Uit recent onderzoek van SBRCURnet en Delta Marktonderzoek naar herbestemmen en transformatie, blijkt dat gemeenten vinden dat vooral vastgoedeigenaren, beleggers, investeerders en ontwikkelaars drempels opwerpen. Risicodragende partijen op hun beurt vinden dat vooral gemeenten en de overheid drempels voor herontwikkeling en transformatie opwerpen. Als gemeenten en risicodragende partijen stoppen met elkaar verwijten toe te werpen, kan er een mooi huwelijk ontstaan. Het is tijd om samen te werken om ruimte te geven aan initiatieven van (toekomstige) gebruikers voor herbestemming en transformatie.
Niet eerder werd zo’n omvangrijk onderzoek uitgevoerd naar de succes- en faalfactoren van herbestemming van leegstaand vastgoed. 400 professionals betrokken bij herbestemming beoordeelden in totaal 164 succesvolle en 81 niet-succesvolle herbestemmingsprojecten. Het onderzoek bekrachtigt zaken die voor sommigen vanzelfsprekend zijn, maar voor velen ook nog niet. Er zijn immers nog te veel gemeenten en vastgoedeigenaren die er samen niet uit komen.
Visie
Iets waar alle groepen betrokkenen het over eens zijn, is dat (toekomstige) gebruikers worden gezien als aanjagers van herbestemming. Zij komen samen met architecten met de ideeën. De ideale promotor van een herbestemmingsproject kan nieuwe ideeën genereren en visualiseren. Het gaat niet alleen om ideeën bedenken, maar ook om het overtuigen van andere partijen en het ‘leuren met plannen’. Een deelnemer aan het onderzoek verwoordt het als volgt: “een briljant weergegeven plan brengt de handen eerder op elkaar.” Succesvolle trekkers van een herbestemmingsproject beschikken over de juiste mix van enthousiasme, creativiteit, technische kennis en wettelijke mogelijkheden. Het stimuleren van herbestemmen vraagt dus meer dan traditionele (technische) vaardigheden en kennis.
Herbestemming vraagt van gebouweigenaren, ontwikkelaars en gemeenteambtenaren dat ze niet alleen betrokkenheid tonen van achter hun bureau. Drempels waartegen professionals aanlopen bij het herbestemmen kunnen worden samengevat als ‘gebrek aan flexibiliteit en creativiteit’. Dit heeft voor een deel betrekking op regelgeving en de interpretatie daarvan. Deze wordt als beperkend en verstikkend ervaren. Bovendien kost het veel tijd om benodigde vergunningen voor elkaar te krijgen.Gemeenten wordt een gebrek aan visie verweten.
Risico
Een andere drempel hangt samen met financiën: “De waarde van herbestemming is niet altijd in geld uit te drukken” is de overtuiging van ervaringsdeskundigen. Daarom is er vaak geen medewerking vanuit financiële kant, waar gestuurd wordt op voorspelbaar en meetbaar rendement. Van belang is ook de perceptie van het risico. Omdat veel herbestemmingsprojecten een onbekend – en daarmee onoverzichtelijk – risico met zich meebrengen, is men huiverig.
Bij tijdelijk herbestemming is dit risico voor de gebouweigenaar minder groot. Dat verklaart misschien waarom tijdelijke herbestemming meer kans op succes lijkt te bieden. Andere succesfactoren zijn herbestemmingen met een duurzame visie, kleinschaligheid en een realistische boekwaarde. Eigenlijk weten we dat al lang, maar toch wordt er nog te weinig naar gehandeld.
Gouden regels
Eigenaren wordt verweten te lang vast te houden aan een onrealistische boekwaarde, ingegeven door de (onrealistische) hoop dat zich traditionele huurders aandienen in de nabije toekomst. “Als eigenaren eenmaal door de zure appel heen gebeten hebben, komen er een heleboel transformatiekansen. De eigenaren zien niet in dat leegstand funest is voor vastgoed. Ze verwachten dat de crisis ‘over gaat’ en dat ze daarna weer dezelfde prijzen kunnen vragen. Ze zien niet in dat dit nieuwe werkelijkheid is”, is de praktijk die door professionals in het onderzoek beschreven wordt.
Wanneer je RUIMTEVOLK en andere vakmedia volgt lees je veel verhalen over de kansen en lessen rond herbestemming en transformatie. Daarmee zou je veronderstellen dat er genoeg kennis is over dit onderwerp. Toch geeft 62 procent van de deelnemers aan het onderzoek aan dat kennisontwikkeling, -deling en distributie een belangrijk factor is in het verder professionaliseren van het vakgebied. Er is dus werk aan de winkel. Zodoende zijn er uit het onderzoek acht gouden regels voor succesvolle herbestemming en transformatie gedestilleerd:
De gouden regels zijn misschien niet in elke situatie van toepassing, maar om de regels te toetsen is het interessant om de winnaars van de Gulden Feniks voor gebiedstransformatie langs de meetlat te leggen. In 2012 was Katendrecht in Rotterdam de winnaar en in 2013 Strijp-S. Het eerste wat opvalt bij het lezen van de juryrapporten is dat er in beide gevallen sprake is van een nauwe samenwerking tussen gemeente, projectontwikkelaar en woningcorporatie. Het succes van de grootschalige transformaties is daarnaast voor een deel te verklaren door het stimulerende effect van kleinere initiatieven die vooruit liepen op de gehele transformatie.
In beide gebieden is verder veel ruimte geboden aan particulier initiatief. In Strijp-S worden woningen casco aangeboden, waardoor de transformatie haalbaar wordt en bewoners veel keuzevrijheid hebben. In Katendrecht worden er aan het begin van de transformatie vrije kavels en klushuizen aangeboden. Dit is nog ruim voor de CPO hype van de afgelopen jaren. Een aantal van gouden regels is in deze projecten toegepast.
Goed huwelijk
Om het huwelijk tussen gemeenten en vastgoedeigenaren te laten slagen moeten beide kanten stoppen met elkaar verwijten te maken. Het is tijd om de regels te verinnerlijken en aan de slag te gaan. Door samen te werken en ruimte te geven aan initiatieven van (toekomstige) gebruikers voor herbestemming en transformatie, is er zo veel meer mogelijk.
—
Foto boven: Strijp-S, Eindhoven. Activiteiten bij NatLab tijdens Zimmer Frei, kunstmanifestatie voorafgaand aan renovatie in 2011. (Foto: StrS-20110827-BvV-107, van Spoorzone040 (CC-BY-SA))
Wiebe de Ridder Marktonderzoeker
Wiebe de Ridder is strategisch marketingadviseur bij SBRCURNET, een onafhankelijk en toonaangevend kennisnetwerk voor de bouwsector. Wiebe was van 2009 tot en met 2011 hoofdredacteur van RUIMTEVOLK.
