Leegstand van bedrijventerreinen, kantoren en winkels staat hoog op de agenda bij wetenschappers, de overheid, ondernemers en inwoners. Eén vorm van leegstand die nog niet zo scherp in beeld is, is de leegstand van agrarische bebouwing. Leegstand op het platteland is nog een blinde vlek. Marinus Biemans wil de leegstandsdiscussie verbreden en neemt ons mee aan de hand van de ontwikkelingen in de gemeente Deurne.
De afgelopen jaren is veel belangstelling ontstaan voor de toenemende leegstand in verschillende soorten vastgoed. In 2008 zette de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen onder leiding van Noordanus met het rapport ‘Kansen voor kwaliteit’ de problematiek van verouderde bedrijventerreinen en de bijbehorende leegstand op de kaart. Dit was in een tijd dat de omvang van de crisis nog verre van bekend was. Niet veel later kwam ook de leegstand in de kantorenmarkt in beeld. ‘Het nieuwe werken’, met meer tele- en flexwerkers, een gebrekkige afstemming tussen vraag en aanbod en de bekende varkenscyclus dragen bij aan de leegstand (Rijksoverheid, 2010). Voordat iedereen goed en wel ingelicht was over de leegstaande kantoren stond er weer een nieuwe vastgoedmarkt op die te kampen heeft met leegstand; de detailhandel. Het lage consumentenvertrouwen, de groei van de webwinkels en het regionaal of lokaal gebonden overaanbod zijn voorname redenen voor deze leegstand (Platform31, 2012).
Leegstaand agrarisch vastgoed
Met dit schrijven wil ik aandacht vragen voor een andere vorm van leegstand, namelijk leegstand van agrarische bebouwing. Dit noemen we ook wel de vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Waar er op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau veel aandacht is voor de leegstand in meerdere vastgoedmarkten lijkt dit voor de VAB tegen te vallen. Lokaal zie je dat verschillende gemeenten beleid aan het formuleren zijn, waaronder de gemeente Deurne. Als raadslid en planoloog ben ik bekend met de ontwikkelingen in de gemeente Deurne, vandaar dat ik deze gemeente gebruik om in te gaan op de oorzaken en mogelijke impact. Deurne staat hierin echter niet alleen.
Deurne is een middelgrote gemeente met veel agrarische bedrijvigheid. In 2007 waren er 21 VAB’s. De gemeente schat in dat er op dit moment circa 120 VAB-locaties zijn en dat het aantal stijgt naar zo’n 220 in 2020. Dit is circa 40 procent (!) van alle agrarische bouwblokken in de gemeente. Belangrijke oorzaken zijn de vergrijzing (CBS, 2013) en de doorgroeiende andere agrarische bedrijven die wel de rechten maar niet de gebouwen c.q. locatie overnemen. Verloedering ligt op de loer, terwijl dit buitengebied voor het landelijke Deurne economisch juist zo belangrijk is. Naast de agrarische sector is de afgelopen jaren een groei te zien in de toeristische sector, met nationaal park De Groote Peel als grootste trekker. Hier ligt dus een risico dat Deurne maar ook vergelijkbare landelijke gemeenten treft. Het is dus meer dan een lokaal probleem.
Restrictief beleid
De mogelijkheden om deze VAB’s een andere invulling te geven zijn tot op heden in Deurne beperkt tot de stalling van caravans en kleinschalige bedrijvigheid die weinig overlast vormen voor de omgeving. De gemeente is op zoek naar kansen en kaders om de economische potentie te benutten en een aantrekkelijk platteland te versterken. Dit is echter geen eenvoudige opgave. Het zomaar verruimen van de bestemmingsplanmogelijkheden heeft gevolgen voor andere locaties waar al leegstand is zoals in 12 hectare aan leegstaande panden op bedrijventerreinen (gemeente Deurne, 2011) en 9.600 m² leegstaand winkelvloeroppervlak detailhandel in de kern Deurne (BRO, 2013).
Waarom overwegen we niet om aan de voorkant met elkaar af te spreken dat de stal na het verliezen van z’n functie weer moeten worden afgebroken?
Bij de start van de herziening van het bestemmingsplan buitengebied in 2011 is dan ook gepleit voor een goede afweging met oog voor nuances bij het herdefiniëren van het VAB-beleid. In september bespreekt de raadscommissie in Deurne de discussienota voor het VAB-beleid. De eerste belangrijke keuze die in de nota wordt gemaakt houdt in dat nieuwe economische activiteiten niet belemmerend mogen zijn voor de bestaande (agrarische) activiteiten. Een tweede belangrijke keuze komt voort uit het feit dat het aantal VAB’s te groot is om allemaal te voorzien in een nieuwe functie. Door een nieuwe ontwikkeling te koppelen aan de sloop, eventueel op een andere locatie, draagt de economische activiteit ook bij aan het verbeteren van de kwaliteit van ons buitengebied. Een derde keuze is dat met de mogelijkheden in VAB’s niet andere vastgoedmarkten in extra problemen komen. Het mag dus niet leiden tot de uitholling van kwaliteit van onze dorpen en geen nieuwe concurrent worden van de vele leegstand die we al kennen op bedrijventerreinen en in winkelcentra. Tenslotte moet het landschappelijk passen in de omgeving.
Handschoen
Om niet steeds opnieuw in dezelfde problematiek van verouderde leegstaande stallen te geraken zou het goed zijn om aan de voorkant, dus bij de bouw van stallen al met elkaar af te spreken wat er gebeurt als de functie overbodig wordt. Zo wordt een stal gebouwd voor een periode van zo’n 20 jaar. Over zo’n periode moet de lening bij de bank worden afgelost en na die tijd blijkt de stal ook economisch verouderd te zijn. Waarom overwegen we niet om aan de voorkant met elkaar af te spreken dat de stal na het verliezen van z’n functie weer moeten worden afgebroken? En dat de stal wordt gebouwd van materialen die herbruikbaar zijn? Een andere mogelijkheid is dat we mogen bouwen, mits er elders wordt gesloopt. Daar zien we nu de eerste voorbeelden van in Limburg bij woningen. De komende periode wordt duidelijk hoe dit verder invulling gaat krijgen in de gemeente Deurne.
Als dit in een gemiddelde landelijke gemeente als Deurne al zoveel impact heeft, wat betekent dit dan voor de hele Brainportregio of voor heel Nederland? Vanuit mijn positie als raadslid en planoloog heb ik hier nu geen zicht op. Is het niet tijd voor een grondige (wetenschappelijke) analyse? Voor wie kan dit een schone taak zijn? Is het lectoraat Brainport (Brainport Development, 2013) een goede optie in het geval van Deurne? Of is het verstandiger om deze ontwikkelingen op een landelijk niveau te bekijken? Wie pakt deze handschoen (samen met mij) op? Vervolgens kunnen overheden invulling geven aan de onzichtbare leegstand die op ons afkomt. Deurne wacht hier overigens niet op en bereidt zich voor op een volgende herziening van het bestemmingsplan buitengebied waarin het nieuwe VAB-beleid vorm moet krijgen. VAB’s vormen in Deurne geen blinde vlek.
—
Bronnen:
– Brainport Development (2013). Lectorale rede door C-J. Pen, Een slimme vastgoed agenda voor Brainport Regio Eindhoven. Vindplaats 20 juli 2013 op www.brainportdevelopment.nl.
– BRO (2013). DPO supermarkten Deurne. Vindplaats 20 juli 2013 op www.deurne.nl.
– CBS (2013). 14 duizend boerderijen gerund door 65-plusser. Vindplaats 20 juli 2013 op www.cbs.nl.
– Gemeente Deurne (2011). Voorstel aan de gemeenteraad, Uitgiftebeleid bedrijventerreinen. Vindplaats 20 juli 2013 op www.deurne.nl.
– Platform31 (2012). Gebrek aan regie in groeiende leegstand winkels. Vindplaats 20 juli 2013 op www.nicis.platform31.nl.
– Rijksoverheid (2010). Actieprogramma Aanpak Leegstaande Kantoren. Vindplaats 20 juli 2013 op www.rijksoverheid.nl.
– Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen/ Taskforce Noordanus (2008.) Kansen voor kwaliteit. Vindplaats 20 juli 2013 op www.bedrijventerrein.biz.
Foto:
– Vrijkomende agrarische bebouwing in Deurne (foto: Marinus Biemans)
Marinus Biemans Strategisch adviseur BrabantWonen / Raadslid
Marinus Biemans (1980) is planoloog (Radboud Universiteit Nijmegen). Sinds begin 2013 is hij strategisch beleidsadviseur vastgoedsturing en duurzaamheid bij BrabantWonen en voorheen medior adviseur bij onderzoeks- en adviesbureau StecGroep. Vanaf 2010 zit hij raadslid als in de gemeenteraad van Deurne voor de lokale partij DOE! waarvoor hij onder meer woordvoerder is voor de onderwerpen ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, bedrijventerreinen, economie en omgeving.
