Buitenlandse beleggers steken steeds meer geld in de Nederlandse huurwoningmarkt. Dat is geen onverdeeld positieve ontwikkeling. Het zou wenselijk zijn als ook kleinschalige projecten en nieuwe woonvormen konden profiteren van het beschikbare kapitaal van deze beleggers, stelt Judith Schotanus.
De woningmarkt trekt weer iets aan. Goed nieuws voor de economie en voor mensen die willen verhuizen of wier huis onder water staat. Ook de bouw van nieuwe woningen stijgt. Nieuw is dat grote beleggers, ook uit het buitenland, nu geïnteresseerd zijn in Nederlandse woningen als beleggingsobject. En dan gaat het niet om kleinschalige plannen met nieuwe woonvormen, waarbij in goed overleg met de buurt gebouwen zorgvuldig in aansluiting op de bestaande omgeving worden ontworpen. Een praktijk van stadsmaken, met bewonersinitiatieven en zelfbouw, die sinds het begin van de crisistijd gegroeid is.
De laatste tijd verschijnen er steeds meer berichten dat grote buitenlandse beleggers bestaande woningen willen kopen of nieuw willen laten bouwen. De woningen leveren geen heel hoog rendement op, maar op dit moment wel meer zekerheid dan kantoren. Makelaars als Capital Value gaan actief op zoek naar buitenlandse beleggers die Nederlandse woningen willen kopen.
De Duitse belegger Patrizia gaat woningen ontwikkelen in Den Haag. Ze spraken met de gemeente af jaarlijks ongeveer 150 woningen te bouwen. En Round Hill Capital uit de VS wil in Nederland een portefeuille opbouwen van 20.000 woningen. Zij richten zich zowel op de sociale huur als de vrije sector huur. Het afgelopen jaar heeft de belegger al veel woningen gekocht van onder andere het Wooninvesteringsfonds. Er is een groot aantal woningen nodig om het beheer efficiënt te organiseren en omdat er niet voldoende bestaande woningen beschikbaar zijn, kijkt de belegger ook naar projectontwikkeling. “Die omvang is nodig voor een stevige beheerorganisatie die de huurders gelukkig maakt en zo de kasstroom veilig stelt,” zegt CEO Michael Bickford tegenover Vastgoedmarkt.
Het is echter nog maar de vraag of huurders daar inderdaad gelukkig van worden. Wat betreft beheer van bestaande woningen misschien wel. Maar voor nieuwe woningen ligt het gevaar op de loer dat er opnieuw veel grootschalige complexen worden gebouwd die op de lange termijn niet goed aansluiten op de woonwensen van de bewoners en de omgeving. Buitenlandse investeerders die snel een grote hoeveelheid woningen willen kopen, zijn niet geïnteresseerd in kleinschalige projecten die in goed overleg met of op initiatief van de buurt worden ontwikkeld. Zij praten over projecten van op zijn minst honderden woningen.
De eerste aannemers spelen al handig in op deze trend. BAM kondigde onlangs aan dat zij in de markt voor beleggerswoningen stapt. Dat doet ze met een standaardproduct. Daardoor is de voorbereidingstijd korter en kan er snel worden gestart met de bouw. De woning is volgens BAM afgestemd op zowel de wensen van beleggers als die van huurders en heeft een beukmaat van 5,4 meter, een oppervlakte van 115 m2, drie slaapkamers en een afgewerkte zolderverdieping.
De belegger kan kiezen uit twee architectuurstijlen, de jaren 30 stijl of de oud-Hollandse stijl, en een aantal standaard uitbreidingsopties. Zo kunnen er de komende tijd op verschillende plekken in Nederland precies dezelfde woningen verschijnen; ook op binnenstedelijke locaties waar buurt en potentiële huurders meer variatie in woningtypen wensen. De kans dat de architectuur goed aansluit op de bestaande omgeving lijkt dan vooral toeval.
Bijzonder, want met de huidige technologische middelen is het heel goed mogelijk voor (bijna) dezelfde prijs veel meer variatie te bieden. Het probleem zit in de standaardisatie van de voorbereiding. Het kost iets meer tijd en meer betrokken partijen om variatie in woonvormen te bieden en na te denken hoe woningen kunnen aansluiten op de omgeving. Maar die tijd hebben grote beleggers niet. Die willen nu investeren. Toch zou meer variatie op de lange termijn niet alleen beter zijn voor de leefbaarheid in buurten, maar ook voor het rendement van de investeerder.
Woningcoöperatie Papaverhof in Den Haag. Door: Judith Schotanus.
Als het voor grote beleggers niet haalbaar is om kleinschalig maatwerk te kopen, is er dan een andere manier denkbaar waarop ze toch op korte termijn kunnen investeren zonder terug te vallen op standaard producten? Ze zouden hun geld kunnen stoppen in een fonds dat vervolgens relatief kleine bedragen uitleent aan particulieren, collectieven van particulieren, kleine ondernemers of andere bottom-up initiatieven die nu moeite hebben met de financiering van hun project. Zo meldt Platform31 dat veel plannen voor wooncoöperaties – waarbij de bewoners kopen of huren in coöperatief verband – stranden door problemen met de financiering.
Doordat het om voor Nederland nieuwe woonvormen gaat, zijn banken huiverig. Coöperaties in Duitsland en Scandinavië laten echter zien dat er wel degelijk een positief rendement op dit soort woonvormen te halen is. Huurders zijn immers erg betrokken. Met een fonds hebben de beleggers één aanspreekpunt en hoeven ze zelf niet allerlei, voor hen kleine bedragen afzonderlijk uit te lenen. Wie kan beleggers die graag in de Nederlandse woningmarkt willen investeren, koppelen aan de deels al bestaande plannen voor wooncoöperaties?
—
Foto boven: “WTC financial district at dusk. Amsterdam” (Franz Conde/CC BY 2.0)
Judith Schotanus Onderzoeker, (web)redacteur, architect
Judith Schotanus is architect en studeerde stadssociologie aan de UvA. Haar brede belangstelling gaat uit naar de wisselwerking tussen de gebouwde omgeving en maatschappelijke processen. Zij is medeoprichtster en redacteur van het digitale magazine HAACS over architectuur en stedelijke transformatie in Den Haag.
