Na enkele jaren van stagnatie en krimp is iedereen het eens dat het groeidenken en de traditionele planning passé zijn. Maar wat zijn de nieuwe paradigma’s en het nieuwe kapitaal voor de toekomst? De toename van (collectief) particulier opdrachtgeverschap, kluswoningen, zelfbouw en -beheer zijn de eerste zichtbare tekenen van de opkomende ‘burgereconomie’. Hoe kan met deze nieuwe trends een win-win worden gecreëerd voor zowel de burger, overheid als ontwikkelaar? Een relatief nieuwe toepassing uit de Verenigde Staten zou hierbij uitkomst kunnen bieden: de Community Benefits Agreement (CBA).
CBA’s zijn contracten bij ruimtelijke ontwikkelingen tussen een projectontwikkelaar en een coalitie van belanghebbenden die negatief worden geraakt door een ontwikkeling (denk aan: stijgende huurprijzen, toenemende parkeerdruk en minder openbaar groen). In deze contractvorm worden baten en compensaties opgenomen die de projectontwikkelaar dient te realiseren ten goede van de gemeenschap. Denk hierbij aan parkeerprogramma’s, het opzetten van een fonds voor juridische bijstand voor inwoners, garanties ten opzichte van betaalbare huisvesting en een bepaald percentage werkgelegenheid voor lokale werknemers. Het contract wordt vooral toegepast bij grote (controversiële) projecten, waarbij veel weerstand van de bevolking verwacht wordt.
Steun vastleggen
Community Benefits Agreements hebben in Californië al redelijke successen behaald. Enkele voorbeelden zijn de uitbreiding van het vliegveld van Los Angeles en de gebiedsontwikkelingen L.A. Live en Hollywood & Highland. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen niet in gemeentelijke ‘zoning plans’ (bestemmingsplannen) zijn opgenomen, moeten deze door de gemeenteraad worden goedgekeurd. Dit geeft de mogelijkheid tot protesten en rechtszaken, waardoor de meeste projecten jarenlang worden vertraagd met kostenstijgingen tot gevolg. Ondanks de kosten die door de ontwikkelaar moeten worden gemaakt om de gemeenschap te ‘compenseren’, kan dit instrument voor de projectontwikkelaar toch een interessante optie zijn. Het belangrijkste voordeel voor de projectontwikkelaar is dat volgens het contract de gemeenschap geen rechtszaken mag aanspannen tegen de ontwikkelaar en daarmee hun steun voor het project vastlegt.
Voordelen
Voor belangengroepen is de CBA een instrument dat het mogelijk maakt om echt invloed te hebben op een project dat hen negatief raakt. Bovenal geeft het burgers de mogelijkheid om hun belangen af te dwingen en overeenkomsten af te sluiten, omdat zij direct kunnen bepalen wat goed voor ze is en waar de gemeenschap behoefte aan heeft, met minder tussenkomst van de overheid. Voor overheden en ontwikkelaars biedt de CBA kansen om ontwikkelingen aan te zwengelen door versnelling van de vergunningsaanvraag en verminderen van bezwaarprocessen, wat leidt tot kostenbesparingen. In het proces kan dus worden gesproken van ‘go, if..’ in plaats van ‘go’ of ‘no go’. Het onderhandelingsproces leidt tot een uitkomst waarbij alle partijen tevreden kunnen zijn en er dus geen winnaars en verliezers meer zijn, maar enkel winnaars. Door deze aanpak worden de belangen verenigd en wordt consensus over de uiteindelijke ontwikkelingen sneller bereikt.
Toepassing in Nederland
Een CBA kan dienen als aanvulling op bestaande instrumenten, zoals de anterieure exploitatieovereenkomst of de aanbestedingsprocedures. In een anterieure overeenkomst kan veel worden opgenomen door de juridisch toegestane onderhandelingsruimte, terwijl de posterieure overeenkomst juridisch is gebonden aan een vaste kostensoortenlijst (gericht op bijv: infrastructuur en nuts voorzieningen) waarvan niet kan worden afgeweken. Hierdoor kan een CBA alleen worden toegepast bij een anterieure overeenkomst. De keuze voor de anterieure overeenkomst of de posterieure overeenkomst ligt bij de ontwikkelaar waardoor de ontwikkelaar een (te) sterke onderhandelingspositie heeft ten opzichte van de gemeenschap en de gemeente. Daarom is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de anterieure overeenkomst dermate meerwaarde voor de ontwikkelaar oplevert dat deze zal kiezen voor een CBA met een anterieure overeenkomst en niet voor de posterieure overeenkomst.
Ook het Europese aanbestedingsrecht kan een interessante optie zijn om de toepassing van CBA’s te stimuleren. Volgens de wetgeving kan de aanbesteder kiezen tussen de goedkoopste optie of de meest economische optie. Bij de meest economische optie biedt de wet ruimte voor het invoegen van een abstracte voorwaarde zoals duurzaamheid, waardoor ook een (CBA-)overeenkomst met een coalitie er deel van kan uitmaken. Het moet dan wel een economische dimensie betreffen die direct gerelateerd is aan het project. Echter kan men beargumenteren dat de overheid in dat geval geen stap terug zet maar juist een nadrukkelijker positie inneemt in het traject. Dit kan wellicht worden voorkomen wanneer de overheid de aanbesteding zo ontwerpt dat zij geen, of een beperkte, rol speelt in de overeenkomst tussen de coalitie en de ontwikkelaar.
Collectief particulier opdrachtgeverschap
Een ander voorbeeld voor CBA’s in Nederland zou een link met collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO’s) kunnen zijn, omdat burgers zelf naar voren stappen en hiermee aan de procestafel deelnemen. Een CBA is een uitgebreide gebiedsontwikkelingsvariant op een CPO, waarbij de CPO dan een onderdeel kan vormen van de coalitie in de CBA. In feite sluiten ze dan een overeenkomst met zichzelf (aangezien bij een CPO de burgers de ontwikkelaar zijn) en met andere partijen. In de praktijk kan dat beteken dat verschillende deelprojecten, die deel uitmaken van het gehele plan dat is voortgekomen uit de CBA overeenkomst, kunnen worden ingevuld door verschillende CPO coalities.
Bezwaar?
Een laatste punt wat dan aanwezig blijft is het juridische en morele dilemma wat betreft het wegtekenen van bezwaar- of beroepsrecht door burgers, belanghebbenden en bedrijven. Een bestaand voorbeeld waarbij bedrijven hun bezwaarrecht wegtekenen is het Convenant Houthavens/NDSM-werf in Amsterdam waarbij de gemeente toezeggingen doet aan aanwezige bedrijven die in ruil daarvoor beloven geen rechtsmiddelen in te zetten tegen hun plannen. Bovendien is het de vraag of rechters in Nederland zullen toestaan dat bezwaar- en beroepsrecht wordt weggetekend door burgers.
De financieel-economische crisis heeft de problemen in de Nederlandse ruimtelijke ordening blootgelegd, en de huidige transitieperiode ingeluid. Gezien het momentum en de nieuwe trends kunnen CBA’s een nieuwe manier zijn om tot creatieve processen, innovatieve projecten en nieuw kapitaal te komen.
—
Lees hier meer over CBA’s en het verschil van planningsproces in Californië zonder CBA’s en met CBA’s en het onderzoek van Tertium naar CBA’s.
Foto boven: Skyline Los Angeles (foto: Marten Bolt)
Anton Rensink Mede-oprichter Tikkieterug
Msc Urban and Regional Planning aan de Universiteit van Amsterdam. Zijn scriptieonderwerp is: het in kaart brengen van de transformatiepotentie van monofunctionele kantoorlocaties in Amsterdam door middel van de portfoliobenadering. Samen met Marten Bolt en Tim Schreurs oprichter van Tikkieterug. Tikkieterug wil nieuwe vormen van ruimtelijke ordening gebruiken om partijen dichter tot elkaar te brengen, om daarmee overeenkomsten te bereiken die middels traditionele weg niet te bereiken zijn.
Marten Bolt Mede-oprichter Tikkieterug
Marten Bolt Msc (1987), Urban and Regional Planning aan de Universiteit van Amsterdam (2011-2013). Studeerde eerder Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam (bachelor, 2007-2011). Samen met Anton Rensink en Tim Schreurs oprichter van Tikkieterug. Tikkieterug wil nieuwe vormen van ruimtelijke ordening gebruiken om partijen dichter tot elkaar te brengen, om daarmee overeenkomsten te bereiken die middels traditionele weg niet te bereiken zijn.