De bouwcrisis is nu ongeveer vijf jaar oud. Het proces dat zich bij gemeenten voltrekt, heeft veel weg van een rouwproces zoals dat wordt beschreven in psychologische handboeken. Eerst is er de ontkenning. Na ontkenning volgt boosheid, berusting en tenslotte acceptatie. Hierna kan de rouwende weer verder met zijn leven. Bij gemeenten is van acceptatie nog lang niet overal sprake. Dat staat een nieuwe blik op de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkeling in de weg.
Hoewel de ene gemeente verder is in het rouwproces dan de andere, blijft toch in veel gemeentehuizen het idee sluimeren dat na de crisis alles weer wordt zoals het was: business as usual. Deze ontkenning van de realiteit staat het afronden van het rouwproces in de weg. Zonder de realiteit te accepteren, blijft de deur dicht voor een nieuwe blik op de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkeling.
Publiek belang
Want waar ging het ook weer om bij het ruimtelijk beleid? Gemeenten hebben een wettelijk instrumentarium om kaders te stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Als dat instrumentarium onvoldoende mogelijkheden geeft om te sturen, kunnen zij door aan- en verkoop van grond hun invloed vergroten. Dat daarbij in het verleden winsten zijn gemaakt, is mooi meegenomen. Dit was aanvankelijk niet het primaire belang dat gemeenten met grondaankopen nastreven, laat staan met hun ruimtelijk beleid. Het is het (helaas) wel vaak geworden.
Gemeenten moeten daarom hun rol in de ruimtelijke ontwikkeling herdefiniëren in maatschappelijke termen, niet in financiële. De tijd van ongebreidelde groei zal ook na de crisis op veel plekken niet meer terugkeren. In steeds meer gebieden is zelfs sprake van krimp. De bouwopgave die in het verleden vooral in aantallen is geformuleerd, dient (opnieuw) een kwalitatieve invulling te krijgen. Gemeenten met een actief grondbeleid (inmiddels al dan niet tegen wil en dank) moeten dit beleid als een publieke taak gaan invullen. De vragen daarbij zijn: welk publiek belang is er met een ontwikkeling gediend en tegen welke kosten en risico’s kan de gemeente haar maatschappelijke doelen behalen.
Voor een goed antwoord hierop moeten gemeenten stoppen de kosten van hun grondbeleid te labelen als ‘verlies’. Dat doen zij immers ook niet bij hun uitgaven voor onderwijs, groenonderhoud of minimabeleid. Net als bij deze beleidsterreinen moeten gemeenten streven naar een maximaal maatschappelijk effect tegen zo laag mogelijke kosten.
Gemeenten moeten hun rol in ruimtelijke ontwikkeling herdefiniëren in maatschappelijke termen, niet in financiële en stoppen de kosten van hun grondbeleid te labelen als ‘verlies’. Dat doen zij immers ook niet bij hun uitgaven voor onderwijs, groenonderhoud of minimabeleid.
Maatschappelijke investeringen
Als gemeenten uitgaven binnen hun grondbeleid definiëren als investeringen in plaats van verliezen, maakt dat de weg vrij voor nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met als belangrijkste criterium de maatschappelijke doelen die de gemeente voor ogen heeft. De bouw van woningen zorgt voor een goede ruimtelijke ontwikkeling, leefbaarheid, werkgelegenheid voor bedrijven, leerlingen voor scholen, leden van sportclubs, enzovoort. Ook de herinrichting van gebieden waar geen vraag meer naar is, levert maatschappelijke meerwaarde (groen, recreatie, cultuur). Invulling van leegstaande panden met nieuwe bedrijvigheid zorgt direct voor werkgelegenheid, maar indirect ook voor economische netwerken die een stad aantrekkelijk maken als vestigingsplaats voor andere bedrijven. Cultuur zorgt voor een aantrekkelijke woon- en leefomgeving, en ga zo maar door. Als dergelijke revenuen volwaardig worden meegewogen, ontstaat een andere kijk op rendement op grond.
De maatschappelijke kosten van de stagnatie van de ruimtelijke ontwikkeling zijn veel groter dan het renteverlies op grondexploitaties. Maar die worden niet meegerekend. Gemeenten zijn daarom gebaat bij een toekomstgerichte visie op de maatschappelijke waarde van ruimtelijke ontwikkelingen. Door in de afweging ook die brede maatschappelijke kosten en baten mee te wegen, is de balans van kosten en opbrengsten van ontwikkelingen aanzienlijk gunstiger dan wanneer enkel wordt gekeken naar de ‘verliezen’ op de grondexploitatie.
Bij onderwijsbeleid, groenbeleid en sociaal beleid is deze manier van kijken gemeengoed; zozeer dat we ons dit vaak niet eens meer bewust zijn. De enige reden om dit bij grondbeleid niet te doen, is omdat hier juist bewust of onbewust het uitgangspunt is dat in de toekomst toch nog een mooi financieel rendement behaald kan worden op hun grondposities (of verliezen beperkt kunnen worden). Hierdoor is van berusting en acceptatie dus nog geen sprake. De maatschappelijke kosten van de ruimtelijke stagnatie lopen inmiddels op. Hoe langer de bouwcrisis duurt, hoe kleiner de kans dat deze kosten worden goedgemaakt door een goed financieel rendement in de toekomst. Dus gemeenten: lik uw financiële wonden, denk na over het publieke belang van ruimtelijke ontwikkelingen, en maak ruimtelijk beleid dat maatschappelijke rendeert.
Roeland Kreeft Senior-adviseur bij Companen
Roeland Kreeft is senior-adviseur bij Companen. Hij adviseert gemeenten over beleid en strategie op het brede terrein van het wonen. Roeland was voorheen wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken in de gemeente Arnhem. Zijn kennis en ervaring zet hij in bij de advisering van gemeenten over (nieuwe strategieën voor) gebiedsontwikkeling.
