Koersen op waarde

27 augustus 2015  /  Olof van de Wal

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Voor stedelijke vernieuwing is een nieuw tijdperk aangebroken. Het top-down bepalen van opgaven en oplossingen is verleden tijd. Het nieuwe adagium is maatwerk met een grote rol voor stadmakers en publieke ontwikkelaars. Willen gemeenten dat deze initiatiefnemers daadwerkelijk van toegevoegde waarde zijn, dan moeten zij koersen op waarde en op basis daarvan aan hun eigen rol invulling geven. Dat stelt Olof van de Wal.

Van de stad als drager voor de maakbaarheid van de samenleving zijn we in de afgelopen decennia opgeschoven naar de ondernemer en burger als dragers voor de maakbaarheid van de stad. Van stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing naar stadmakers, van sturen op stenen naar koersen op mensen en van generiek stedelijk beleid naar initiatieven op maat van het gebied. Of dat nu een stadsdeel, wijk, buurt of zelfs straat is.

Over de achtergrond van deze beweging is veel gezegd en geschreven, met termen als ’toegenomen burgerkracht’ of ‘de participatiemaatschappij’. Maar economische traagheid en de wens van de overheid om haar geld anders te besteden, zijn minstens zo relevant.

Bottom-up urgentie

Deze beweging betekent ook een verschuiving van iets anders: de overheid draagt stukje bij beetje het monopolie over dat zij had op het vastleggen van wat werkelijk belangrijk is in de ontwikkeling van de stad. Dat vaststellen van een top-down urgentie ging gepaard met een mix aan subsidies en goedkope financiering als ‘triggermoney’ die ruimschoots voldoende was om de steden in hoog tempo te blijven ontwikkelen en vernieuwen. Bottom-up urgentie die vanuit gebieden ontstaat, heeft dat voordeel niet. Financiering organiseren is een stuk ingewikkelder geworden. Dat laat bijvoorbeeld Agenda Stad zien: een programma waarin het Rijk vooral vragen stelt over waar het naar toe moet met de stad, maar daar uitdrukkelijk geen budget aan verbindt.

Nieuwe vraagstukken

In de nabije toekomst krijgen de steden te maken met vraagstukken die zich afspelen buiten het veld van de ‘klassieke’ stedelijke vernieuwing, maar die direct en indirect wel grote invloed hebben op hoe mensen in de bestaande stad kunnen leven, werken en wonen. Het zijn vraagstukken die de financiële en maatschappelijke draagkracht van bewoners raken, die te maken hebben met de gebouwde omgeving en die voortkomen uit economische veranderingen.

Neem de decentralisaties en de gevolgen daarvan voor het zorgvastgoed en de aanpassing van woningen en voorzieningen in de wijken. De vergrijzing heeft invloed op de inhoud en het tempo van stedelijke ontwikkeling. In 2030 zijn een half miljoen mensen dement, maar leven ze langer thuis. Dat vraagt om aanpassingen aan woningen en nieuwe voorzieningen.

One size fits one

De uitdagingen bij deze vraagstukken zullen per stad en zelfs per wijk of buurt verschillen. De top-down urgentie, waarin generieke oplossingen op het gebied worden toegepast, is niet meer effectief. Er is behoefte aan een one size fits one-analyse op basis waarvan belanghebbenden – of die nu bewoner of ondernemer zijn, dan wel gemeente of misschien zelfs het Rijk – besluiten energie en geld in vernieuwing te steken of daartoe verleid worden.

Dit heeft alles te maken met de waarde die wordt toegekend aan het gebied, met de kansen die er zijn om waarde vast te houden en tot waardeontwikkeling te komen of met de noodzaak om waardedaling tegen te gaan.

De paviljoens van het Open Lab Ebbinge op het voormalige CiBoGa. Door: GeograafMark (WikiMedia Commons/CC BY 3.0)

De paviljoens van het Open Lab Ebbinge op het voormalige CiBoGa. Door: GeograafMark (WikiMedia Commons/CC BY 3.0).

Kansen als uitgangspunt

Daar wordt nog onvoldoende op gekoerst in Nederlandse steden. Nog steeds zijn niet zozeer de kansen leidend, maar de (bestuurlijke) opdracht wijken en buurten te verheffen naar een niveau dat zich kan meten met andere gebieden. Liever een wijk met een welvaartsniveau dat op het stedelijk gemiddelde ligt dan een buurt waarin woningen betaalbaar zijn voor de laagste inkomensklasse, oftewel een goede arme wijk. Maar als kansen het uitgangspunt zijn – en dat zou passen bij de draai naar stadmakers die is ingezet – dan zijn drie typen gebieden te onderscheiden:

Stad van kansen
Het eerste type is de ‘stad van de kansen’. Dit zijn stabiele gebieden waar toegevoegde waarde behouden blijft en zelfs wat oplevert. Hier moet een gemeente vooral niet in de weg lopen. Ze moet hier niet regisseren, zelfs niet faciliteren: in de stad van de kansen is haar taak vooral stimuleren. Om te beginnen door ervoor te zorgen dat de primaire, wettelijke overheidstaken op orde zijn, samengevat in schoon-heel-veilig. Goed en helder handhaven is belangrijk, evenals begrijpelijke informatie: wat zijn de plannen van de overheid en van anderen?

Stad van de toekomst
Het tweede type is de ‘stad van de toekomst’. Hierop heeft de gemeente een ambitie geformuleerd en kiest zij nadrukkelijk voor een stevige investering. Het zijn gebieden waaraan de stad moet kunnen verdienen. Hier bouwt ze aan waardeontwikkeling. De overheid kan actief bijdragen met hefboomkapitaal, wat soms ook ‘seed funding’ genoemd als verwijzing naar het startkapitaal dat beginnende ondernemingen nodig hebben om op gang te komen. Daarmee geeft zij als investeerder een duidelijk signaal af, namelijk dat het gebied van waarde is en dat ze vertrouwen heeft in het project. De overheid moet echter ook selectief zijn en vasthoudend: liever één strategische ontwikkeling met bovenregionale uitstraling dan meerdere kleinschalige projecten.

Stad van de solidariteit
Het derde type is de ‘stad van de solidariteit’. Dit zijn de gebieden die extra aandacht nodig hebben, waarbij het vooral zaak is dat ze niet wegzakken tot een niveau onder dat wat voor de stad acceptabel is en waar de boodschap klinkt “tot hier en niet verder”. Dit is het minimale stedelijke peil. Hier is het zaak om waardedaling te dempen en moeten partijen bereid zijn hun verlies te nemen. Anders dan in de andere gebieden, waar de gemeente stimuleert en regisseert, moet zij hier faciliteren en ingrijpen. Actief mogelijk maken, ingrijpen waar het moet en ondersteunen waar het kan. Daarnaast mogen we verwachten dat de problemen op het laagst mogelijke schaalniveau worden opgelost. Als het probleem zich in een complex concentreert, hoeft geen programma over de hele buurt te worden uitgerold, laat staan de wijk.

Rol gemeente

Willen steden hun stadmakers en publieke ontwikkelaars een kans geven, dan zullen gemeenten allereerst moeten vaststellen waar ze werkelijk van toegevoegde waarde zijn. En dat is niet daar waar het (sociaal) ondernemerschap al ruimschoots bestaat. Zelfs al geeft dat energie. En ze zullen veel preciezer moeten zijn in het vaststellen van de gebieden waar ze zelf een actieve rol in nemen.

Het zijn nooit complete wijken, of zelfs buurten waar de problemen zich opstapelen – op zijn hoogst delen ervan. En die informatie is aanwezig in het slim verbinden van gegevens over inkomens, ondernemerschap, gezondheid, vierkantemeterprijzen, etcetera. Maak die informatie inzichtelijk met een waardekaart. Bepaal op basis daarvan waar de urgentie ligt waar de gemeente een rol in heeft en waar ze het anderen gemakkelijker maakt te investeren.

Deze blog is geschreven naar aanleiding van het essay Steden van Waarde.

Foto boven: Westkust Utrecht (Door:Makelaars van de Tussentijd)

BewonersinitiatiefStadmaken

Olof van de Wal Eigenaar Leefdestad

Over de auteur

Olof van de Wal is eigenaar van Leefdestad, een adviesbureau voor stedelijke transformatie. Voorheen was hij onder meer directeur van KEI, kenniscentrum stedelijke vernieuwing en lid van met management team van Platform31. (Foto: Femke Hoogland, Tot en met ontwerpen)



Ook interessant:

Springplank voor een betere stad

Anne Seghers

Werken aan de productieve stad

Kris Oosting

Maak bedrijventerreinen klaar voor de (circulaire) toekomst

Cees-Jan Pen