Hele blogs, vakbladen en boeken zijn de laatste jaren volgeschreven over gebiedsontwikkeling. De laatste jaren vaak over de organische en bottom-up variant. De euforie over deze benaderingen is groot. En dat is opvallend, want behalve de winst van meer ruimte voor het experiment en de toetreding van nieuwe partijen en coalities, dragen ze vooralsnog weinig bij aan een nieuw duurzaam toekomstperspectief voor stedelijke (her)ontwikkeling. Jeroen Niemans spreekt recentelijk in zijn blog op RUIMTEVOLK dan ook terecht van ‘de grote tussentijd in stedelijke ontwikkeling’. Hoog tijd om de oogkleppen in gebiedsontwikkeling af te zetten en de blik te verruimen.
Het debat over de toekomst van gebiedsontwikkeling en stedelijke planning is als een langspeelplaat die al jaren in alle vakbladen opnieuw wordt opgezet, maar steeds in dezelfde groef blijft hangen. Aan twee kanten. Op kant A zingen de ‘vernieuwers’, met vooral veel nieuwe spelers (professionele ‘stadsmakers’) terecht dat er sprake is van een nieuwe werkelijkheid, een breder speelveld en dat mensen de stad maken en er dus ruimte moet zijn voor organische ontwikkeling en het (tijdelijke) initiatief ‘van onderop’ (van onderop… van onderop… van onderop…). En op kant B roepen de ‘pauzedenkers’ van met name traditionele partijen dat – zodra de economie aan zal trekken – alles weer op z’n pootjes terecht zal (moeten) komen, financiering nu even het grote probleem is, maar dat vooral de wettelijke regels en overheidshandelen gebiedsontwikkelingen te complex maken. We moeten daarom ontslakken (ontslakken… ontslakken… ontslakken…).
Alle varianten van gebiedsontwikkeling en hallelujaverhalen over bottom-up ontwikkeling ten spijt, een nieuw perspectief voor stedelijke ontwikkeling is dus nog niet gevonden.
Maar ondanks dat beide groepen zich in een andere realiteit wanen en de toekomst soms fundamenteel anders zien, maken ze vooralsnog – op een enkele uitzondering na – slechts hun eigen deuntje op dezelfde grijsgedraaide plaat. Namelijk die van gedateerde gebiedsontwikkeling die zich beperkt tot de grenzen van een gebouw en gebied, en er nauwelijks in slaagt om nieuwe duurzame financieringsmodellen te ontwikkelen. Dat komt omdat beide werelden ophouden bij de grenzen van het plangebied, het eigen plan en de eigen business. Beide benaderingen worstelen nog steeds met het modernistische economische (vastgoed)model. En zowel de ‘traditionelen’ als de creatieve elite hebben daarbij de medewerking en (financiële) steun van de overheid of instituties (woningcorporaties) in de regel hard nodig bij het verwezenlijken van hun plannen. Het is niet voor niks dat de financiële crisis juist de gebiedsontwikkeling en bouwsector zo ongenadig hard raakt.
Andere stedelijke planning
Alle varianten van gebiedsontwikkeling en hallelujaverhalen over bottom-up ontwikkeling ten spijt, een nieuw perspectief voor stedelijke ontwikkeling is dus nog niet gevonden. Dat terwijl er bij alle partijen in de stad al langer veel onvrede bestaat over het huidige model en we weten dat onze steden weinig perspectief hebben als we de economie en de water-, voedsel- en energiesystemen niet verduurzamen. Zowel de verduurzaming van de stad als alle afzonderlijke gebiedsontwikkelingen, bottom-up of top-down, vragen om een nieuwe oplossingen, nieuwe coalities, nieuwe verdienconstructies en handelingsperspectieven, een nieuwe stedelijke economie en dus een andere stedelijke planning. Een waarin top-down en bottom-up samenkomen en samenwerken. Wanneer we die de komende tijd niet ontwikkelen, dan ziet de toekomst van de steden er veel minder rooskleurig uit dan nu wordt verondersteld.
Spoorzone Tilburg. Foto: RUIMTEVOLK
De verkenning van die nieuwe stedelijke economie zou daarom hoog op de agenda’s moeten staan van alle stakeholders (van gebiedsontwikkelingen in) de stad. Partijen zullen hun blik moeten verruimen en zich daarbij laten inspireren door de fascinerende wereld rondom het huidige ruimtelijk domein. Het vraagt ook om een andere benadering van de stad. De Internationale Architectuur Biennale Rotterdam (IABR) heeft ons geleerd dat bijvoorbeeld het perspectief van het stedelijk metabolisme, waarbij stromen als lucht, water, afval, mensen, kapitaal en goederen uiteen worden getrokken, daar interessante aanknopingspunten voor geeft.
Veel valt te leren van moderne verdienmodellen in het bedrijfsleven. Spiegel het huidige verdienmodel van stedelijke ontwikkeling eens aan die van bijvoorbeeld Apple, Seats2Meet, Airbnb of de Windcentrale en zie hoe traditioneel we gebiedsontwikkeling nog steeds aanvliegen.
Technologische innovaties bieden de stad ook nieuwe mogelijkheden. Het Amsterdamse Waternet gebruikt technologie om de rioolwaterzuivering te transformeren in een grondstoffenfabriek en wateropslag in te zetten voor grootschalige koude- en warmtelevering. Door nieuwe technieken (zoals 3D-printing en bouwtechnieken) zal de bouw, herontwikkeling en revitalisatie van complexen zeer binnenkort vele malen sneller, flexibeler en goedkoper worden en zullen gebouwen straks mogelijk de leveranciers van energie en grondstoffen zijn. Wat zal dat betekenen voor waarde en (her)ontwikkeling van grond en gebouwen?
Pionieren
Alternatieven voor de traditionele financieringsmodellen zijn er ook. Veel winst is te behalen door de vastgoed- en grondexploitaties te integreren met andere programma’s en verdienconstructies in het gebied of de stad. Veel valt daarbij te leren van moderne verdienmodellen in het bedrijfsleven. Spiegel het huidige verdienmodel van stedelijke ontwikkeling eens aan die van bijvoorbeeld Apple, Seats2Meet, Airbnb of de Windcentrale en zie hoe traditioneel we gebiedsontwikkeling nog steeds aanvliegen. Maar ook alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding en fondsvorming bieden alternatieve mogelijkheden voor het bundelen kapitaal. Ook is er veel te zeggen voor herstructurering van het verouderde belastingsysteem. Bijvoorbeeld minder nationale belasting en meer ruimte voor lokale heffing. Of de belasting op consumptie en diensten vervangen door één op milieuvervuiling (bijvoorbeeld op CO2-uitstoot via Carbon Added Tax) of foodprint.
Het pionieren en experimenteren met de nieuwe stedelijke planning is overigens al begonnen. Een recent en interessant voorbeeld is De Ceuvel in Amsterdam, waar innovatieve gebiedsontwikkelaars en een aantal partners (waaronder Waternet) met beschikbare bronnen en materialen een vervuilde terrein van een verlaten scheepswerf in Amsterdam-Noord schoonmaken en via een broedplaatsenstrategie ‘gereed maken’ voor toekomstige herontwikkelen. In verschillende wijken in Nederland wordt – in antwoord op het wegvallen van de grote overheidssubsidies – onderzocht of de sociale en fysieke wijkaanpak bekostigd kan worden met onder andere energiebesparingen of het koppelen en afstemmen van bestaande waardestromen in een wijk. De ontwikkeling en transformatie van woningen en gebouwen staat in de nieuwe wijkaanpak niet meer op zich, maar is onderdeel van het ‘wijkkapitaal’ en een groter en maatschappelijker ‘verdienmodel’.
Brede verkenning
Laat de aandacht en voorbarige euforie over de zoveelste variant van een gedateerd gebiedsontwikkelingsmodel daarom snel plaats maken voor een enthousiasme en agenda voor een brede verkenning van overheden, bedrijfsleven, stadsmakers, wetenschappers en ontwerpers van een nieuwe stedelijke economie en planning. Met onder andere de Agenda Stad, het Jaar van de Ruimte en IABR 2016-THE-NEXT-ECONOMY in het vooruitzicht, dient zich een uniek momentum aan. We hebben die nieuwe perspectieven en verhalen hard nodig voor onze steden, dorpen en wijk, en dus ook voor de gebiedsontwikkelingen van vandaag en morgen.
—
Als partner van het Jaar van de Ruimte en de Agenda Stad gaan we de komende maanden samen met ons netwerk inhoud geven aan de verkenning van een nieuwe stedelijke planning en gebiedsontwikkeling. Daarbij zullen we gebruik maken van de ideeën en inhoudelijke bijdragen van professionals, denkers en doeners. Lees meer hierover.
Lees meer over het Agenda Stad programma De Circulaire Stad
Dit artikel verscheen in de S+RO #14 – september 2014 – De Crisis Voorbij
Lees ook het rondetafelgesprek over dit thema in dezelfde editie van de S+RO ‘Strijd om de ruimte‘
Sjors de Vries Directeur RUIMTEVOLK
Sjors is directeur van RUIMTEVOLK en van huis uit planoloog en sociaal geograaf.
