De verkoop van corporatiewoningen in de huidige vorm, lost problemen op de Nederlandse woningmarkt niet op. Een koopwoning is voor veel huishoudens in tijden van toenemende flexibilisering niet toegankelijk of aantrekkelijk. Wanneer we de vervreemding die de schaalvergroting in de corporatiesector teweeg heeft gebracht willen tegengaan, en mensen de mogelijkheid willen geven het heft in eigen hand te nemen, moeten corporatiewoningen alleen nog verkocht worden in coöperatieve vorm.
De verkoop van sociale huurwoningen wordt gepresenteerd als panacee voor alle stedelijke problemen. Tijdens de vier kabinetten Balkenende paste de verkoop van corporatiewoningen in het Krachtwijkenbeleid om buurtverbetering in gang te zetten. Kopers zouden nu eenmaal meer verantwoordelijke burgers zijn. Recent wordt de verkoop van sociale huurwoningen meer gezien als middel om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Uit de mond van de Amsterdamse VVD-wethouder Wiebes kon in 2011 worden opgetekend dat de verkoop van de helft van de hoofdstedelijke sociale voorraad nodig is om ‘keien’ een plek in de stad te bieden. Ministers Donner, Spies en Blok gaven aan ook positief te staan tegenover de verkoop van corporatiewoningen, aangezien de toegevoegde koopwoningen de middenklasse een alternatief zouden bieden voor de torenhoge huren in de vrije sector.
De afgelopen vijftien jaar zijn ieder jaar tussen de 10.000 en 15.000 woningen verkocht. Het huidige kabinet heeft zonder de verkoop van corporatiewoningen expliciet af te dingen, met allerlei randvoorwaarden (toewijzingsbeleid, wegvallen subsidies, verhuurdersheffing) een situatie gecreëerd waarin de verkoop van woningen de enige optie is voor corporaties om de boekhouding op orde te houden.
Uitverkoop
De verkoop van corporatiewoningen in de huidige vorm is onverstandig. Ten eerste is kopen door de heroriëntatie van de verzorgingsstaat en de flexibilisering van de arbeidsmarkt voor velen geen reëel optie. Zonder vast contract kun je een hypotheek van tweeëneenhalve ton namelijk wel op je buik schrijven. Mensen wisselen vaker van baan en woonplaats, maar hen wordt door de hoge maandlasten in de vrije huursector weinig keus gelaten dan het aangaan van een hypotheekschuld. Ten tweede zet de verkoop van sociale huurwoningen de gemeenschapszin van buurten onder druk. Wanneer de regisseursrol van de corporatie wegvalt, verrommelen buurten en ontstaan spanningen tussen kopers en huurders. Beslissingen over gemeenschappelijke problemen, zoals over het onderhoud van het gezamenlijke riool, het trappenhuis of de buitenruimte, worden ternauwernood overwonnen. Of je het nu vraagt aan een wijkmanager in Schiedam, of een buurtregisseur in Heerlen, men is het erover eens dat de complexen van woningbouwcorporaties er beter uitzien en minder problemen kennen dan de gemengde bouwblokken, of gebieden waar alle woningen zijn geprivatiseerd.
De coöperatie als alternatief
Wanneer sociale huurwoningen verkocht worden in coöperatieve vorm, blijven de financiële risico’s beperkt, worden torenhoge maandlasten voorkomen en krijgen buurtbewoners een middel om tot overeenstemming te komen. Zowel in Scandinavië, als in Duitsland komt de wooncoöperatie veel voor. In Zweden heeft een lange traditie van coöperatief eigendom; privé eigendom van appartementen was tot voor kort verboden, en meergezinswoningen worden traditioneel coöperatief bestuurd door de bewoners. Het systeem garandeerde goede woningen voor een behoorlijke prijs, omdat speculatie werd tegengegaan en woonkosten gebaseerd werden op de bouwkosten van het complex. De Deense situatie lijkt meer op de Nederlandse. Toen de gemeente Kopenhagen midden jaren negentig aan de rand van een faillissement stond, heeft ze een groot deel van de sociale woningvoorraad in coöperatieve vorm verkocht. Inmiddels bestaat 32 procent van de woningvoorraad uit coöperatieve woningbouw. Op democratisch vlak functioneren de coöperaties goed: de bewoners van een bouwblok nemen bijvoorbeeld gezamenlijk het besluit om bijvoorbeeld de gevel of de balkons te renoveren. De betaalbaarheid staat echter onder druk. Sinds woonrechten vrij verhandeld mogen worden, en overheden minder aansturen op uitbreiding van de woningvoorraad, zijn de woonlasten fors gestegen. Het lijkt erop dat coöperaties alleen kunnen functioneren in een context waarin de woningmarkt gereguleerd is, zoals in het Zweden van de jaren zestig en zeventig.
Om de wooncoöperatie in Nederland tot een succes te maken, kunnen we lessen trekken uit het Duitse model. Hoewel coöperaties hier minder voorkomen, wordt de betaalbaarheid expliciet gewaarborgd. De BGFG (Baugenossenschaft freier Gewerkschafter EG) is een voorbeeld van een goed functionerende Duitse coöperatie. Voor 650 euro wordt je lid. Wanneer je een van hun woningen gaat bewonen, word je geacht 45 Euro per vierkante meter in te brengen. Om een woning van 80 vierkante meter te betrekken, moet je 4250 Euro af dragen aan de coöperatie om woonrecht te krijgen. Hier bovenop betaal je iedere maand een betaalbare huur, gebaseerd op bouw- en onderhoudskosten. Wanneer je de woning verlaat, ontvang je het eigen vermogen, en een jaarlijkse rente van vijf procent. Op deze manier wordt het aantrekkelijk om meer te investeren dan het vereiste minimum. Dit kapitaal kan de coöperatie gebruiken om meer betaalbare woningen te realiseren. Ook in het Duitse model kiezen de leden van de coöperatie hun eigen bestuur en beslissen ze samen over woningverbeteringen en investeringsbeslissingen.
De coöperatie komt naar Nederland
Een paar vooruitstrevende wethouders in Nederland hebben geëxperimenteerd met de coöperatie als woonvorm. Prille positieve signalen uit Almere en Amsterdam tonen aan dat er vraag is naar zulke woningen en dat de coöperatie bewoners meer eigenaar kan maken van hun leefomgeving. In Almere Poort heeft wethouder Adri Duivesteijn het onderscheid tussen koop en huur laten vervagen door 1600 huishoudens uit alle inkomenscategorieën zélf een huis te laten bouwen. Gezinnen met lagere inkomens worden financieel ondersteund en komen terecht in een beschermd koop segment. In Amsterdam heeft woningcorporatie Rochdale een klassieke honingraatflat uit de Bijlmer, Kleiburg, voor een Euro verkocht aan een consortium dat de flat volledig gestript heeft en geïnteresseerden de mogelijkheid heeft geboden er hun droomwoning te realiseren, mits de nieuwe bewoners samen gemeenschappelijk ruimten onderhouden. In beide gevallen is van een échte coöperatie geen sprake. In Almere is het experiment puur financieel van aard, terwijl men in Amsterdam de coöperatie alleen als organisatiemodel gebruikt. Hoewel de wooncoöperatie in Nederland nog weinig voet aan de grond heeft, voelt een kleine voorhoede van progressieve bestuurders de tijdgeest goed aan door ruimte te bieden voor dergelijke initiatieven.
Naar een sociale woningmarkt
De verkoop van corporatiewoningen hoeft geen truc te zijn om de balans op orde te brengen, maar kan bijdragen aan het oplossen van betaalbaarheids- en leefbaarheidsproblemen, als het op een coöperatieve manier gebeurt. De coöperatie is een prachtige manier om bewoners te betrekken bij hun buurt, ze zeggenschap te geven over hun omgeving en bij te laten dragen aan een zorgzame samenleving. Het geeft mensen de mogelijkheid te kiezen voor een woonvorm tussen huren en kopen. Woonlasten blijven beperkt omdat huren worden gerelateerd aan bouw- en onderhoudskosten. Ondertussen bouwen huishoudens bezit op in een beschermde omgeving, omdat de coöperatie een vast rendement op de vereiste inleg garandeert. Zo’n stabiel en zeker systeem geeft de coöperatie de mogelijkheid bij te dragen aan betaalbare huisvesting voor groepen die nu buiten de boot vallen; zij die niet in aanmerking komen voor sociale huur, zich het risico van een koopwoning niet kunnen of willen veroorloven, en tegelijkertijd niet een fortuin willen betalen voor een woning in de private huursector.
Als gemeenten en corporaties nog niet klaar blijken om voor dit model te kiezen, doen ze er in ieder geval verstandig aan woningen in een koop-garant constructie te verkopen, waarbij de woning voor een redelijke prijs kan worden teruggekocht. Dat geeft de mogelijkheid om op een later moment alsnog voor een coöperatieve woningmarkt te kiezen.
—
Foto boven: Flats in Amsterdam Zuidoost (foto: bijlmer, door Arden (CC BY-SA 2.0))
Barend Wind Promovendus
Barend Wind promoveert aan de Universiteit Tilburg op de rol van de eigen woning in de totstandkoming van economische ongelijkheid. Welke generaties en sociale klassen hebben in verschillende Europese landen de mogelijkheid gehad bezit op te bouwen? Daarnaast is Barend actief binnen PvdA Netwerk Ruimte, en is hij redacteur bij AGORA Magazine.
Frank Kuipers Socioloog
Frank Kuipers is socioloog. Hij werkte als adviseur van huurdersorganisatie bij Amsterdams Steunpunt Wonen in Amsterdam. Momenteel is hij o.a. bestuurslid van de energiecoöperatie Amsterdam Energie.
Gert Jan Hagen Managing partner bij adviesbureau SmartAgent
Gert Jan Hagen is managing partner bij adviesbureau SmartAgent, dat consumentenwensen onderzoekt voor de publieke- en private sector.
Marieke de Kogel Socioloog en is bestuurslid van de PvdA Amersfoort
Marieke de Kogel is socioloog en is bestuurslid van de PvdA Amersfoort. Ze is binnen de PvdA actief in de afdeling Amersfoort en in het landelijke Netwerk Ruimte. Marieke werkt voor SmartAgent en doet daar onderzoek naar de woonwensen van consumenten.