De echte stad: ongekend populair

13 mei 2014  /  Martin van der Maas

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Er was eens een stel van rond de dertig jaar oud. Hij heette Hans en zij heette Guusje. Samen hadden ze een kind van twee jaar. Zij wilden verhuizen uit hun krappe tweekamerflat in een jaren vijftig-wijk, op de breuklijn tussen de echte stad en de tuinstad. Linksaf de straat uit waren ze met vijf minuten fietsen in het centrum, rechtsaf de straat uit reden ze al snel de bloemkoolwijken in, met daarachter een Vinexwijk. Hans en Guusje fietsten al jaren vooral linksaf. Ze waren lang in hun flatje blijven wonen omdat de ligging bij de gezellige centrale stad hen beviel. En de huur was laag. Op de arbeidsmarkt deden Hans en Guusje hun best, maar ze waren kwetsbaar en zochten dus een middelgrote goedkope koopwoning. Een tuin zou leuk zijn, maar aangezien ze die zoals de meesten van hun vrienden onderhoudsvrij wilden, zou een dakterras ook kunnen volstaan.

Op hun rondes door de stad had het stel vaak een heimelijke voorkeur voor wijken in en rond de centrale stad: gezellige rommelige woonbuurtjes, mooie jaren dertig-wijken, en ook die nieuwe appartementen langs het water zagen er verleidelijk uit. Maar ze hadden Funda er niet voor nodig om te weten dat linksaf financieel onhaalbare opties zouden liggen. Een grotere woning met hun portemonnee betekende rechtsaf de straat uit. Hans en Guusje zochten en vonden daar uiteindelijk iets geschikts: een eengezinswoning met kleine tuin aan de buitenrand van de bloemkoolwijk. Een wijk met veel woning voor je geld. En ons soort mensen om ons heen, dachten ze, in plaats van die opgeblazen carrièretypes in de stad. Voorkeuren buigen zich naar de realiteit om het leven aanvaardbaar te houden.

Hun eerste koopwoning! Wat waren Hans en Guusje trots. Weliswaar in een minder populaire, saaie wijk, maar nu wel met hun woning. In de euforie waren ze hun aanvankelijke heimelijke voorkeuren allang weer vergeten. Ze zetten met eenvoudige middelen hun woning naar hun hand, betegelden hun tuintje. Aanvankelijk dachten ze nog veel in de centrale stad te komen, want met de auto of de bus was dat nog geen twintig minuten, maar al snel bleek dat naburige wijkwinkelcentrum met al die gratis parkeerplaatsen wel zo handig. Ze werden heuse suburbians.

Toen, op een dag, kwam er een enquêteur aan de deur. Een groot woningmarktonderzoek. Daar hadden ze wel even tijd voor. “Bent u tevreden met uw huidige woonomgeving?” wilde de enquêteur weten. Ja, waarom niet? Ondanks hun krappe beurs waren Hans en Guusje trots op wat ze hadden bereikt. Ze wilden optimistisch zijn en ze waren het ook echt. De buren leken leuke mensen, de speeltuin was vlakbij. Ja, natuurlijk waren ze tevreden. Heel tevreden! De enquêteur vulde alles accuraat in. In de onderzoeksuitslagen kwam het stel, evenals vele andere bevraagden in hun wijk, terecht in de categorie ‘zeer tevreden met de wijk’. Beleidsmakers concludeerden dat de hoge suburbane tevredenheid een verdere uitbreiding van suburbia logisch maakte. “Onderzoeken tonen aan: de woonconsument voelt zich er prettig bij. Je kunt ze de stad niet opdringen,” stelden zij. En suburbia werd het. De velen die er nadien neerstreken, leefden er nog lang, onduurzaam en minder gelukkig dan ze hadden kunnen zijn.

Bovenstaand sprookje is hypothetisch, maar niet willekeurig. Alleen al in mijn eigen omgeving ken ik verschillende mensen in een vergelijkbare situatie: een voorkeur (of in elk geval geen afkeur) voor stadswonen, een praktijk van suburbaan wonen, een gedachteloze verzoening met dat laatste. Dat geldt steeds vaker ook voor ouderen. En niet te vergeten: voor bedrijven en voorzieningen.

Woonwensenonderzoek
Wie dit voorbeeld overdrachtelijk interpreteert, bedenkt twee dingen. Ten eerste de beperkingen van veel woonwensenonderzoeken. Zij pretenderen eenduidige waarheden bloot te leggen, maar dringen vaak niet door tot psychologische dubbele bodems. En ten tweede dat de behoefte aan suburbaan wonen wordt overschat en de behoefte aan urbaan wonen wordt onderschat. Want de hogere vierkantemeterprijzen in centrale steden maken dat lekvraag zich slechts in één richting manifesteert: de stad uit. Mensen met een expliciete voorkeur voor wonen in een bloemkoolwijk kijken wel link uit om in de duurdere centrale stad te gaan zoeken. Kortom: niemand wordt financieel gedwongen om urbaan te wonen, maar velen worden wel financieel gedwongen om suburbaan te wonen.

DSC04663

Prijsverschillen
Hoge woningprijzen in diverse, centrale steden zijn geen natuurwet. Een baksteen is in Amsterdam-centrum niet duurder dan in Purmerend. De grond ook niet, want die heeft de natuur gratis voor ons neergelegd. Prijsverschillen zijn dus een reflectie van vraag-aanbodverhoudingen en daarmee een betere indicator voor ruimtelijke wensen dan de meeste woonwensenonderzoeken. In andere markten gaan correcties gemakkelijker: neemt de vraag naar een bepaalde kleur auto toe, dan schroeven ze in de fabriek gewoon de produktie op. Met diverse, urbane woonmilieus ligt dat een stuk ingewikkelder. Daarom kiezen de meeste bouwkranen de weg van de minste weerstand en gaan door met hun marktverstorende en onduurzame werk in suburbia. Zij vergroten het aanbod waar al meer dan genoeg van is en maken van centrale steden budgettaire gated communities.

Woningwaarde Amsterdam (Beeld: Gemeente Amsterdam Bron: http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/)

Woningwaarde Amsterdam (Beeld: Gemeente Amsterdam Bron: http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/)

Sleutel
Het corrigeren van deze marktverstoring is moeilijk, maar mogelijk via fijnmazige, smaakvolle en diverse verdichting van de centrale steden en vooral hun direct omliggende suburbane gebieden. Vanuit duurzaamheidsperspectief is dit van groot belang om drie redenen. Ten eerste leren wij van de ecologie dat diverse omgevingen zichzelf beter in stand houden dan monoculturen. Ten tweede scoort stedelijk wonen beduidend beter op duurzaamheidsindicatoren als gasverbruik per woning en aantal verplaatsingskilometers te voet of per fiets.

De derde reden gaat ver voorbij meetbare normen. Een vergroting van het stedelijk aanbod geeft meer mensen de mogelijkheid om te wonen en te werken op plekken waar ze in hun hart het liefst zijn. En als mensen hun plek mooi, gezellig en romantisch vinden, neemt hun aandacht voor beheer en onderhoud ervan toe. In veel suburbane wijken speelt gebruikswaarde een grotere rol dan de esthetische of de gevoelswaarde. Dergelijke wijken verworden dan ook eerder tot achteloze gebruiksvoorwerpen, tot instrumenten ter facilitering van het gemak. Wijken waar materiële en immateriële burgerinvesteringen beperkt blijven tot achter de voordeur. Gibran schreef: “Gemakzucht doodt de passie en loopt glimlachend mee in de begrafenisstoet.” Romantische, inspirerende plekken daarentegen brengen een streven op gang naar een langdurige bestendiging van die schoonheid. Dit is niets anders dan de essentie van duurzaamheid. Laten wij daarom de werkelijk geliefde plekken, die veel vaker urbaan dan suburbaan zijn, tot voorbeeld nemen bij de toekomstige vormgeving van onze steden. Dat is de beste garantie dat duurzaamheid een onderdeel wordt van onszelf.

Foto boven: Alkmaar (Foto: Martin van der Maas)

AmsterdamiabrStedelijkheidWoningmarkt

Martin van der Maas Planoloog en wijkmanager

Over de auteur

Martin van der Maas is planoloog, nu werkzaam als wijkmanager bij de gemeente Den Helder. Binnenkort start hij als planoloog bij de Dienst Ruimte en Duurzaamheid van de Gemeente Amsterdam, Voorheen was hij werkzaam bij de provincie Gelderland en bij Rooilijn, vaktijdschrift voor de planologie. Fascinaties: de systeemwereld jegens de leefwereld, organische wijkontwikkeling, Jane Jacobs



Ook interessant:

Het platteland verandert sneller dan de stad

Anne Seghers

Gevangen in de digitale laag

Gerald Hopster

Nieuw perspectief voor Parkstad

Anne Seghers en Kris Oosting