Open data: nieuw kapitaal voor de woningmarkt

23 januari 2014  /  Jan Provoost en Rik ten Broek

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

In de Stadsregio Arnhem Nijmegen worden woningbouwafspraken gemaakt op basis van uitgebreide analyses van beschikbare informatie en data over de woningmarkt. Dat levert nieuwe inzichten op die de basis vormen voor een nieuwe manier van programmeren en samenwerken. Via een gedeeld beeld van de woningmarkt hopen partijen nieuwe inzichten te krijgen om daarmee ook een goede afweging te kunnen maken tussen de verschillende korte en lange termijn belangen.

De traditionele manieren van gebiedsontwikkeling en woningbouw werken niet meer. Nieuwe vormen van samenwerking en financiering zijn noodzakelijk en dat betekent dat de rol van de gemeente verandert. Veel minder de sturende, initiërende rol, maar steeds meer faciliterend en ondersteunend. Gemeenten moeten routines meer “loslaten” en ruimte bieden in regels en processen. Maar ook meer met elkaar samenwerken. We proberen samen met de provincie Gelderland en gemeenten te komen tot nieuwe woningbouwafspraken. Hierin wordt samen met corporaties en marktpartijen gezocht naar een manier van programmeren die de kwalitatieve vraag als uitgangspunt heeft. Biedt dat ook meer mogelijkheden voor inzet van het Nieuwe Kapitaal?

Bestaande woningvoorraad
Wij zijn van mening dat een belangrijke vereiste om tot afspraken te kunnen komen een gedeeld beeld van de markt is. Iedereen kan zijn eigen mening hebben over hoe problemen het beste aangepakt kunnen worden, maar de uitgangssituatie moet hetzelfde zijn. De informatie die de stadsregio in beeld heeft gebracht is breed gedeeld en geduid met alle gemeenten, corporaties en marktpartijen. Hierdoor heeft iedereen de beschikking over dezelfde informatie en is er sprake van een gezamenlijk beeld op de woningmarkt. Dit biedt handvatten om vraaggericht met de programmering om te kunnen gaan. De bouwstenen bestaan uit verschillende onderzoeken die inzicht verschaffen in de woningmarkt in de stadsregio.

Want er ligt een schat aan waardevolle informatie voor het oprapen, die nog niet altijd goed wordt benut. Zo kan door middel van waardeontwikkeling van verschillende woningtypen een beeld worden gegeven van de bestaande woningvoorraad. Veranderingen in woonwensen zullen voor een groot deel in de bestaande woongebieden een plek moeten krijgen. Partijen die iets willen zullen daar in toenemende mate hun aandacht op moeten richten. Het is belangrijke informatie voor wie wil investeren. Wat dat betreft is er onterecht dat er zoveel aandacht is voor nieuwbouw, terwijl dit maar een klein deel van de woningmarkt omhelst. Maar dat terzijde.

Beweging
Als tweede bron van informatie en inspiratie hebben we in beeld gebracht wat de verhuisbewegingen zijn. Prognoses en woonwensen zijn mooi, maar wat doen mensen echt op de woningmarkt? Het onderzoek geeft aan wat de samenhang in de regionale woningmarkt is: Nijmegen en Arnhem trekken met hun kennisinstellingen jonge mensen naar de regio. Na hun studie wil een deel van die jonge mensen in de regio blijven vanwege gezinsvorming of werk. Sommige willen in de stad blijven, maar anderen zoeken een rustiger woongebied in de omgeving van Arnhem of Nijmegen. Duidelijk is dat de steden en het ommeland elkaar kunnen versterken. De aantrekkingskracht van Arnhem en Nijmegen op vooral jonge mensen is van groot belang als “brandstof” voor de woningmarkt. En de omliggende gemeenten zijn van belang voor het bieden van verschillende woonmilieus om de mensen vast te houden. De werking van dat systeem is essentiële informatie voor mensen die gebieden willen (her)ontwikkelen.

Voorts kan op basis van beschikbare informatie en modellen (WoON 2012, Socrates) ook een aardig beeld worden geschetst van de woningbehoefte en verwachte beweging in de bestaande voorraad. De marktwaarde en aantrekkelijkheid van een woning is immers mede bepalend voor de dynamiek die op de woningmarkt. Wensdenken kan en moet worden gekoppeld aan de mogelijkheden en beperkingen van de bestaande voorraad.

Vliegwiel
Misschien is de beschikking hebben over de juiste, breed gedeelde informatie voor het proces dus wel één van de onderdelen van het nieuwe kapitaal waar we naar op zoek zijn. Maar wij denken dat het daarnaast juist ook het vliegwiel kan zijn voor “nieuw kapitaal”, voor nieuwe partijen en coalities waarvoor meer ruimte geboden kan worden. Wanneer informatie bekend is en breed gedragen, is het ook makkelijker om als gemeente los te laten en ruimte te bieden. Initiatieven kunnen tot bloei komen binnen het kader dat door de kennis van de woningmarkt wordt geschetst (toetsen). Dit kan er voor zorgen dat voor initiatieven die tot nu toe niet van de grond kwamen ruimte ontstaat.

Er ontstaat dus speelruimte voor het “nieuwe kapitaal”. Wat het nieuwe kapitaal dan is, zal in elke situatie weer anders zijn. Maar dit maakt de weg vrij voor nieuwe partijen en coalities om de markt eenvoudiger te betreden. Hierdoor kunnen mogelijk vastgelopen projecten, of nieuwe projecten gerealiseerd worden, en weer zorgen voor beweging op de woningmarkt.

Oproep
De huidige situatie vraagt van alle partijen om een aanpassing van hun eigen rol. Dit is natuurlijk een eerste stap, omdat partijen elkáár nodig hebben om veranderingen tot stand te brengen. “We moeten terug naar de economie van Wij” zegt Jan Jonker, hoogleraar duurzaam ondernemen van Radboud Universiteit Nijmegen (Nijmegen School of Management). Voor gemeenten betekent deze aanpassing een zoektocht naar speelruimte voor nieuwe initiatieven. Nieuw kapitaal moet gevonden worden en vervolgens de ruimte krijgen. Transparantie in proces en cijfers zal hierbij een belangrijke rol gaan spelen. In de stadsregio zijn de ervaringen tot nu toe positief, wat ons steunt in onze oproep aan overheden om een dergelijke aanpak te overwegen. Verken de mogelijkheden voor uw eigen gemeente of regio en geef ruimte aan het nieuwe kapitaal!

Arnhemnieuw kapitaalNijmegenOpen dataWoningmarkt

Jan Provoost Verantwoordelijk voor het programma wonen van 20 samenwerkende gemeenten

Over de auteur

Jan Provoost is bij Stadsregio Arnhem Nijmegen verantwoordelijk voor het programma wonen van 20 samenwerkende gemeenten. Sinds 2007 adviseur en interimmanager voor wonen en ruimtelijke ontwikkeling voor overheden. Daarvoor werkzaam geweest bij SAB adviseurs, provincie Overijssel en verschillende gemeenten.

Rik ten Broek Projectmedewerker bij Stadsregio Arnhem Nijmegen

Over de auteur

Rik ten Broek is projectmedewerker bij Stadsregio Arnhem Nijmegen en betrokken bij het programma wonen. Hier richt hij zich met name op monitoring en onderzoek voor beleid. Hiervoor is hij werkzaam geweest bij TU Eindhoven en Companen waar hij woningmarktonderzoeken heeft verricht voor gemeenten en regionale programmering verzorgd in onder meer de provincie Noord-Holland.



Ook interessant:

Gevangen in de digitale laag

Gerald Hopster

Publieke welvaart

Simon Franke en Wouter Veldhuis

Springplank voor een betere stad

Anne Seghers