Het duurt in Nederland gemiddeld zo’n zeven jaar voordat nieuwbouw of herontwikkeling klaar is. Waarom? De bottleneck zit niet alleen in de procedures en de kopersstaking, maar vooral in de processen. Dit bleek ook uit het onderzoek van het Watertorenberaad. Afstemming tussen opdrachtnemers en opdrachtgevers, tussen professional en particulier, tussen overheid en professionals: het duurt allemaal veel te lang. Iedereen wil overal over meepraten en details vastleggen. Dat kost veel tijd en geld, maar erger nog: door dat lange proces past het ontwikkelde product niet meer bij de actuele marktbehoefte. Dit is te veranderen met innovatief opdrachtgeverschap waarbij vooraf duidelijk is wie welke rol heeft. Dat verkort de processen, verbetert de samenwerking en zorgt voor een bruikbaar en betaalbaar eindresultaat.
Elk bedrijf heeft een core business, bijvoorbeeld wonen, werken of winkelen. Het is belangrijk om met zo min mogelijk kosten, met een overzichtelijk investeringsrisico en in zo min mogelijk tijd een maximaal resultaat te bereiken. Om die ‘business’ te realiseren is vaak vastgoed nodig. Maar dit is niets meer dan een omhulsel, een statement, om wonen, werken of winkelen mogelijk te maken. Tegelijk drukken niet-gebruikte grond of een leegstaand gebouw dubbel zwaar op een eigenaar ; het kost geld en genereert geen inkomsten. Ook in de huidige tijd zijn organisaties op zoek naar zo’n omhulsel voor hun ‘business’. Het is dan ook doodzonde als deze groep niet op tijd wordt bediend omdat de processen veel te lang duren!
Opdrachtgevers die op een andere manier naar het eigen ontwikkel- en realisatietraject kijken, creëren kansen om het hele proces te versnellen. Anders kijken begint met het benoemen en vastleggen van de essentiële elementen van de core business: de kern van de zaak. Pas daarna volgt de vraag naar het ‘hoe’, door de kennis en kunde van aanbieders en leveranciers maximaal in te zetten.
Essentie
Nadenken over de essentie van de eigen core business in relatie tot de gebouwde omgeving is cruciaal voor het betaalbaar ontwikkelen. Het benoemen van deze essentie vergt de nodige oefening en is moeilijk. Veel opdrachtgevers storten zich liever op schetsen en omschrijvingen om deze essentie vorm te geven in een ‘hoe’. Maar dan is de kans dat de discussie verzandt in uitwerking, en gaandeweg de kern van de zaak uit beeld raakt. Het ‘hoe’ is pas later interessant, eerst is de essentie van belang.
Opdrachtgevers kom uit je stoel en denk na over je rol als opdrachtgever. Voorbeelden laten zien hoe (her)ontwikkeling van vastgoed veel efficiënter kan door de processen te innoveren.
Zorggroep Alliade in Heerenveen heeft de kern van de zaak helder geformuleerd: Snel realiseren van een gebouw voor hun gehandicapte of oudere cliënten op hun eigen grond is cruciaal om als bedrijf financieel sterk te blijven. De realisatie en exploitatie moet betaalbaar zijn en blijvend beantwoorden aan de actuele marktbehoefte en de veranderende zorgwereld. Bovendien moeten het gebouw en de omgeving optimaal functioneren. Dat heeft een positief effect op de gezondheid van de cliënten en houdt de zorgkosten per cliënt beheersbaar. Alliade heeft dit voor het project De Wissel vertaald in een beknopte uitvraag en een architectenschets om functionele zaken te duiden.
Uitwerking
Het resultaat is een programma van eisen en wensen dat scherp inzet op het (financieel) laten functioneren van het bedrijf Alliade zonder zich te verdiepen in de bouwkundige details die dat mogelijk moeten maken. De kern van de zaak is samengevat in de uitvraag die aanbieders en leveranciers uitdaagt om na te denken over het ‘hoe’. Zij zijn aan bod om hun expertise en kennis te bundelen voor het antwoord op de uitvraag. De aanbieders en leveranciers kunnen hun producten aan de man brengen en worden uitgedaagd om te komen met innovaties. Hier liggen kansen voor leveranciers en aanbieders om te laten zien waar zij goed in zijn. Legolisering noemt Hennes de Ridder dat.
Woningcorporatie Jutphaas Wonen uit Nieuwegein heeft met innovatief opdrachtgeverschap binnen anderhalf jaar, van voortraject tot en met oplevering, een kantoorpand getransformeerd naar duurzame starterswoningen. Zij daagde, mede geholpen door Hennes de Ridder, aannemers uit om een industrieel bouwconcept te realiseren waar starters op de huurmarkt binnen afzienbare tijd een door hen zelf in te delen woning konden betrekken. Terecht dat de corporatie hiervoor de KWH-i, de innovatieprijs voor corporaties, heeft gewonnen. Het resultaat is slimmer, goedkoper, duurzamer en de klantenwaardering is hoger.
Durven loslaten
Met innovatief opdrachtgeverschap hebben Jutphaas en Zorggroep Alliade hun ambitieuze doelstelling gerealiseerd in een kort tijdsbestek en met minder kosten. Er zijn al veel bedrijven die het ‘hoe’ en de details durven los te laten en focussen op wat echt belangrijk is voor de core business van het bedrijf. Voor bedrijven die hierover (nog) niet hebben nagedacht geldt: kom uit je stoel en denk na over je rol als opdrachtgever. Deze voorbeelden laten zien hoe (her)ontwikkeling van vastgoed veel efficiënter kan door de processen te innoveren. Met innovatief opdrachtgeverschap worden de behoeften uit de markt sneller, beter en goedkoper beantwoord.
—
Foto boven door Arthur van Iterson
Irene van Kaam Woningbouwontwikkelaar en partner bij Smart2Result
Irene is onafhankelijk woningbouwontwikkelaar en partner bij Smart2Result. Zij helpt bedrijven efficiënter, en daardoor goedkoper, met hun vastgoed ontwikkelingen en eigendommen om te gaan door minder inzet van mensen, tijd en geld.
