Gebiedsontwikkeling door de bril van de Next Economy

18 februari 2016  /  Gabrielle Muris

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Het thema van de Internationale Architectuur Biënnale Rotterdam (IABR) is Next Economy. De transitie is al volop gaande, getuige de vele leegstaande kantoor- en winkelpanden in stadscentra. Nu de ‘oude economie’ niet meer alle ruimtes vult, is de vraag hoe de reeds gedane investeringen omgebogen kunnen worden naar duurzame opbrengsten voor de stad. De antwoorden hangen sterk samen met de lokale omstandigheden. In Rotterdam, thuisbasis van de IABR, vormen de ontwikkelingen rondom Rotterdam Central District een relevante casus voor deze zoektocht.

In een interview met RUIMTEVOLK adresseerde hoofdcurator van de IABR Maarten Hajer de zoektocht naar ‘het nieuwe publieke domein’ om de uitdagingen van een transitie naar de nieuwe economie het hoofd te bieden. Een terecht punt, gezien de spagaat van veel lokale overheden tussen een positie als grondexploitant en investeerder van publieke middelen in gebiedsontwikkeling. Leegstaande kantoorvloeren en bottom-up ontwikkelingen houden de stad een spiegel voor. Doorgaan op de vertrouwde weg of ruimte geven aan nieuwe samenwerkingsvormen en de verbinding tussen ‘oude’ en ‘nieuwe’ economie?

De grenzen van de markt

De gebiedsontwikkeling rond Rotterdam CS past in een strategie waarbij icoonprojecten ingezet worden als aanjagers van stedelijke ontwikkeling. De gebiedsvisie kwam tot stand in de economische hoogtijdagen van 2007 en zette in op een hoog ambitieniveau. Het stationskwartier moest een ‘glocal district’ worden door het realiseren van hoogbouw en door het creëren van een ‘mixone’: een levendig grootstedelijk gebied door functiemenging van kantoor, woon- en verblijfsfuncties.

Ook in de structuurvisie uit 2011 wordt deze lijn nog doorgetrokken. Het station wordt daarin gepositioneerd als katalysator van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, die van Rotterdam een knooppunt in internationale netwerken moet maken, een “pleisterplaats met Europese allure”. Om die ambitie kracht bij te zetten is het gebied omgedoopt in Rotterdam Central District en zijn plannen gemaakt voor sloop, nieuwbouw en een forse uitbreiding van het aantal vierkante meters kantoorruimte, gericht op de zakelijke kantorenmarkt.

Het iconische stationsgebouw is inmiddels opgeleverd, met prijzen overladen en in de harten van de Rotterdammers gesloten. Met de ontwikkeling en verhuur van de kantoorvloeren gaat het minder voorspoedig. Door de financiële crisis, maar ook door de steeds sterker wordende trend naar minder vierkante meters en flexibelere volumes in de kantorenmarkt, zijn de grootsteedse dromen uit de gebiedsvisie voorlopig weer met beide benen op de grond gezet. De geplande nieuwbouw van kantoortorens staat on hold.

Het nieuwe centraal station van Rotterdam. Foto: Gabrielle Muris

Het nieuwe centraal station van Rotterdam. Foto: Gabrielle Muris

In 2015 zag de gemeente zich zelfs genoodzaakt, tegen een aanzienlijk verlies, de grond en het vastgoed in het Schieblock terug te kopen van een projectontwikkelaar. De bekende formule van publiek-private samenwerking tussen gemeente, investeerders en ontwikkelaars volgens het principe: verwerven, volume, verkopen stuit op grenzen van de markt. Hoewel het voor beleggers misschien voordeliger is de leegstand voorlopig in stand te houden, is de stad daarbij niet gebaat.

Er zijn miljoenen euro’s publieke middelen geïnvesteerd in het gebied. Enerzijds om de OV-hub klaar te maken voor de eisen van de 21ste eeuw en anderzijds om met een ruimtelijke kwaliteitsimpuls bedrijven aan te trekken en 15.000 nieuwe banen te creëren. Naast de rijk gevulde prijzenkast en alle positieve media-aandacht, kent de stad immers ook nog serieuze uitdagingen als het gaat om werkloosheid, opleidingsniveau en armoede in de stad. De haven is al lang niet meer de banenmotor van weleer.

Niet voor niets is de next economy speerpunt in het beleid en thema van de IABR 2016. Afwachten wat de markt doet in Rotterdam Central District is daarom geen optie. De vraag is eerder hoe de markt een handje geholpen kan worden om de reeds gedane publieke investeringen te laten renderen in sociale en economische waarde voor de stad. Wie met de bril van de next economy naar het gebied kijkt zal daarvoor zeker kansen ontwaren.

Rotterdams DNA als voedingsbodem

In de tussentijd van de vertraagde nieuwbouwplannen in Rotterdam Central District zijn leegstaande kantoorpanden in het Schieblock betrokken door creatieve ondernemers uit Rotterdam. In een paar jaar tijd is daar een dynamisch ecosysteem van kleinschalige bedrijvigheid en publieke ontmoetingsplaatsen ontstaan. Hoewel deze ontwikkeling exemplarisch is voor de trend die tegenwoordig ‘stadmaken’ genoemd wordt, sluit het ook aan bij een reeds lang bestaande traditie in Rotterdam waarbij creatieven als pioniers en placemakers aanjagers in grootschalige gebiedsontwikkelingen bleken.

Het boek ‘Dromen van een Metropool’ uit 2007 van Patricia van Ulzen beschrijft dit prachtig en verdient herlezing. De kracht van de initiatieven in het Schieblock is dat er voortdurend verbindingen gelegd worden met de rest van de stad. Fysiek door de Luchtsingel, maar vooral ook door programmering. Met een aanbod van uiteenlopende activiteiten wordt het gebied ontsloten voor een breed publiek en ontstaat stedelijke levendigheid tussen de anonieme kantoorkolossen. Het Schieblock draagt bij aan het beeld van Rotterdam als stad die ruimte biedt voor ontwikkeling en innovatie. De waarde van deze humuslaag voor de transformatie die de next economy vergt kan nauwelijks onderschat worden.

thumb_IMG_3004_1024

Test Site Rotterdam (Foto: Gabrielle Muris)

Juist de beeldvorming van Rotterdam als ‘transformative city’ die open staat voor vernieuwing en experimenten is een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor het Cambridge Innovation Center (CIC) in het Groot Handelsgebouw geweest. CIC is afkomstig uit Boston en richt zich op de markt van innovatieve doorgroeiende start ups. Door het verhuren van werkruimtes in combinatie met programmering en toegang tot investeerders biedt men als het ware een ‘all inclusive’ formule voor de dynamische wereld van innovatieve groeiers. Een mkb-segment dat de Rotterdamse economie goed kan gebruiken, mits CIC erin slaagt niet te kannibaliseren op de bestaande initiatieven in de regio, maar een magneet te vormen voor bedrijven uit heel Europa.

Met goede samenwerking in de stad en regio zou het markante Groot Handelsgebouw gevuld kunnen worden met innovatieve bedrijven uit binnen-en buitenland. Hoe mooi zou het zijn als het eerste bedrijfsverzamelgebouw uit de Rotterdamse wederopbouwgeschiedenis een nieuwe toekomst tegemoet gaat als icoon van de next economy?

Diversiteit en verbindingen

De verbinding tussen de zakelijke vastgoedmarkt en creatieve innovators is niet vanzelfsprekend, maar wel van essentieel belang voor de transitie naar de next economy. Het idee achter de ‘mixone’ in de gebiedsvisie is functiemenging en diversiteit. Het vertrekpunt uit 2007 was een high end woon- en werk gebied dat nu een maatje te groot blijkt voor het huidig economisch tij. Maar het idee van functiemenging en diversiteit is op zichzelf sterk.

De uitdaging is nu een toekomstbestendige strategie ontwikkelen voor dit gebied, dat reeds zoveel intrinsieke kwaliteiten biedt. Een strategie die flexibel in kan spelen op de snelle veranderingen en uiteenlopende behoeften in de markt van bedrijfshuisvesting. Een strategie waarbij diversiteit ook toegankelijkheid en betaalbaarheid voor lokale Rotterdamse ondernemers betekent. Waarbij het gebied verbonden wordt met het Rotterdams DNA en tegelijkertijd met de internationale netwerksamenleving van de 21ste eeuw. Waarbij niet alleen verhuurbare vierkante meters aangeboden worden, maar ook toegang tot netwerken en de juiste connecties om succesvol te opereren. Waarbij ingezet wordt op stadsontwikkeling met publieke opbrengsten voor alle Rotterdammers in plaats van op autonome vastgoedontwikkeling.

Een dergelijke strategie vergt afstemming tussen partijen en zoeken naar gezamenlijke belangen. Daarbij zal sleutelen aan het “onderwaterscherm van regels en financieringsstromen”, zoals Maarten Hajer het noemt, nodig zijn. Maar in Rotterdam waar overheid, ondernemers en creatieven elkaar doorgaans goed weten te vinden zou dat toch moeten lukken.

Waarom dit proces niet starten met een interdisciplinaire IABR-workshop waarbij ook andere steden met vergelijkbare opgaven worden uitgenodigd? Kantorenleegstand is immers geen exclusief Rotterdams probleem. In de zoektocht naar oplossingen kan men van elkaar leren. Zeker waar het gaat om nieuwe denkrichtingen, samenwerkingsvormen en businessmodellen. De casus van Rotterdam Central District zoomt in op specifieke vragen, kansen en locatiekwaliteiten in dit gebied. Die zijn niet kopieerbaar, maar kunnen wel tot inspiratie dienen.

 

Foto boven door Ossip van Duivenbode (Bron: Rotterdam Branding Toolkit)

iabrRotterdam

Gabrielle Muris Eigenaar Urban Impact

Over de auteur

Gabrielle Muris is eigenaar van Urban Impact, advies en management in stadsontwikkeling. Van 2007 tot 2014 was zij kwartiermaker en directeur van de RDM Campus in Rotterdam.



Ook interessant:

Werken aan de productieve stad

Kris Oosting

Schipperen tussen grote opgaven en lokale oplossingen

Jeroen Niemans

Nieuw Zicht op Leiden

Daphne Koenders