Binnenstedelijke ontwikkeling anno nu staat of valt met lokale dynamiek en ondernemende, bevlogen en creatieve mensen die met elkaar lokaal de kar willen trekken. Ook speelt de informatiesamenleving een bepalende rol in het succes ervan. RUIMTEVOLK organiseerde op 12 juni een bijeenkomst over Kansen voor de binnenstad, waarin de deelnemers aan de hand van talrijke trends en ontwikkelingen werden meegenomen in een nieuwe werkelijkheid. Elke stad of dorp zal op eigen kracht zijn eigen kansen moet creëren en verzilveren. En wie alleen nog denkt in winkels heeft het nakijken.
Door de economische crisis en de opkomst van het internetwinkelen hebben de Nederlandse binnensteden in toenemende mate te kampen met winkelleegstand. Anderzijds is er een toeloop waarneembaar van ondernemende mensen en innovatieve bedrijven voor wie de binnenstad aantrekkelijk werkgebied is. Dat biedt kansen; maar welke ontwikkelingen zijn er nu en hoe ga je daarmee om? De brede zoektocht naar een antwoord op deze vragen vormde de aanleiding voor deze bijeenkomst. Een zoektocht die inhoud kreeg aan de hand van presentaties van en spreekuren met mensen uit verschillende disciplines, van belegger tot gebiedsontwikkelaar en van trendwatcher tot marketeer.
Toekomstvisie
Diverse ontwikkelingen en toekomstscenario’s kwamen langs. Hierbij kwam een beeld naar voren waarbij de traditionele top-down ontwikkeling het steeds meer moet afleggen tegen een organische bottom-up benadering. Dit dwingt ook de grote ontwikkelaars en beleggers om de ‘eindgebruiker’ als uitgangspunt te nemen, zo bevestigen marktonderzoekers Hans Hugo Smit van Platform31 en Kristel van Dam van Corio, een van ’s land grootste vastgoedinvesteerders in winkelgebieden.
Nieuwe werkwijzen en spelers dienen zich aan. Tegen de achtergrond van macro-economische en demografische ontwikkelingen als internationalisering, vergrijzing en krimp is binnenstedelijke ontwikkeling meer en meer afhankelijk van de kracht van het menselijk kapitaal. Daarbij spelen internet en technologische ontwikkelingen een doorslaggevende rol. Dit beeld komt ook naar voren uit de Toekomstverkenning Overijsselse binnensteden die RUIMTEVOLK uitvoerde in opdracht van Trendbureau Overijssel. De Toekomstverkenning biedt steden de kans om te kijken welk toekomstscenario het beste bij hen past en welke handelingsperspectieven daarbij passen om zo ontwikkelingen in goede banen kunnen leiden.
Menselijk kapitaal
Mooie praktijkvoorbeelden van de kracht van het menselijk kapitaal vormden de presentaties van investerende ontwikkelaar Marcus Fernhout en Winkelstraatdokter Jeroen Jonkers. Marcus Fernhout (CODUM), die van oorsprong marketeer is, maakte de sprong naar vastgoedontwikkeling toen hij in 2008 op zoek was naar kantoorruimte voor zijn bedrijf. Hij wilde aanvankelijk 20 vierkante meter huren in een leegstand kantoorpand in Rotterdam, maar eindigde met 5.500 vierkante meter. Die had hij binnen drie weken gevuld met creatieve ondernemers.
Foto: Pim Geerts / Beeldopbouw
Inmiddels heeft Fernhout op deze manier negen bestaande locaties getransformeerd in Rotterdam, Amsterdam en Arnhem, waaronder het Rotterdamse Schieblock en het Amsterdamse A-lab. Fernhout zegt ‘kleur en betekenis te willen toevoegen aan bestaand vastgoed door het huisvesten van exceptionele ondernemers.’ Volgens hem gaat het bij de traditionele vastgoedontwikkeling vooral om het wat en hoe, terwijl hij de nadruk legt op het waarom. De fysieke plek is niet het einddoel; dat is het faciliteren van ondernemers. Dit verklaart volgens hem ook het succes van zijn projecten en is de meest kansvolle en duurzame strategie voor binnensteden.
Geef om de Jan Eef
Het project Geef om de Jan Eef laat zien hoe het mogelijk is om de sociale veerkracht in een wijk te organiseren. De Jan Evertsenstraat in Amsterdam-West leidde, ondanks inspanningen van de gemeente om het tij te keren, al jaren een zieltogend bestaan. Toen een juwelier in de straat in oktober 2010 omkwam bij een roofoverval kwam een aantal betrokken buurtbewoners, waaronder Winkelstraatdokter Jeroen Jonkers, in actie. Zij lanceerden via Facebook een campagne om de buurt te mobiliseren en organiseerden een Jan Eefdag met dertien popupstores in zeven panden.
Uiteindelijk resulteerde dat in de oprichting van een winkelstraatvereniging van bewoners en ondernemers. De biologische streekmarkt op het Mercatorplein is inmiddels uitgegroeid tot een begrip. De alternatieve feestverlichting in de vorm van jerrycans haalde de landelijke pers en de vereniging slaagde er in om It’s a shop naar de Jan Evertsenstraat te halen. De kracht van Geef om de Jan Eef is dat het een vitale coalitie is uit de buurt zelf met lokale trekkers. Zzp’ers uit de wijk zetten zich in voor de wijk.
Groepen van verbonden mensen worden belangrijker dan organisaties (Ronald van den Hoff)
Society 3.0
Internet en moderne technologie spelen bij alle ontwikkelingen een belangrijke rol en zorgen zelfs voor een maatschappelijke revolutie. Zo bleek uit de presentatie van Ronald van den Hoff, oprichter en directeur van Seats2Meet. Hij is van huis uit horecaondernemer, maar is tegenwoordig ook actief als trendwatcher en uitgever. In een samenvatting van zijn boek Society 3.0 neemt hij de aanwezigen mee in een toekomstvisie die volgens hem al realiteit is. Naast de gevestigde orde bestaat er nu al een netwerkstructuur die geen organisatie nodig heeft. Airbnb overtreft bijvoorbeeld de grootste hotelketen ter wereld in het aantal overnachtingen.
Dat heeft gevolgen voor de stad van de toekomst, waarvoor Ronald van den Hoff vier scenario’s schetst. Daarin draait het niet meer om bezit maar om toegang. De invloed van de overheid neemt af en er ontstaat een gesloten systeem van waardecreatie waarbij het niet alleen draait om geld, maar vooral om sociaal kapitaal. Groepen van verbonden mensen worden belangrijker dan organisaties. Daarbij is een belangrijke rol weggelegd voor de zogeheten knowmads en de zzp’er is in opkomst. Steden zijn belangrijker dan landen.
De overheid op de achtergrond
Een ambtenaar vraagt zich af welke rol er in deze toekomstvisie nog is weggelegd voor de overheid. Volgens Ronald van den Hoff moet deze niet teveel willen regelen. ‘Er is vooral behoefte aan een saaie ouderwetse degelijke overheid die zich bezighoudt met zaken als onderwijs, wegen, bestemmingsplannen, waterleiding en afvalverwerking. Ook zou zij een rol kunnen vervullen als kennisplatform.’
Dit wordt onderschreven door adviseur stedelijke ontwikkeling en culturele intelligentie Kai van Hasselt. In zijn blik over de grenzen signaleert hij functieclustering en het organiseren van sociale veerkracht als belangrijke trends. Net als Ronald van den Hoff ziet hij daarbij vooral een faciliterende rol weggelegd voor de overheid. Deze moet lokale initiatieven ondersteunen door middel van wet en regelgeving, vindt ook hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben.
Foto: Pim Geerts / Beeldopbouw
Werkwijzen en strategieën
Wat zijn succesvolle werkwijzen en hoe krijgen we het kostenplaatje rond? Marcus Fernhout financiert de ontwikkelkosten uit de exploitatie van zijn panden en maakt gebruik van de bijzondere expertise van zijn huurders. Zoals de architecten in het Schieblock tekenden voor de avantgarde architectuur. Ook de winkelstraatvereniging in de Jan Evertsenstraat maakt gebruik van de inzet van professionals uit de wijk en probeert publiek van buiten de wijk te trekken met bijzondere winkelconcepten.
Maar je hebt ook een instrumentarium nodig. Erwin van der Krabben presenteert een aantal mogelijke ontwikkel- en beheerstrategieën. Zo zou stedelijke herverkaveling een oplossing kunnen zijn voor het probleem van de vele verschillende grondeigenaren. Hiervoor is een wet in ontwikkeling. Bij organische ontwikkeling is het kostenverhaal vaak ingewikkeld. In tegenstelling tot uitleggebieden wordt in binnensteden vaak verlies geleden op de grondexploitatie. Van der Krabben geeft een aantal buitenlandse alternatieven die eventueel ook in Nederland toepasbaar zijn.
Citymarketing: de menselijke maat
Het trekken van bezoekers van buitenaf is kansrijk en brengt geld in het laatje. Zo blijkt ondermeer uit de Toekomstverkenning Overijsselse Binnensteden en de ervaringen in de Jan Evertsenstraat. Hoogleraar citymarketing Gert Jan Hospers onderschrijft dit en biedt handvatten voor een vertaling naar de lokale praktijk.
Bezoekers gaan af op beelden en hun blik wordt vaak bepaald door clichés. Toeristen komen af op landmarks, zoals de scheve toren van Pisa. Het belang van een gratis beeldbank als Google is daarom niet te onderschatten. Foto’s van bezoekers bepalen je identiteit. Richt je ook op de oudere bezoeker en houd rekening met hun behoeften. Mensen stellen prijs op goede voorzieningen als parkeren, gratis wifi en oplaadpunten voor fietsen.
Desalniettemin verklaart Gert Jan Hospers zich anti smart city en pleit hij voor de menselijke maat. Bekijk je stad vanuit het voetgangersperspectief, op ooghoogte en met vijf kilometer per uur. Mensen zoeken verrassing en mysterie, dus maak van elk bezoek een beleving. Ook gezelligheid is hierin een belangrijk motief en een Hollands unique selling point. Groen en historie dragen daar in belangrijke mate aan bij. Het succes zit ‘m vaak in de details; geen architectuur maar acupunctuur. Denk goed na over je ambities en beperk je tot enkele.
Foto: Pim Geerts / Beeldopbouw
Kansen voor de eigen binnenstad
Kortom, maak je eigen verhaal en ga uit van de eigen kracht en identiteit. Die conclusie valt uit alle presentatie te trekken, hoe uiteenlopend ook, denkt Sjors de Vries van RUIMTEVOLK. Kijk goed naar de lokale dynamiek en mobiliseer je menselijk kapitaal. Projecten hebben een grotere kans van slagen als zij lokaal worden aangepakt, waarbij partijen samenwerken en elkaar een rol gunnen. Internet en moderne technologie zijn een belangrijk middel om sociale veerkracht te organiseren en publiciteit en middelen te genereren. Ook bepalen zij in toenemende mate of plekken succesvol zijn.
—
Alle foto’s in het artikel door Pim Geerts, http://www.beeldopbouw.com/
Hanneke Luitwieler Zelfstandig tekstschrijver en redacteur
Hanneke Luitwieler is van huis uit taalkundige, maar al jaren actief als tekstschrijver en redacteur. De laatste jaren als zzp-er met als specialisaties volkshuisvesting en gebieds- en conceptontwikkeling.
