Het is een bekend geluid: bestaande wet- en regelgeving staat de gewenste transformatie van leegstand vastgoed regelmatig in de weg. Wat hierbij echter veelal onbelicht blijft, is dat de laatste jaren wetgeving is ontwikkeld die dit probleem aanpakt.
In de praktijk worden gemeentelijke regels vaak ervaren als stroperig en complex. Deze onnodige rem op de transformatie van leegstaand vastgoed is door de wetgever onderkend wat onder andere heeft geleid tot de invoering van de Crisis- en herstelwet.
Crisis- en herstelwet
Het doel van de Crisis- en herstelwet is om de belemmeringen die zorgen voor stagnatie in besluitvorming rondom ruimtelijke projecten op te heffen. De Crisis- en herstelwet past in het streven naar vereenvoudiging van het omgevingsrecht. Het is de bedoeling dat de Crisis- en herstelwet (aangevuld met enkele specifieke verbeteringen van het omgevingsrecht) geldig blijft tot het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Uiteindelijk zal de Crisis- en herstelwet opgaan in de Omgevingswet.
Daarnaast wordt aan de Crisis- en herstelwet een nieuwe categorie toegevoegd, waarmee er meer ruimte komt voor transformatie van kantoren en industriële gebouwen naar woningen. Verder zal in het kader van de ontwikkeling van de Omgevingswet onder de werking van Crisis- en herstelwet worden geëxperimenteerd met het instrument uitnodigingsplanologie. In zes gemeenten worden de komende jaren experimenten uitgevoerd met flexibele bestemmingsplannen. De evaluatie van het experiment flexibele bestemmingsplannen gaat eind 2014 plaatsvinden.
Bouwbesluit
De Crisis- en herstelwet is slechts een onderdeel van het pakket aan regelgeving, die transformatie van leegstaand vastgoed makkelijker maakt. Bij transformatie van leegstaand vastgoed speelt namelijk ook de bouwregelgeving een rol. Deze regelgeving was tot de invoering van het Bouwbesluit 2012 verdeeld over een groot aantal voorschriften waardoor het lastig en dus ook kostbaar was om een initiatief voor transformatie van een leegstaand vastgoed om te zetten in een concreet project. Deze belemmering is bij de invoering van het Bouwbesluit 2012 grotendeels opgeheven. Het Bouwbesluit 2012 heeft daarnaast een einde gemaakt aan de rechtsonzekerheid bij het bepalen van het vereiste kwaliteitsniveau voor het te transformeren vastgoed. Voorheen golden bij verbouw altijd de nieuwbouweisen en kon het bevoegd gezag besluiten dat hiervan mocht worden afgeweken. Nu kan een initiatiefnemer aan de hand van de verbouwvoorschriften zelf bepalen aan welke regels moet worden voldaan. Deze regels schrijven bij transformatie van een leegstaand vastgoed in de meeste gevallen een lager niveau voor wat een positief effect heeft op omvang van de investering.
Geplande transformatie van een kantoorpand in Amsterdam van Clever Real Estate
Leegstandswet
De wetgever heeft ingezien, dat voor het bevorderen van tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed het niet voldoende is om wetgeving te vereenvoudigen en besluitvorming te versnellen. Het moet ook mogelijk zijn om woonruimte in leegstaande kantoren ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen tijdelijk te verhuren zonder direct verstrikt te raken in de huurbeschermingsbepalingen. Bij de invoering van de Leegstandwet is het mogelijk gemaakt om in deze gebouwen woonruimte te verhuren voor een periode van vijf jaar met uitsluiting van de huurbeschermingsbepalingen. De periode van vijf jaar bleek te kort om de kosten voor tijdelijke transformatie terug te verdienen. Om deze belemmering weg te nemen heeft de Tweede Kamer recentelijk ingestemd met verlenging van de maximale periode voor verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren en niet-woongebouwen van vijf jaar naar tien jaar. Bovendien wordt bij tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan de vergunning in één keer voor de hele duur van de vergunning verleend. Naar verwachting zullen deze wijzigingen per 1 juli 2013 in werking treden.
Kortom, bij ruimtelijke transformaties is het raadzaam dat partijen en belanghebbenden zich goed verdiepen in de nieuwe wet- en regelgeving. Het zou een gemiste kans zijn wanneer de geboden juridische ruimte en flexibiliteit onvoldoende wordt gebruikt bij de herontwikkeling en transformatie van vastgoed.
Paula Kemp Advocaat
Paula Kemp is werkzaam bij het advocatenkantoor BANNING N.V. Het accent van haar werkzaamheden ligt op het terrein van erfpacht en eigendomsverhoudingen, bouwrecht en het inzetten van juridische instrumenten bij herontwikkeling van leegstaand vastgoed. Verder is Paula werkzaam voor het Wetenschappelijk Bureau van BANNING N.V. en is ze vaste auteur bij Jurisprudentie in Nederland (JIN) en bij Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR). Paula geeft daarnaast regelmatig seminars, inhouse workshops en masterclasses.
