Wie goed naar onze woonwijken kijkt, ziet eigenlijk steeds hetzelfde. En dan gaat het niet zozeer over ons gedachtegoed over stedenbouwkundige structuren en patronen, onze smaak in architectuur of onze voorkeur in materiaalgebruik. Die wijzigen nagenoeg ieder decennium. Eén onderdeel lijkt wel in beton gegoten: de combinatie van woninggrootte en kavelmaat. Is dit de laatste horde op weg naar échte vraaggerichte woningbouw? En kunnen we hiermee misschien wel het steeds sneller afschrijven van onze woonwijken voorkomen? vraagt Jeroen van de Ven zich af.
Bijna ieder woningbouwprogramma buiten de stedelijke centra bestaat uit een combinatie van rijwoningen, tweekappers in klein en groot formaat, vrijstaande woningen en blokjes appartementen. En bij ieder van de grondgebonden woningtypen hoort een vergelijkbaar kavel. Op uitleglocaties zijn uitzonderingen hierop zeldzaam en tot de jaren negentig werd het zelfs op geen enkele wijze verhuld. Zo ziet een ‘bloemkoolwijk’ in Rotterdam er exact hetzelfde uit als in Apeldoorn.
Is er in die periode, waarin beleidsnota’s uitpuilden en deskundigen de mond vol hadden van de vraaggestuurde markt en de sterke opkomst van de kritische en mondige consument, dan niets veranderd? Op het eerste gezicht lijkt dit misschien wel zo. Maar als je je ogen goed de kost geeft in deze nieuwe buurten en wijken, zijn die veranderingen vooral cosmetisch en ondergeschikt. Wel of niet een uitbouw, een extra verdieping op de garage en keuzes in de afwerking. Maar het gaan niet om de échte keuze: hoe we willen wonen.
Tot het moment van de crisis verkocht alles, zeker in de gebieden met een sterke bevolkingsgroei en een hoge druk op de woningmarkt. Op het hoogtepunt van de crisis leidden projecten waar echt geen vraag naar was dan ook tot niets, zoals het hoort. Maar hoe gaan we verder nu de woningmarkt weer aantrekt? Hebben we iets van deze periode geleerd? En wil de consument met crisiservaring nog wel een ‘standaardwoning’? Die vragen zijn vooral urgent voor gebieden met krimp of een blijvend ontspannen woningmarkt, waar de keuze aan de consument zal blijven.
Als we de woning en het kavel eens als twee afzonderlijke variabelen benaderen, die we voor het gemak confectiematen geven – S, M, L en XL. Dan was én is bij nieuwbouw vaak alleen een S-woning (rijwoning) op een S-kavel mogelijk, een M-woning (kleine tweekapper) op een M-kavel, enzovoorts. Dat wordt opgelegd door het stedenbouwkundig plan en ook nog eens juridisch verankerd in het bestemmingsplan.
Bedenk eens aan hoeveel verschillende woonwensen we zouden kunnen voldoen, als we de basis van ‘vier’ uitbreidden tot maximaal 16 woonvarianten. Vooral voor de grote middengroep liggen vele nieuwe varianten binnen (financieel) handbereik. Een S-woning op een L-kavel voor de alleenstaande die houdt van tuinieren. De XL-woning op een M-kavel als een echte stadswoning met een kleine patio voor tweeverdieners met weinig vrije tijd of een groot driegeneratie-gezin met beperkt budget. Ook kan op een groter kavel een (vrijstaande) werkunit worden gebouwd of woonruimte voor mantelzorg of een ‘inwonend’ en studerend kind. Of een M-woning op een XL-kavel is een toekomstgerichte keuze, bijvoorbeeld voor een hoogopgeleid jong stel of gezin, dat op termijn misschien behoefte heeft aan uitbreidingsruimte, maar nu nog niet de financiële draagkracht heeft om daar ook een grotere woning bij te zetten. En zo kunnen we nog wel even doorgaan.
Het laatste voorbeeld toont meteen een paar andere kansen van dit nieuwe gedachtegoed. Bij veranderende woonwensen gaan we in Nederland al snel op zoek naar een andere of nieuwe woning, terwijl we onze straat en buurt vaak niet per se of zelfs liever niet willen verlaten. De opgebouwde sociale relaties gaan over een grotere afstand vaak snel verloren.
Het keurslijf van de gestandaardiseerde woning op een vaste kavelmaat leidt echter tot veel beperkingen of maakt het onmogelijk om nieuwe woonwensen binnen de bestaande woonsituatie te realiseren. Verhuizen is dan dikwijls het gevolg en de sociale cohesie in een straat of buurt degradeert bij iedere verhuizing zonder garantie op herstel. Met het variëren van woningtypes en kavelmaten hoeft dat niet meer. De nieuwe woonwensen kunnen op de bestaande woonplaats een plek krijgen. Daarnaast zal de flexibiliteit van woning en kavel van meet af aan leiden tot een grotere diversiteit in buurten en wijken. De vele mogelijkheden zullen een grote groep mensen aanspreken; nu en in de toekomst.
Maar met dit idee alleen zijn we er niet. Iemand zal het voortouw moeten nemen om het te implementeren, want dat gaat blijkbaar niet vanzelf. Misschien is het wel vloeken in de kerk in tijden van ‘de burger aan zet’, maar de lokale overheid is de enige die deze rol past. De combinatie van het lange termijn belang en de publiekrechtelijke doorzettingsmacht is essentieel binnen dit gedachtegoed. Wie de uitvoer ter hand neemt is minder van belang, zolang de regie maar goed en strak is. Dit is echter geen pleidooi voor actieve grondpolitiek van gemeenten. Het publiekrechtelijk instrumentarium en consequente besluitvorming bieden voldoende houvast.
Ook in de uitwerking van het ‘hoe’ liggen nog een aantal opgaven voor verschillende vakdisciplines. Stedenbouwkundigen moeten kijken hoe zo’n bonte verzameling aan woningbouwkavels tot een aantrekkelijke buurt gemaakt kan worden. Ook zal er nog verder aan gerekend moeten worden, bijvoorbeeld om te bepalen wat de meerkosten zijn van een vrijstaande positionering voor een S-woning. Een geruststellende gedachte is echter dat de prijsrange gelijk blijft. De uitersten zijn immers gebaseerd op de bestaande combinaties: de S-woning op het S-kavel is de goedkoopste variant en de XL-woning op het XL-kavel de duurste.
De proeftuin voor dit experiment kan net zo goed een herstructureringsopgave met een krachtige stedenbouwkundige structuur kunnen zijn als een nieuwbouwlocatie. Krimpregio’s, zoals de Westelijke- en Oostelijke Mijnstreek, zijn ideale kandidaten, omdat daar vaak ook een verdunningsopgave ligt. In deze gebieden is de druk van hoge grondprijzen minder door het grotendeels ‘ontbreken’ van een luchtbel in de markt. Het accent kan dan liggen op het daadwerkelijke experiment: de standaard confectiematen in de woningbouw loslaten ten gunste van écht vraaggericht bouwen.
—
Foto boven: Jassen in confectiematen (Door: Jeroen van de Ven)
Jeroen van de Ven Planoloog strategie & beleid bij de Gemeente Venlo
Door zijn aangeboren drang om de wereld om hem heen beter te willen begrijpen, wordt hij iedere dag weer verrast. In zijn dagelijks werk als planloog bij de gemeente Venlo probeert hij de keuzes van vandaag in het licht van morgen en overmorgen te plaatsen.
