De winst van het niet-bouwen

Zowel Vlaanderen als Nederland streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Beiden houden hierbij een pleidooi voor het reduceren van ruimtebehoeftes en het hergebruiken van bestaande bebouwing. Dit moet niet alleen tot een lager grondverbruik leiden, maar ook tot de ontwikkeling van sociale en culturele meerwaarde. Het probleem is echter dat deze meerwaarde niet tastbaar is, waardoor het moeilijk is om actoren te overtuigen om in het duurzaamheidsverhaal mee te gaan. Maar wat als we niet langer over meerwaarde maar over winst zouden spreken?

Vlaanderen publiceerde eind 2012 haar Groenboek van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen met daarin “een aanzet van visie voor Vlaanderen in 2050”. De rode draad door deze visie is het streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling met als ultieme ambitie een ontwikkeling waarbij de totale bebouwde oppervlakte niet meer toeneemt. Om deze ambitie te bereiken introduceert het Groenboek het principe van doordacht ruimtegebruik, gebaseerd op de ladder van Lansink voor afvalbeleid. Dit principe gaat uit van drie stappen: reduceren, hergebruiken en recyclen. Reduceren gaat na of een ontwikkeling niet compacter kan, hergebruiken controleert of de (compacte) ontwikkeling niet past in een reeds bebouwde ruimte en recyclen onderzoekt of de resterende ontwikkelingen niet zo uitgevoerd kunnen worden dat ze omkeerbaar zijn.

Ongeveer gelijktijdig met het Groenboek publiceerde Nederland haar Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte waarin het de ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040 schetst. Ook hier is het uitgangspunt het streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Doordacht ruimtegebruik leest hier als zorgvuldig ruimtegebruik, en de ladder van Lansink wordt hier de ladder voor duurzame verstedelijking. Wat opvalt is dat de Nederlandse ladder een trede korter is dan de Vlaamse. Over recyclen wordt niet gesproken.

Rekenoefeningen
Beide documenten kunnen gelezen worden als een zoektocht naar een vorm van planning die niet inzet op het ontwikkelen van nieuwe ruimte, maar op het beheren van reeds ontwikkelde ruimte. Dit is op zich al duurzaam. Maar er gebeurt nog meer. Zo genereren de ladders een culturele meerwaarde omdat gebouwen met een erfgoedwaarde een tweede adem krijgen en een sociale meerwaarde omdat doordacht/zorgvuldig hergebruik suburbane ontwikkelingen afremt en bestaande kernen versterkt.

Het probleem is echter dat deze meerwaarde niet altijd tastbaar is, waardoor het moeilijk is om mensen te overtuigen om in het duurzaamheidsverhaal mee te gaan. Maar wat als we resoluut de economische kaart zouden trekken en niet meer over meerwaarde maar over winst zouden spreken? Wat als we het ladderverhaal eens financieel zouden doorrekenen? Misschien levert dit wel openingen op voor nieuwe verduurzamingsstrategieën en een nog positievere ruimtebalans. Wat volgt zijn twee (vlugge) rekenoefeningen.

Winst herinvesteren
Een eerste oefening draait om vierkantshoeves. Dit is een boerderijtype dat in Nederland vooral in Zuid-Limburg voorkomt en in Vlaanderen vrijwel overal. Het probleem is dat dit type niet aangepast is aan de moderne commerciële landbouw. Daardoor komt het massaal op de woningmarkt terecht. Omdat de meeste gemeenten echter maar één wooneenheid in een landbouwbedrijf toelaten, zijn vierkantshoeves erg duur en vinden hierdoor amper kopers. Een idee zou kunnen zijn om de stedenbouwkundige regels te versoepelen en bijvoorbeeld groepswoningbouw en bepaalde vormen van bedrijvigheid toe te laten. Dit betekent winst voor de eigenaar die zijn hoeve eindelijk kan verkopen; winst voor de samenleving die haar erfgoed bewaard ziet; winst voor de nieuwe bewoners die in een uniek decor kunnen wonen en winst voor de landbouw die uitbreidingsgebied voor woningbouw herbestemd ziet als landbouwgrond. Erg duurzaam allemaal.

Maar wat als we nog een stap verder zouden gaan en al deze winsten zouden herinvesteren? Tot nu toe blijft deze steken bij de actoren. Wat als deze verplicht zouden worden om de winst opnieuw uit te geven? Zo zouden de nieuwe bewoners bijvoorbeeld een deel van hun winst kunnen investeren in het beheer van het omliggende landschap**. En zouden de nieuwe landbouwers hun winst kunnen investeren in bio-energie, enzovoort. Op deze manier verveelvoudigt de oorspronkelijke winst.

Doordacht ruimtegebruik
Een tweede oefening gaat over winkelstraten. Heel wat winkels in deze straten kampen met leegstand op de verdiepingen, onder andere omdat ze de eerste verdieping voor opslag gebruiken. Dit zorgt ’s avonds voor desolate (en volgens sommigen onveilige) straten. Citydepot stelt voor om deze opslag gemeenschappelijk te organiseren op een goed bereikbare plek, buiten het stadscentrum. Goederen zouden dan op aanvraag, met elektrische wagens, bezorgd kunnen worden.

Dit betekent winst voor de handelaars, die meer winkelruimte krijgen; winst voor de gemeenschap omdat er minder grote vrachtwagens tot in de binnenstad moeten komen en winst voor de leveranciers omdat deze efficiënter kunnen leveren. Opnieuw erg duurzaam.

Citydepot wil echter nog verder gaan en de handelaars stimuleren om de vrijgekomen verdiepingen te verhuren, bijvoorbeeld aan studenten. Op dit moment overweegt de stad echter om nieuwe studentenwoningen te bouwen. Dit ondergraaft de potentiële winst van het Citydepot-initiatief en gaat in tegen het principe van doordacht ruimtegebruik. De stad zou de handelaars eerder moeten helpen om de bovenste verdiepingen van de winkelpanden bereikbaar te maken, zodat deze verhuurbaar worden. Dit is opnieuw een investering die zichzelf in veelvoud zal terugbetalen.

Samen de treden beklimmen
Deze twee vlugge rekenoefeningen suggereren dat het denken in winsten tot nieuwe verduurzamingsstrategieën zou kunnen leiden. Wat opvalt is dat de private sector een belangrijke rol speelt in beide voorbeelden: bewoners die landschap beheren, landbouwers die energie produceren en winkeliers die het tekort aan studentenwoningen wegwerken. Wat ook opvalt is dat de voorbeelden de ladders van het Groenboek en de Structuurvisie op een alternatieve manier gebruiken. Waar de twee beleidsdocumenten zich nog richten op één enkele actor die moet nagaan of hij zijn behoefte kan reduceren dan wel reeds ontwikkelde ruimte kan hergebruiken, gaat het bij de twee voorbeelden om meerdere actoren die uitgedaagd worden om samen de treden te beklimmen, door behoeftes op elkaar af te stemmen, aanbod te vergelijken, winsten te ruilen, voorwaarden voor herinvesteren te onderhandelen, enzovoort. En dat vraagt om rekenwerk.

—

De winst van het niet-bouwen is een project van Dimitri Minten en Tim Vekemans (RE-ST), Oswald Devisch (Universiteit Hasselt), Arjan Harbers (Topotronic) en Joek Kruiderink (FAKTON). Het project wordt gefinancierd door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.