Wie het nieuwe tijdperk in ruimtelijke ontwikkelingen wil ontdekken, moet beslist bedrijventerrein Cartesiusweg gaan zien. Dit vergeten stuk stad in Utrecht ondergaat een wonderbaarlijke opleving met onverwachte initiatieven van diverse creatieve ondernemers. Hier waait de frisse wind waar we in ons vakgebied zo naar hebben verlangd: verrassende innovaties in gebiedsontwikkeling vanuit heel andere drijfveren dan geld. En zonder het paternalisme van een voorbedacht eindbeeld. Bottom-up dus, maar toch gebeurt niet alles hier spontaan. De stad draait wel degelijk aan knoppen en heeft daarmee blijkbaar een snaar geraakt waarmee ‘nieuw kapitaal’ geprikkeld wordt.
Het wordt tijd dat Cartesius zijn geheimen prijsgeeft. Wie zijn die nieuwe initiatiefnemers en (vooral) wat zijn hun drijfveren? Hoe weet de stad die in te zetten voor de gewenste transformatie – of anders gezegd: hoe ziet de ontwikkelstrategie er uit? Welke rollen pakt de gemeente in dat proces? Nieuwsgierig? Kom mee op reis naar de fascinaties van Cartesiusweg.
Het decor
Laat ik beginnen het decor te schetsen. Cartesiusweg is relatief verstopt tussen het spoor naar Amsterdam en het Amsterdam-Rijnkanaal. Het is het oude terrein van Werkspoor waar decennialang treinstellen werden gemaakt. Deze relatief afgezonderde wereld kende na het vertrek van Werkspoor in 1970 weinig belemmeringen voor inrichting en gebruik. Op het eerste gezicht oogt het gebied weinig uitnodigend door de overwegend laagwaardige inrichting en versleten openbare ruimte. Maar achter die façade valt een interessant palet aan contrasten te ontdekken. Zo vind je hier transportbedrijven en het gemeentelijk afvaldepot. Maar ook hippe werkateliers, een squashcentrum en een indoorspeeltuin. Het gebied is tegelijkertijd oud en nieuw, mooi en lelijk, werk en vrije tijd, productie en consumptie, traditioneel en innovatief, ontoegankelijk en publieksgericht.
Het zijn stadsgeoriënteerde en creatieve ondernemingen die Cartesius waarderen als afwijkende omgeving met tegendraadse kwaliteiten
De Dynamiek
Binnen dat decor bestaat veel dynamiek. In overeenkomst met talrijke andere stedelijke bedrijventerreinen in het land zie je hier al een tijdlang de trend tot kleinschaligheid. De grotere bedrijven verlaten het gebied omdat het terrein ingesloten is geraakt binnen het uitdijende Utrecht. Kleinere bedrijfjes ontdekken de plek juist als een binnenstedelijk alternatief. Het zijn stadsgeoriënteerde en creatieve ondernemingen die Cartesius waarderen als afwijkende omgeving met tegendraadse kwaliteiten zoals lage huren, industriële panden, veel ruimte en grotere vrijheden dan elders. Dit soort averechtse locaties zijn in Utrecht zeldzaam geworden.
Maar met die dynamiek heb je nog geen houvast voor de toekomst, laat staan een impuls voor een transformatie naar een nieuw type stedelijk gebied. Daarbij komt dat geleidelijk leegstand is ontstaan omdat het vertrek van grote ondernemingen niet vanzelf wordt opgevangen door genoeg kleine bedrijfjes. Het is illustratief hoe dit op Cartesiusweg werd aangepakt vóór de crisis en daarna. Het verschil is verbijsterend, oprecht kun je hier spreken van een oud en een nieuw tijdperk in ruimtelijke ontwikkelingen.
Investeerders
De ontdekking van dit gebied door creatieve pioniers trok in de jaren dat met gebiedsontwikkeling makkelijk geld kon worden verdiend ook de aandacht van investeerders. Projectontwikkelaar TCN zag winstpotentie in Cartesius en kocht in 2006 een voormalige kantoor van Nuon aan de Keulsekade. Naast het eigen kantoor werd een experimentele omgeving voor hippe bedrijven ontwikkeld en werd uitgekeken naar uitbreiding van dat concept op vrijkomende kavels. De gedachte was om rendement te creëren door vernieuwing af te dwingen: men wilde transformatie naar woningbouw uitlokken. Goed voor de stad was het verhaal. Door de crisis kwam het er niet van en TCN zag kans om te cashen door het pand aan Bol.com te verkopen.
Terugkijkend is de vanzelfsprekendheid van geld als meest bepalende drijfveer voor ruimtelijke ontwikkelingen ronduit onthutsend
De aanpak van deze ontwikkelaar is typerend voor het paradigma waarin ons vakgebied jarenlang zat. Het geloof van destijds in een voorbedachte en maakbare wereld door vastgoedinvesteerders is al wonderlijk. Maar terugkijkend is de vanzelfsprekendheid van geld als meest bepalende drijfveer voor ruimtelijke ontwikkelingen ronduit onthutsend. In het tijdperk van het ‘oude kapitaal’ stond gebiedsontwikkeling garant voor een mooi rendement en werden investeerders almaar groter en belangrijker. Zelfs zodanig dat kapitaalkrachtige marktpartijen flink de agenda konden sturen van de structurele opbouw van de stad. Ook Cartesiusweg kwam al voor op lijstjes van de stad als toekomstig woongebied.
Bevrijding
De wens om meer richting te geven aan de organische transitie van het gebied was aanleiding voor de gemeente Utrecht om een toekomstvisie voor Cartesiusweg op te stellen. De crisis werkte als een bevrijding. Verlost van de dwangmatigheid van het geld in ruimtelijke ontwikkelingen werd zorgvuldig nagedacht over de betekenis van deze locatie voor de stad en het potentieel van andersoortige initiatiefnemers. Het resultaat werd een krachtig geformuleerde identiteit voor het gebied (onder de nieuwe naam Werkspoorkwartier) die duidelijkheid schept over de gewenste toekomst. Geen vastomlijnd eindbeeld maar een beschrijving van na te streven kernwaarden die de plek een geheel eigen positie geeft binnen de stad. Die kernwaarden sluiten nauw aan bij de drijfveren van creatieve ondernemers die graag iets willen in dit gebied. De bestaande identiteit van Cartesiusweg was nog erg diffuus. Maar de nieuwe identiteit rept over een robuuste ongebonden pioniersplek met ruimte voor verbeelding en interactie, een verrassende mix van urban culture, tijdelijke publieksbestemmingen en originele verblijfsplekken.
Festibol: festival voor werknemers van Bol.com, dat is gevestigd in Cartesius, met als doel verbinding te leggen tussen Bol.com en de rest van het gebied. Georganiseerd door LunaWorX, creatief evenementenburo dat is gevestigd in Cartesius en Cartesius ook veelvuldig tot evenementlocatie omtovert (foto: Erik Uitenbogaard)
De gemeentelijke ontwikkelingsvisie bleek een schot in de roos. Je staat versteld van de losgekomen energie sinds de visie in 2011 is uitgekomen. Alsof ze voorheen nooit de ruimte kregen, zijn allerlei creatievelingen samen met gevestigde ondernemers (!) aanjagende initiatieven gestart om ontmoetingen, kruisbestuivingen en community-vorming te stimuleren. Dát zijn hun drijfveren. Ze heten Cartesius Museum, Expodium, Autobahn en Vriendinnen van Cartesius. De identiteit blijkt een voedingsbodem voor zowel tijdelijke evenementen in de buitenruimte als meer permanente transformaties van panden en plekken. Van een onsamenhangend bedrijventerrein groeit Cartesius in korte tijd uit naar een nieuw type bruisend stedelijk landschap.
Identiteit
Zoals gezegd draait de stad wel degelijk aan knoppen om richting te geven aan de transformatie. Het vaststellen van de warm onthaalde identiteit is daar slechts één van. De tijd haar werk laten doen is een andere. Er is geen projectmatige aanpak met een overkoepelend masterplan en een traditionele programmering ontbreekt. Er zijn geen functionele deelgebieden benoemd en de gemeente koopt geen grond. De benadering is eerder procesmatig. Dat levert een meer innovatieve programmering op door te initiëren, stimuleren en faciliteren. De gemeentelijke projectleider is vooral gesprekspartner: zichtbaar, benaderbaar en continu in dialoog met initiatiefnemers. De uitzondering is een aantal gerichte interventies op plekken waar de gemeente zelf eigendom heeft: een voormalige Werkspoorloods die in de markt wordt gezet als werk-, horeca- en ontmoetingsplek, en de Vlampijpzone langs het spoor waar bewoners en ondernemers worden uitgenodigd om zelf publieksactiviteiten te starten.
Het is frisse lucht voor ons vakgebied. Niets doen is geen optie. Voorbij de crisis kun je als stad visie en lef tonen. Geen vast eindontwerp maken, maar een helder toekomstperspectief scheppen en een nieuw type ontwikkelstrategie aanbieden. Geen financiële waardecreatie maar een transformatie aan de hand van immateriële waarden. Met een nieuwe rol voor de stad als actieve en behulpzame vriend van andersoortige initiatiefnemers. Cartsesius laat zien dat het aanspreken van ‘nieuw kapitaal’ werkt.
—
Foto boven: NIGHTWALKERS is een project geïnitieerd door Expodium dat kennis over stedelijke transitie gebieden verzamelt en deelt door middel van nachtelijke dwaaltochten door de stad (foto: Expodium)
Huub Kloosterman Eigenaar van Urban Xchange
Huub Kloosterman is eigenaar van Urban Xchange. Hij adviseert over identiteitsvorming, transformaties en strategieën in ruimtelijke ontwikkelingen.
