De stille evolutie van gebiedsontwikkeling

03 oktober 2014  /  Jurgen Hoogendoorn

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Oud of traditioneel versus nieuw, organisch, gebiedsontwikkeling 1.0/2.0/3.0 et cetera. Allemaal termen waarmee ruimtelijke professionals duiding geven aan de werkelijkheid. Helaas worden veel van deze duidingen gekenmerkt door nulpuntdenken (treffend beschreven door Frans Soeterbroek). Het nulpuntdenken gaat – op basis van maakbaarheid – uit van het oude of traditionele vervangen door het nieuwe, van versie 2 naar versie 3 gaan, enzovoort. Stedelijke ontwikkeling is niet binair maar past zich continu aan, waarbij er zich nu – en dát is wel anders dan voorheen – een rijk palet aan manieren vormt.

Jeroen Niemans lijkt in zijn blog van 24 september teleurgesteld over het uitblijven van de ‘revolutie’, ‘een andere aanpak’, een ‘nieuw systeem’. Ook Sjors de Vries stelt nog recenter dat een nieuw perspectief nog niet is gevonden. Maar die ‘revolutie’ komt er helemaal niet. Er is namelijk sprake van een stille evolutie waarbij de stedelijke ontwikkelingen en de spelers daarin zich continu aanpassen.

Aantal; projectontwikkelaars gedecimeerd, explosie van spelers
Voor 2008 was er een beperkt aantal rollen in gebiedsontwikkeling: de projectontwikkelaar (privaat of corporatie), de overheid en de afnemer. De rol van de traditionele projectontwikkelaar is hedentendage veel kleiner door faillissementen en door aangepaste (kapitaal)regels. Toch is het aantal spelers en rollen sterk toegenomen. Bijvoorbeeld met veel nieuwe bouwpartijen als de (collectieve) zelfbouwer, ontwikkelende bouwers met eigen vermogen (Hurks), ontwikkelaars die bouwen met vermogen van pensioenfondsen en rijke families (Wonam), organisaties die bouwen voor specifieke niches zoals studenten (Duwo en Verwey/Mungra) en straks ook woningcoöperaties (WaalwijkWonen). Naast nieuwbouw, die nog steeds substantieel plaatsvindt, is woningproductie via transformatie en herbestemming sterk gegroeid. In Amsterdam wordt 32 procent van de nieuwbouw inmiddels gerealiseerd via transformatie. De Amsterdamse woningproductie in totaal is sinds jaren niet zo hoog; kennelijk maken vele kleintjes groot.

Schaalverkleining; van dozen schuiven naar maatwerk
Voor 2008 werden woningen in grote tranches gerealiseerd; aantallen van meer dan 200 waren eerder regel dan uitzondering. Door de crisis is dit teruggebracht naar een kleinere schaal van hooguit tientallen woningen. Immers 70 procent voorverkoop bij 20 woningen is gemakkelijker te bereiken dan bij 200 woningen. In de gronduitgifte van de gemeente Amsterdam heeft de schaalverkleining zich vertaald in de zogenaamde kavel- en cash-flow-sturing.

De Binckhorst in Den Haag, Rijnhaven (onderdeel stadshavens Rotterdam) en MaastrichtLab zijn andere voorbeelden van verandering. In de uitmuntende MCD-scriptie van Debbie Ginter vormen deze casussen de grondslag voor het beschrijven van het veranderingsvermogen van de betreffende gemeentelijke overheden.

Tijd; nu is de toekomst en daarmee het perspectief
De afgelopen decennia is de tijdspanne waarover we dachten afspraken te kunnen maken enorm gegroeid. Zo hebben de overheden zichzelf de opgave opgelegd om voor 2040(!) 300.000 woningen toe te voegen in de noordvleugel van ons land. Ook een megaproject als de Zuidas had een eindbeeld dat ver na 2035 ligt. Proces- en projectmanagement diende ervoor dat de marsroutes van de grootschalige blauwdrukken naar de verre toekomst vakkundig werden afgelegd.

kippenrondeel-zuidas_by-Marjolijn-Pokorny

Opening Minirondeel Zuidas. Op initiatief van kunstenaar Jeroen Bisscheroux  is in coproductie vlakbij broedplaats Old School op de Zuidas(!) een minirondeel gerealiseerd. (foto: Gemeente Amsterdam, Marjolijn Pokorny)

Hoe anders wordt er nu gedacht. De kersverse Amsterdamse wethouder Wonen Laurens Ivens verwoordde dit onlangs als volgt: ‘Ik schrik ervan als ik deze maand bij de presentatie van de begroting van de stad op een staatje zie dat er jaarlijks tienduizend stadgenoten bijkomen.’ En tegen ons – het ambtelijk apparaat – heeft de wethouder het over de 1.000 nieuwkomers die elke maand aan de poort van Amsterdam staan.

Het is niet alleen het Planbureau van de Leefomgeving dat in zijn Balans van de leefomgeving 2014 stelt dat de toekomst nu is. Steeds meer strategische denkers pleiten voor ‘realtime strategy’ als model om de steeds snellere veranderingen aan te kunnen. In ons vakgebied laat Menno Lammers in zijn blog ‘Real-time strategie is de toekomst’ een aantal mogelijkheden zien dat ons daartoe ter beschikking staat: legolisering, TheoryU, Lean Startup en Business Model Canvas.

Nieuwe ruimtelijke professional; minder testosteron en meer klooien
‘Een beetje geeken, een beetje nerden, een beetje kutten en klooien en uitproberen.’ Zo beschrijft Martijn Aslander in zijn boek Easycratie de nieuwe manier van werken, organiseren én samenwerken die dwars door bestaande organisatiestructuren heen gaat. Samen met andere passionele professionals leer je het verschil te maken, ongeacht je plaats in de ouderwetse hiërarchie. Dit sluit exact aan bij de woorden van de auteur van het zojuist uitgebrachte Pakkenproletariaat, de filosoof Klaas Mulder. Hij stelde onlangs in het weekblad Intermediair dat het niet gaat om een hoge opleiding maar om oplossend vermogen.

En inderdaad, er zijn zeer veel voorbeelden van initiatieven van nieuwe ruimtelijke professionals (let op benaming: geen initiatiefnemers) die dit oplossend en waardecreërend vermogen improviserend en experimenterend toepassen; MeerMerwede en Cartesius in Utrecht, Coehoorn Centraal in Arnhem, ZoHokwartier in Rotterdam en Amstel III en De Ceuvel (als opmaat voor Schoon Schip Amsterdam) in Amsterdam.

Daarbij vallen onmiddellijk twee dingen op: 1. de grote(re) betrokkenheid van vrouwen en 2. het feit dat er een jonge generatie is opgestaan. Daarbij heeft een ander waardenpatroon in gebiedsontwikkeling zijn plek gevonden; transparantie, vertrouwen, dialoog, samenwerken en cocreatie in plaats van concurrentie, professionele bescheidenheid in plaats van borstklopperij, luisteren en doen in plaats van praten, en passie en betrokkenheid in plaats van ratio en zakelijkheid.

Manoeuvreren in de chaos; prototype en permanent bèta
De werkelijkheid, ook in gebiedsontwikkeling, heeft te maken met een toename van (het aantal) snelheden en complexiteiten. Ab van Luin, directeur coöperatie NederlandBovenWater, heeft naar aanleiding van de nieuwe omgevingswet een mooie blog in ROmagazine over de toegenomen complexiteit geschreven. Ab van Luin hanteert daarin het motto ‘begint eer ge bezint’: ga aan de slag, verdiep je in de situatie, geef betekenis en reageer.

Het is mijns inziens met name de nieuwe generatie ruimtelijke professionals die op dit moment lokaal in stilte gepassioneerd vormgeeft aan complexe adaptieve systemen; de emergente aanpak. Er komt geen nieuwe versie van gebiedsontwikkeling, integendeel het aantal versies wordt oneindig uitgebreid. Gebiedsontwikkeling is permanent bèta geworden, waarbij lokaal geformuleerde prototypen (een werkend begin van een antwoord op een vraag die nooit af is) werkzaam zijn voor zolang als het duurt en daarmee per definitie tijdelijk.

Foto boven: Glamourmanifest herontwikkeling kantorengebied Amstel III vanuit een ander waardenpatroon (foto: Michel Molder)

Jaar van de RuimteTijdelijkheidWonen

Jurgen Hoogendoorn Beleidsadviseur

Over de auteur

Jurgen Hoogendoorn werkt bij de gemeente Amsterdam als beleidsadviseur.



Ook interessant:

De ontluikende kracht van middelgroot

Anne Seghers

Terloopse contacten voor een veerkrachtige stad

Flip Krabbendam en Henriëtta Joosten

Springplank voor een betere stad

Anne Seghers