Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt gemeenten voorzichtig te zijn met nieuwbouw, ook al trekt de woningmarkt op dit moment aan. Het Planbureau rekent voor dat de ouder wordende babyboomgeneratie voor problemen gaat zorgen op de woningmarkt. In 2030 zal het aantal koopwoningen dat vrijkomt als gevolg van het uittreden van ouderen stijgen naar ongeveer 50.000, evenveel als de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie aan koopwoningen van vóór de crisis op de woningmarkt. Het aantal woningzoekende gezinnen zal tegen die tijd fors zijn afgenomen. Op termijn zal daarom vrijwel overal het aanbod aan bestaande koopwoningen de vraag overtreffen.
Het Planbureau adviseert gemeenten strategieën te ontwikkelen om problemen in de bestaande woningvoorraad te voorkomen. Een daarvan is stoppen met bouwen, want hoewel er op veel plaatsen nog een piek in het aantal huishoudens wordt verwacht, treedt direct daarna de krimp in. Dit soort redeneringen kloppen op papier, maar bieden weinig handvatten voor gemeenten. Ook nieuwe huishoudens zullen moeten wonen. Bovendien is het niet gezegd dat de woningaanbod in de bestaande voorraad aansluit bij de toekomstige woningvraag. Een stop op nieuwbouw – zoals het PBL voorstaat – veroorzaakt zowel op korte als op lange termijn een mismatch tussen vraag en aanbod.
Bestaande voorraad
Waar het PBL wel een belangrijk punt maakt, is dat gemeenten hun nieuwbouwplanning onvoldoende afstemmen op het woningaanbod in de bestaande voorraad. In plaats van de nieuwbouwplanning te gebruiken om lacunes op te vullen, vissen gemeenten allemaal in dezelfde vijver van de (jonge) gezinnen. Dat betekent dat er vooral woningen worden toegevoegd waarvan er al (te) veel zijn. Daarnaast is het van groot belang dat gemeenten inzicht krijgen in de kwaliteit van de bestaande voorraad. Daaraan ontbreekt het nu te vaak. Welke delen van de woningvoorraad zijn het meest kwetsbaar bij afnemende vraag naar koopwoningen? Vaak zijn dat de wijken die nu ook al minder gewild zijn. Wijken die zich kenmerken door minder vermogende bewoners. Kwaliteitsverbetering blijft hier vaak (te lang) uit, omdat eigenaren onvoldoende draagkrachtig zijn of omdat ze investeringen niet kunnen terugverdienen in stijging van de waarde van de woning. Gezinnen met hogere inkomens (sociale stijgers) trekken weg, waardoor juist deze wijken zich vaak kenmerken door een hoge mate van vergrijzing. De door het PBL voorspelde uitstroom van ouderen kan vooral in dit soort wijken in korte tijd grote problemen veroorzaken. Dit betekent echter niet dat deze woongebieden in de toekomst geen rol kunnen spelen in het bedienen van de huisvestingsvraag. Hebben we niet eerder wijken afgeschreven die later een nieuwe doelgroep wisten aan te spreken? Het kan daarvoor wel nodig zijn een impuls te geven aan de modernisering en kwaliteitsverbetering van deze woningen en te streven naar een meer diverse bevolkingssamenstelling.
Vinger-aan-de-polsstrategie
Als de conclusie wordt getrokken dat woningen geen toekomstwaarde hebben, moet worden voorkomen dat er (in de toekomst) grote leefbaarheidsproblemen ontstaan door leegstand en verloedering. Het heeft echter geen zin te vroeg plannen te maken voor sloop. Sloop in de particuliere sector is duur. Zonder hoge urgentie is het niet waarschijnlijk dat de benodigde middelen daarvoor bijeen kunnen worden gebracht.
Een ‘vinger aan de pols’-strategie is nuttiger. Breng de bestaande voorraad goed in kaart, analyseer wat de delen zijn met weinig toekomstwaarde en houdt de ontwikkelingen in die woongebieden nauwlettend in de gaten. Zet de beschikbare middelen in voor het verbeteren van de kwetsbare delen van de woningvoorraad die voldoende flexibel en aanpasbaar zijn om geleidelijk te worden ‘ge-update’. In combinatie met aanvullende nieuwbouw kan de transformatie van de woningmarkt worden ondersteund zonder dat gemeenten ‘op slot’ moeten. Ook toekomstige generaties hebben immers behoefte aan kwaliteit die aansluit bij hun woonwensen. Die kwaliteit is in de huidige woningvoorraad niet perse in voldoende mate te vinden.
—
Foto boven: Vroondaal, Den Haag. Foto: TijsB CC BY-SA 2.0
Roeland Kreeft Senior-adviseur bij Companen
Roeland Kreeft is senior-adviseur bij Companen. Hij adviseert gemeenten over beleid en strategie op het brede terrein van het wonen. Roeland was voorheen wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken in de gemeente Arnhem. Zijn kennis en ervaring zet hij in bij de advisering van gemeenten over (nieuwe strategieën voor) gebiedsontwikkeling.
