Centrumontwikkelingen van invloed op leegstand

30 november 2015  /  Gilbert Bal en Pimm Terhorst

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Aan het winkeloppervlak zijn de afgelopen tien jaar zijn meer dan vier miljoen nieuwe vierkante meters toegevoegd. Tegelijkertijd is de leegstand van winkels opgelopen tot ruim 9 procent. Is er gebouwd voor leegstand? Pimm Terhorst deed onderzoek naar centrumontwikkelingen in vier new towns en hoe deze het functioneren beïnvloeden. Volgens hem is er een duidelijke link tussen het type plannen en het planproces en hoe een stadscentrum presteert.

Pakweg twintig jaar geleden werd geconstateerd dat de geplande stadsharten van Almere, Lelystad, Spijkenisse en Zoetermeer nog niet waren uitgegroeid tot complete stadscentra. Ook bleek uit prognoses dat in deze vier steden het inwonertal – en dus de vraag naar centrumvoorzieningen – nog flink zou groeien. Eind jaren 90 werden daarom ambitieuze uitbreidingsplannen gemaakt waar begin deze eeuw mee werd gestart.

Het resultaat is dat het winkelvloeroppervlak (wvo) in de vier centra de afgelopen tien jaar duidelijk is vergroot. Koploper is Almere waar het wvo meer dan verdubbeld werd (+120%). Maar ook in Spijkenisse (+91%), Lelystad (+62%) en Zoetermeer (+32%) was de toename fors. Opvallend zijn vervolgens de verschillen in de ontwikkeling van het functioneren van de centra. Vooral in het centrum van Lelystad nam de winkelleegstand in de periode 2004-2014 sterk toe (van 3,5 procent tot 17,2 procent van het wvo), terwijl in Almere en Zoetermeer de toename van leegstand relatief beperkt bleef.

De vraag is hoe deze verschillen zijn te verklaren. Komt dit voort uit de kwantitatieve programmering, heeft het maken met de ruimtelijke invulling of vormt het uitvoeringsproces de belangrijkste oorzaak? Uit het onderzoek van Pimm Terhorst komen enkele kritische succesfactoren naar voren.

Planproces en ontwikkelstrategie

De eerste succesfactoren liggen op het vlak van het planproces en de ontwikkelstrategie. Daarbij blijkt het vooral belangrijk dat de plannen realistisch en haalbaar zijn. In de vier new towns was dit niet altijd het geval. Hoewel dit deels te maken heeft met ‘onvoorziene’ omstandigheden (de economische crisis en structurele veranderingen in de retailsector), is het belang van lokale factoren evident. Zo moest het masterplan in Lelystad bijvoorbeeld al na drie jaar worden herijkt omdat het eerste plan te weinig mogelijkheden bood voor lokale ondernemers en winkeleigenaren en de resultaten te sterk afhankelijk waren gemaakt van het handelen van één grote afnemer. Daarmee is het dus belangrijk hoe belanghebbenden precies bij het planproces worden betrokken.

Een ander punt is de rolverdeling tussen de overheid en de markt. In Almere en Lelystad is in de ontwikkelingsstrategie gekozen voor een publiek-private samenwerking (PPS). In Spijkenisse en Zoetermeer waren de private partijen, weliswaar in nauwe samenwerking met de gemeenten, in de (her)ontwikkeling leidend. Opvallend is dat deze verschillen ook uitwerking hebben gehad op de concreetheid van de plannen. In Almere en Lelystad waren veel afspraken al tot in detail (juridisch) uitgewerkt, terwijl in Zoetermeer en Spijkenisse de private partijen meer de invulling en het tempo van de ontwikkeling konden bepalen.

Dat hierin geen eenduidige succesaanpak bestaat, blijkt wel uit de verschillen tussen Almere en Lelystad. Zo moest in Almere volgens de gedetailleerde aanpak worden begonnen met de minder rendabele leisurefuncties en werd het plan mede daardoor grotendeels volgens de oorspronkelijke uitgangspunten gerealiseerd. In Lelystad zorgde de gedetailleerde aanpak er juist voor dat noodzakelijke herzieningen moeilijker waren door te voeren en belemmerde de gekozen aanpak dus de realisatie. In Zoetermeer en Spijkenisse heeft het gebrek aan detaillering weliswaar geleid tot uitstel maar zijn met de ontwikkeling van Spazio in Zoetermeer en de upgrading van drie zogenaamde kwaliteitsplekken in Spijkenisse wel duidelijke resultaten geboekt.

De blauwdrukplannen voor Almere-Centrum en Stadshart Lelystad versus het resultaat anno 2015 (beeld: Pimm Terhorst)

De blauwdrukplannen voor Almere-Centrum en Stadshart Lelystad versus het resultaat anno 2015 (beeld: Pimm Terhorst)

Ontwerpfilosofie en situering van functies

Met betrekking tot het ontwerp blijkt de keuze van het ontwerpbureau uiteindelijk van grote invloed op het resultaat. Hoewel ook voor het ontwerp geldt dat dé succesformule niet bestaat, zijn er wel enkele tips te noemen.

In de eerste plaats is het belangrijk om een duidelijk en goed afgebakend winkelcircuit te realiseren. In Zoetermeer is gekozen voor een overzichtelijk en simpel winkellint. Dit lint functioneert goed en er is weinig leegstand. Ook in Almere is dit laatste het geval, maar hier is juist gekozen voor een complexere winkelstructuur waarin het ‘nieuwe’ duidelijk met het ‘oude’ contrasteert. Het contrast tussen oud en nieuw wordt nog eens vergroot door het omvangrijke Stadhuisplein dat – op de dagen dat er geen markt is – tevens het winkelcircuit doorbreekt.

De reden dat het in Almere toch vrij goed functioneert, heeft onder andere te maken met de situering van trekkers en bronpunten. Het oude gebied ligt direct bij het station en heeft met de Primark een trekker van formaat. Het nieuwe gebied ligt letterlijk bovenop bronpunten (parkeerplaatsen en busbaan) en kent in de leisurefuncties (bioscoop, casino, poppodium, theater) en enkele grote retailers (V&D, Mediamarkt, Zara, etc.) belangrijke trekkers. In Lelystad is het niet-realiseren van de trekkers (V&D en bioscoop) juist één van de belangrijkste oorzaken van het slechtere functioneren van het centrum. Terwijl ook in Spijkenisse het wegvallen van een trekker (Mediamarkt) negatieve gevolgen op de ontwikkeling van het centrum heeft gehad.

De ontwerpfilosofie is tenslotte duidelijk terug te zien in de bebouwing en openbare ruimte. Met betrekking tot die ontwerpfilosofie zijn Almere en Spijkenisse de uitersten. In Almere zijn grote blokken relatief ‘los’ in de ruimte gezet. Dit leidde bij bezoekers tot ontevredenheid over de menselijke maat, sfeer en gezelligheid en dit werd daarom later met de ontwikkeling van zitplekken, speelplekken en bloempotten gecorrigeerd. In Spijkenisse waren dergelijke ingrepen niet nodig. Hier waren intimiteit en sfeer juist leidende ontwerpprincipes. Hierdoor heeft het centrum wat weg gekregen van een historische binnenstad. Op dit moment wordt het centrum echter ook beoordeeld als onoverzichtelijk en worden nu acties ontplooid om de interne samenhang te vergroten.

De verschillen in openbare ruimte in Almere-Centrum en Spijkenisse-Centrum (beeld: Pimm Terhorst)

De verschillen in openbare ruimte in Almere-Centrum en Spijkenisse-Centrum (beeld: Pimm Terhorst)

Lessen

Al met al kan worden geconcludeerd dat de vier geanalyseerde stadsharten waar de afgelopen vijftien jaar grootschalige (her)ontwikkelingen plaatsvonden, op dit moment zeer uiteenlopend functioneren. De planontwikkeling blijkt hiervoor een belangrijke verklaring. Kritische succesfactoren voor de ontwikkeling van centrumgebieden liggen op het vlak van programmering, de betrokkenheid van belanghebbenden bij de het planproces, de ontwikkelstrategie, de concreetheid van plannen, de gehanteerde ontwerpfilosofieën en de situering van functies. Tegelijkertijd blijkt dat dé succesaanpak voor de ontwikkeling van centrumgebieden niet bestaat. Wel kunnen uit de ontwikkelingen in Almere, Lelystad, Spijkenisse en Zoetermeer belangrijke lessen worden geleerd.

Deze blog is geschreven naar aanleiding van het onderzoek ‘Centrumontwikkelingen in new towns’ dat Pimm Terhorst deed in het kader van zijn Master of Urbanism aan de Academie voor Bouwkunst Amsterdam. Bij dit onderzoek is hij begeleid door experts van Roots Beleidsadvies, Soeter Van Eldonk architecten en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). De pdf van het onderzoek is hier te downloaden

Foto boven: De stadscentra van Spijkenisse en Almere (beeld: Pimm Terhorst)

AlmereLelystadSpijkenisseWinkelcentraZoetermeer

Gilbert Bal Adviseur

Over de auteur

Gilbert Bal is economisch geograaf en adviseur op het gebied van ruimte, economie en vastgoed bij Roots Beleidsadvies.

Pimm Terhorst Adviseur/student Master of Urbanism

Over de auteur

Pimm Terhorst is masterstudent aan de Amsterdamse Academie van Bouwkunst en adviseur bij Areaal Advies.



Ook interessant:

Stel de energieopgave centraal in omgevingsbeleid

Jeroen Niemans

NOVI: Een hoopvol perspectief?

Peter Paul Witsen

Maak bedrijventerreinen klaar voor de (circulaire) toekomst

Cees-Jan Pen