Oosterwold, gelegen in het grensgebied tussen Almere en Zeewolde, zal zich de komende decennia organisch ontwikkelen tot groen woon- en werklandschap onder het motto ‘mensen maken de stad’. Initiatiefnemers hebben er verregaande vrijheid. Ze kunnen zelf de plek, de omvang en de vorm van een kavel kiezen.
Wel zijn er enkele spelregels, waarmee de beoogde aard van het gebied inhoud wordt gegeven. Zo moeten initiatiefnemers een deel van het kavel inrichten met stadslandbouw en groen, zijn er grenzen aan de dichtheid van de bebouwing en moet deze geconcentreerd op het kavel worden gerealiseerd. Initiatiefnemers zijn daarnaast zelf verantwoordelijk voor de infrastructuur en nutsvoorzieningen.
Belangrijke ambities bij deze gebiedsontwikkeling zijn zelfvoorzienendheid en duurzaamheid. Tot slot wordt in Oosterwold op een fundamenteel andere manier omgegaan met grondbeleid. Passief grondbeleid het uitgangspunt. Dit betekent dat investeringen door de overheid pas volgen als er inkomsten zijn gegenereerd.
Drie jaar nadat de structuurvisie voor Oosterwold is vastgesteld, zijn er 320 actieve initiatieven en zijn de eerste projecten gerealiseerd. De eerste contouren van de toekomst van het gebied zijn zichtbaar. Op basis van de evaluatie van de ontwikkelingen in Oosterwold, die we uitvoerden in opdracht van de gemeente Almere, komen we tot zeven lessen voor organische gebiedsontwikkeling.
Een praktijkexperiment als Oosterwold is een aanjager van verandering in een organisatie. Niet alleen direct betrokkenen leren op een andere manier werken. Een praktijkexperiment brengt binnen een organisatie het gesprek op gang en helpt om op een andere manier te kijken naar het eigen handelen. Dat zijn onmisbare ingrediënten om verandering in een organisatie door te voeren, een verandering die de nieuwe Omgevingswet van overheden verlangt.
Oosterwold leert dat de gedachte dat uitnodigingsplanologie minder inspanning van de overheid vraagt onjuist is. Het is waar dat bepaalde werkzaamheden niet worden voorbereid en uitgevoerd, zoals bouw- en woonrijp maken. Maar verder gaat het niet om mínder handelen, maar ánders handelen. De planvorming en het proces vergen minstens zoveel tijd. In een periode dat alles nog nieuw is, vraagt het zelfs meer tijd van betrokkenen. Er moeten immers nog zaken worden uitgevonden en de uiteindelijk verantwoordelijke partijen willen de ontwikkelingen op de voet volgen. Denk bijvoorbeeld alleen al aan het feit dat initiatiefnemers zelf verantwoordelijk zijn voor de wegen. Bij aanvang had niemand bedacht dat dit via zogenaamde ‘kavelwegverenigingen’ zou worden georganiseerd.
Een woning in Oosterwold. (Foto: Wim van der Es)
Deze andere rol van de overheid vraagt om een herijking van verantwoordelijkheden. Een nieuwe cultuur moet groeien. In het hele proces van ruimtelijke ontwikkeling en ook in het beheer van het gebied zal per aspect en per stap duidelijk moeten worden gemaakt wie waarvoor verantwoordelijk is en wat dat vervolgens voor consequenties heeft. Een veelzeggende uitspraak tijdens de evaluatie was: “Toetsen betekent in principe ook dat je voor hetgeen je toetst verantwoordelijkheid overneemt.”
Uitnodigingsplanologie vraagt dat men leert omgaan met onzekerheden. Wat zal op termijn de invloed van individuele waterzuiveringen zijn op de waterkwaliteit in het gebied? Zal de verkeersafwikkeling goed blijven? Welk programma wordt uiteindelijk gerealiseerd en hoe verhoudt dat zich tot andere gebieden in de omgeving en stedelijk beleid? Om grip te krijgen op de onzekerheden en risico’s te beteugelen, wordt in Oosterwold nu – mede naar aanleiding van de evaluatie – monitoring ingericht en een scenariostudie uitgevoerd. Dit is iets wat met digitalisering steeds makkelijker wordt.
Organische gebiedsontwikkeling vraagt een andere rol van de overheid en van ontwerpers. Deze laatste groep moet zich bijvoorbeeld bekwamen in het vertalen van collectieve belangen naar ontwikkelregels. Het stedenbouwkundig plan wordt een ontwikkelfilosofie en -strategie. Het ‘ontwerpen met regels’ vraagt kennis van het omgevingsrecht en samenwerking met planjuristen. Ook in de realisatiefase zorgt uitnodigingsplanologie voor een andere praktijk. Zo vraagt het voor nutsbedrijven een omslag in denken en werken. En daar zit ook een financiële kant aan. Een verandering van wijze van ontwikkelen beïnvloedt het werken van alle partijen betrokken bij gebiedsontwikkeling.
Oosterwold vanuit de lucht. (Foto: Gemeente Almere)
Wat de praktijk in Oosterwold duidelijk maakt, is dat passief grondbeleid werkt. Met een zogenaamde exploitatiebijdrage – een bijdrage voor plan- en proceskosten, ontwikkeling hoofdgroenstructuren en primaire infrastructuur – worden kosten verhaald op initiatiefnemers. Na drie jaar is er sprake van fondsvorming en kunnen van daaruit investeringen worden gedaan.
Wat ook duidelijk wordt, is dat passief grondbeleid sterk contrasteert met gebieden waar het voorheen gangbare actieve grondbeleid is gehanteerd. Waar geen grote voorinvesteringen worden gedaan, kan grond goedkoper verkocht worden. Bepaalde investeringen zullen later alsnog moeten worden gedaan, maar het belangrijkste is dat er bij passief grondbeleid geen rentelasten zijn. Bij actief grondbeleid wordt een groot deel van de grondprijs gevormd door rentelasten. In sommige gevallen is dat, mede dankzij de crisis, opgelopen tot wel bijna de helft.
Een aanname is dat het vermijden van dit soort kosten kan bijdragen aan de betaalbaarheid en de kwaliteit van ruimtelijke ontwikkeling. Of dit daadwerkelijk zo is, zal de tijd moeten uitwijzen. Voor de overheid zijn de financiële risico’s in ieder geval drastisch verkleind.
De ervaringen in Oosterwold leren dat mensen heel veel zelf en samen kunnen en dat uitnodigingsplanologie gemeenschapsvorming stimuleert. Initiatiefnemers in Oosterwold zijn inventief in het vinden van oplossingen. Naast hun eigen kennis benutten ze daarvoor hun eigen netwerk of ze huren expertise in.
Voor gezamenlijke verantwoordelijkheden, zoals de aanleg van de infrastructuur, zoeken initiatiefnemers elkaar op en vinden ze samen een oplossing. Ze maken daar ook juridische en financiële afspraken over. Onder initiatiefnemers worden ervaringen gedeeld en is er sprake van lerend vermogen. De ervaringen en gevonden oplossingen van initiatiefnemers van het eerste uur helpen latere initiatiefnemers bij de realisatie van hun initiatief.
De evaluatie van de eerste drie jaar Oosterwold heeft geresulteerd in vele praktische en strategische aanbevelingen. Duidelijk is dat in het gebied grenzen worden opgezocht en verlegd. Elke dag weer. Zodoende zal Oosterwold een bron blijven van kennis en ervaringen en van lessen die helpen met de voorbereiding op de invoering van de nieuwe Omgevingswet.
Een interessant aspect is hierbij de manier waarop democratie wordt ingevuld. De contacten en onderlinge samenwerking zorgen in Oosterwold voor het ontstaan van een gemeenschap. Vanuit deze gemeenschap worden weer nieuwe initiatieven genomen en wordt soms ook meer zeggenschap verlangd. In Oosterwold bepalen mensen zodoende sinds kort zelf hun straatnaam. Een vraag die vanuit deze collectieve zelforganisatie en communityvorming naar boven komt, is hoe ver de verantwoordelijkheid en daarmee de zeggenschap van initiatiefnemers in de ontwikkeling van het gebied reikt. Hoe ver reikt de participatieve democratie en waar begint de representatieve democratie?
—
Foto boven: Luchtfoto van Oosterwold in aanbouw (Foto: Gemeente Almere)
Deze blog is geschreven naar aanleiding van de evaluatie van de gebiedsontwikkeling Oosterwold die RUIMTEVOLK in opdracht van de gemeente Almere uitvoerde. Met de evaluatie wordt ingegaan op de aspecten ontwikkelfilosofie, ontwikkelstrategie, grondpolitiek en organisatie & samenwerking. De volledige rapportage ‘Van inspiratie naar realisatie’ is hier te downloaden. Op basis van deze evaluatie besluiten de betrokken overheden (gemeente Almere, gemeente Zeewolde, Rijksvastgoedbedrijf, provincie Flevoland en waterschap Zuiderzeeland) hoe zij verder gaan met de ontwikkeling van het gebied.
Judith Lekkerkerker
Judith is adviseur, onderzoeker en schrijver op het gebied van stedelijke en regionale ontwikkeling.
