Het concept ‘woonzorgzone’ is volgens Duco Stadig een mogelijke oplossing voor binnensteden in krimpregio’s. Veel kleine steden in krimpgebieden hebben het moeilijk. Denk aan steden met 15.000 à 35.000 inwoners, zoals Winschoten, Venraaij, Winterswijk, Coevorden en Steenwijk. Het aantal inwoners loopt er langzaam terug en parallel daaraan de economische activiteit. Dat is te zien aan dalende vastgoedprijzen en aan leegstaande woningen en bedrijfsruimten. De krimp zal doorgaan en het is de vraag hoe deze steden zich daaraan aan kunnen passen. Door het centrumgebied van zulke steden te bestempelen als ‘woonzorgzone’ ontstaan er nieuwe kansen.
De kleine steden in de regio’s hebben vaak een aantrekkelijk historisch centrum dat voor de omliggende streek de functie vervult van regionaal winkelcentrum met bijbehorende horeca. Maar het mag duidelijk zijn dat die winkelfunctie steeds meer onder druk komt te staan. Niet alleen door het dalende aantal inwoners in de regio, maar ook door trends als internetwinkelen. In het centrum en de aanloopstraten staat vaak al zo’n 20 procent of meer van de winkelruimten leeg. Dit percentage zal verder groeien, waardoor dat historische centrum steeds minder aantrekkelijk wordt en de regionale functie op den duur wordt bedreigd.
Van een afstand is de diagnose eenvoudig: de winkels moeten van de aanloopstraten naar het hart worden verplaatst, zodat het daar tenminste ‘goed’ blijft. De leegkomende panden moeten een andere functie krijgen. Herverkaveling wordt regelmatig gezien als een instrument dat hierbij kan helpen.
Maar herbestemmen en herverkavelen voor welke andere functie? Daar wringt de schoen. Er zijn natuurlijk talloze praktische problemen bij de uitvoering van zo’n verplaatsingsoperatie, maar zonder vervangende functie komt die niet eens op gang. De woonfunctie? Maar wie wil er dan wonen? Gezinnen met kinderen niet; er is te weinig buitenruimte. Studenten ook niet, want er zijn geen onderwijsinstellingen. Maar wie dan wél? Daar loopt het vaak op vast.
Tegelijk is er in deze steden en zeker in de omringende regio een ander probleem. De bevolking vergrijst en op steeds meer afgelegen plaatsen wonen alleenstaande mensen die zorg aan huis nodig hebben, betaald door gemeente of zorgverzekeraar. Deze zorg is duur, want de verpleegster of thuiszorgmedewerker is eindeloos onderweg. Wanneer een warm bed van mantelzorgers en buren ontbreekt, kunnen ouderen in krimpregio’s vereenzamen. Ze zien behalve de zorgmedewerker niemand meer; iedereen en alles is te ver weg.
Ik denk dat veel ouderen in deze levensfase liever in het centrum van het nabij gelegen stadje zouden willen wonen, in de nabijheid van winkels en voorzieningen en met andere mensen op ‘rollator-loopafstand’. Dan kunnen ze het nog een tijd zelfstandig volhouden. Als ze daar een goede woning kunnen krijgen, zouden ze dat wellicht als een buitenkans beschouwen.
Ook voor het stadje ligt hier een kans: er is een mogelijke nieuwe functie voor leegkomende panden. En als er weer bewoners komen, komt er meer koopkracht naar de binnenstad. En daarvan profiteren de winkeliers, die hun assortiment natuurlijk gaan aanpassen.
Deze twee kansen kunnen worden gekoppeld door het centrumgebied van het stadje te bestempelen als ‘woonzorgzone’. Dat zou als volgt in zijn werk kunnen gaan:
Dit idee is niet helemaal nieuw, want in veel dorpen zijn er al kleinschalige projecten waarbij bijvoorbeeld de vroegere dorpsschool is vervangen door (of verbouwd tot) een blokje ouderenwoningen. En de grote steden kennen al jaren een instroom van ‘empty nesters’ uit de vroegere overloopgebieden, die de minder mobiele fase van hun leven weer in hun geboortestad willen doorbrengen.
Wél nieuw is de koppeling aan de zorgsector en aan de financiële stromen daar. Dit kan een oplossing betekenen waar de marktvraag tekort schiet, bijvoorbeeld in de stadjes in krimpgebieden. Op het schaalniveau van die stadjes is de kans bovendien het grootst dat praktisch denkende mensen van de verschillende organisaties elkaar tegenkomen, zodat er een coalitie om dit plan uit te voeren kan ontstaan.
Ook het verbouwingsproces zal trouwens kleinschalig moeten zijn; in principe moet per pand worden gewerkt. Sommige winkelpanden staan immers niet leeg en van panden die wel leeg staan, zullen niet alle eigenaren tegen marktwaarde willen verkopen. Die marktwaarde is namelijk waarschijnlijk een stuk lager dan wat die eigenaren in hun boeken hebben staan: ze zitten met een ongerealiseerd verlies. Eigenaren die dit verlies niet willen nemen, houden hun pand aan, hopend op betere tijden. Maar anderen zullen de kans aangrijpen om hun verlies te nemen en van het probleem af te zijn. Met hun panden kan het proces beginnen.
Voor zo’n kleinschalige aanpak zijn grote aannemers en ontwikkelaars niet geschikt. Maar in de regio zijn waarschijnlijk voldoende kleine aannemers en ontwikkelaars te vinden, dus dat zal het knelpunt niet zijn.
Bij gebleken succes kan dit concept natuurlijk worden opgeschaald, maar mijn vraag is nu vooral: Wie begint?
—
Foto boven: Winkelstraat in Raalte, Overijssel (Foto: RUIMTEVOLK).
Duco Stadig Strategisch adviseur
Duco Stadig (1947) studeerde economie en rechten aan de VU. Van 1976 tot 1994 was hij secretaris van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Van 1994 tot 2006 was hij wethouder van Amsterdam. Sindsdien is hij strategisch adviseur bij Colliers International.
