Oost-Groningen valt als krimpregio op door een hoog aandeel huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning. Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren al veel gesloopt en verdund. De koopvoorraad kent echter een onzichtbare krimp: versnipperde leegstand, stille armoede, langzame achteruitgang. Dit is een perspectief dat in veel landelijke ‘anticipeerregio’s’ reëel is. Ook al lijken het incidenten, ze hebben grote impact op de omgeving, het imago en de waarde van het aangrenzende vastgoed. Daarbij geldt bovendien: waarom goede huurwoningen slopen, terwijl slechte koopwoningen blijven staan?
De gemeenten Vlagtwedde en Stadskanaal, woningcorporaties Lefier en Acantus, VNO-NCW Noord, de Rabobank en de Provincie Groningen richtten de Stichting Waardebehoud Onroerend Goed op en stelden budget beschikbaar. Vooral de rol van het bankwezen is hierin uniek. Doel is: experimenteren met chirurgisch ingrijpen bij in slechte staat verkerend particulier vastgoed. Woningen komen in aanmerking als er sprake is van een zichtbaar slechte staat en impact op de directe omgeving.
Waarom goede huurwoningen slopen, terwijl slechte koopwoningen blijven staan?
Buitenkans
Achter elke voordeur schuilt een uniek probleem met een eigen oplossing. Je treft mensen aan met verzamelwoede, mensen met grote financiële problemen en soms hele bijzondere hypotheekconstructies. Vaak is er wantrouwen richting overheid, corporatie en bank. Vaak herkennen mensen zelf geen probleem of is er een irreëel idee over de waarde van de eigen woning. Soms is er ook opportunisme: misschien valt er meer te halen? Vertrouwen winnen, goed uitleggen en mensen overtuigen van hun buitenkans kost behoorlijk wat tijd.
De eerste mensen grijpen nu hun kans. Een klusteam met werkzoekende timmerlieden knapt de woning op, de stichting komt tot aankoop en sloop of tot woningruil. Maar wel op de voorwaarde dat eigenaren én meebetalen én meehelpen. De stichting biedt ondersteuning en vooral tempo. Bijzonder is dat geld uitgeven moeilijk lukt, omdat met minimale middelen veel bereikt wordt: een kleine gevelrenovatie heeft al grote impact op de omgeving. Toch is voorkomen beter dan genezen. Preventie is beter, goedkoper en bovendien zuiverder: huiseigenaren zijn immers zelf verantwoordelijk voor hun woning. Naast de zachte, helpende hand is daarom ook de harde, preventieve hand nodig. Tijdig contact leggen en waar nodig aanschrijven. Aanschrijven is echter tijdrovend en vaak ontbreekt goed beleid. Hier ligt hoe dan ook een taak voor gemeenten.
Kappen of doorgaan?
Hoewel de eerste voorzichtige resultaten al een groot effect hebben op de omgeving, is de vraag bij een experiment altijd: kappen of doorgaan? Hoe erg is het dat deze werkwijze de onderliggende oorzaken niet oplost? En dat kopers niet zelf hun verantwoordelijkheid nemen en mogelijk zelf achterover gaan leunen als deze reddingsboei breed bekend is? Of dat klusteams in potentie concurreren met lokale ondernemers? Er zijn voldoende redenen om door te gaan. De investering is beperkt, maar het effect is groot. De Oost-Groninger cultuur is introvert, het dorp neemt niet vaak het voortouw, en daarom is de stimulerende rol van een overheid of organisatie hier juist nuttig. En … de rol van overheid, corporaties en banken houdt alleen in theorie op bij de openbare ruimte, het verhuren van woningen en het verstrekken van hypotheken. Dat overheid, corporaties en nu ook bedrijfsleven en bankende handen ineen slaan is een voorbeeld voor een brede aanpak op lokaal niveau. Dat partijen hun boekje te buiten gaan, het zij zo. Dat ze samenwerken is waardevol en belangrijker. Het maatschappelijk rendement is hoog en dát telt!
—
Foto’s: Ganzendijk (Bron: RUIMTEVOLK)
Theo Adema Projectleider
Theo Adema is projectleider van het experiment Waardebehoud Onroerend Goed en organiseert kracht bij woningeigenaren en denkkracht voor de stichting.Hij is momenteel bijna dagelijks in Oost-Groningen te vinden om panden te selecteren en tot oplossingen te komen met hun eigenaren; by any means possible.
