Kiezen tussen monumenten of kantoren

Minister Bussemaker van Cultuur maakte onlangs de 89 nieuwe Nederlandse rijksmonumenten bekend. De week daarop kondigde minister Teeven aan een tiental monumentale gevangenissen te zullen sluiten en af te stoten. Het is een publiek geheim dat het Rijk de komende jaren nog eens honderden monumenten die in rijkseigendom zijn, op de markt gaat brengen. De markt kan dat niet aan, met leegstand als gevolg. Ondertussen staren gemeenten zich blind op de leegstaande kantoren en zijn ze niet blij dat deze vloed aan rijksmonumenten over hen heen komt. Een keuze tussen kantoren of monumenten wordt onvermijdelijk.

Onder de nieuwe monumenten zijn een aantal karakteristieke gebouwen zoals het Evoluon in Eindhoven en de Doelen in Rotterdam. Andere Rijksmonumenten, zoals het Legermuseum in Delft, de Blokhuispoort in Leeuwarden en de Onze Lieve Vrouwe kerk in Veere, zijn door het Rijk aan de gemeenten aangeboden om over te nemen. Vooralsnog hebben deze gemeenten dit aanbod afgewezen omdat de prijs die het Rijk daarvoor vraagt buitensporig is en de kosten voor onderhoud torenhoog zijn, zoals de kerk in Veere die maar liefst 400.000 euro per jaar kost. Het Rijk neemt zijn toevlucht neemt tot de gekste procedures om deze panden aan de markt te slijten, variërend van prijsvragen zonder inhoud tot loterijen zoals bij de Paardenmarkt in Delft.

Je kan je afvragen of de kantorensector, die zichzelf in problemen heeft gebracht, deze aandacht en investeringen wel verdient.

Waarde van monumenten 
Bij de gemeenten gaat momenteel alle aandacht uit naar de bestrijding van kantorenleegstand. Je kan je afvragen of de kantorensector, die zichzelf in problemen heeft gebracht, deze aandacht en investeringen wel verdient. Kosten noch moeite worden gespaard om de meest onaanzienlijke en vaak slecht gelegen kantoren om te zetten in broedplaatsen, hotels, jongerenhuisvesting of creatieve hotspots, terwijl monumenten voor dergelijke functies veel interessanter zijn. Strijp-S en de Timmerfabriek in Eindhoven, de Westergasfabriek en de NDSM werf in Amsterdam en het Verkadefabriek in Den Bosch, hebben bewezen dat monumenten geheide waardemakers zijn.

De economische waarde van monumenten is onlangs onderbouwd door onderzoek van de Vrije Universiteit en de Universiteit Twente. Zij tonen aan dat mensen graag meer, tot zelfs 20% extra, willen betalen om te wonen in een monument. Het opknappen van het monument verhoogt tevens de waarde van woningen in de directe omgeving van een monument. Dat is in deze tijd uitzonderlijk. Daar komt nog bij dat de bewoners vaak hoogopgeleid zijn. Erfgoed en monumenten zijn echte trekkers als het erom gaat meer creatieve en andere hoogopgeleiden naar de stad te trekken. Als zesde land op de wereld innovatie ranglijst heeft Nederland juist deze mensen hard nodig.

Dat zorgt ook nog eens voor een oplevende buurteconomie met specialiteitenwinkels, een koffiebar, flexplekken of een restaurant. Dit geldt ook voor industrieel erfgoed, schoolgebouwen of kerken. Wat mensen belangrijk vinden is een gebouw met karakter, met een verhaal en ruimte waar ze zelf een stempel op kunnen drukken. Op deze manier ontstaan nieuwe iconen, plekken waar mensen naartoe trekken omdat monumenten een verhaal vertellen over de stad en het sociale weefsel.

ROC Hart van Zuid, Hengelo (foto: Projectbureau Hart van Zuid)

Financiering
Monumenten kunnen een stuk ‘ondernemender’ worden aangepakt door de exploitatie voorop te stellen. Dat kan in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap van gebruikers of middels coöperatie. Dit type ondernemende oplossingen past bij de tijd van een terugtrekkende overheid en zelforganisatie van burgers. De gemeente is veel beter dan het Rijk in staat monumenten op deze ondernemende manier een passende bestemming te geven en de samenleving daarbij te betrekken. Ze kan belemmeringen in de regelgeving wegnemen en zo het hergebruik stimuleren.

Het meest knellende probleem bij het hergebruik van honderden monumenten die eraan komen is de financiering. Er zijn gespecialiseerde fondsen nodig om risico’s te spreiden en laagrentende leningen te verschaffen aan gebruikers/ondernemers met een goed plan. Zo worden banken verleid tot medefinanciering tegen een redelijke rente. Het zou enorm helpen wanneer de rijksoverheid de beschikbare fondsen voor beheer en onderhoud van rijksmonumenten zou overhevelen naar een revolving fund voor financiering van monumenten. Hetzelfde geldt voor provincies die de opbrengsten van de verkoop van energiegelden nu eenmalig investeren. Tot slot zouden de middelen die de gemeenten nu steken in de herontwikkeling van kantoren beter overgeheveld kunnen worden naar monumenten, zij hebben immers meer waarde voor de samenleving dan kantoren.

Keuze
Het Rijk heeft de keuze tussen monumenten tegen een hoge prijs voor de belastingbetaler leeg te laten staan of deze, in samenwerking met lokale overheden, een bestemming te laten krijgen die past bij de steden waar zij staan. Lokale politici hebben de keuze tussen het investeren in ‘waardevolle’ herontwikkeling van monumenten of het overnemen van de risico’s van de kantorensector. Gezien de tekorten bij de gemeenten is het uit de weg gaan van de keuze geen optie. Maar dat geeft niet, want als het spel door alle partijen goed gespeeld wordt zijn er alleen maar winnaars.

—

Auteurs:
Cees-Jan Pen, Platform 31 en lector vastgoed Fontys Hogescholen
Jeroen Saris, de Stad bv
Simon van Dommelen, zelfstandig adviseur

Tevens auteurs publicatie Cultureel Erfgoed op Waarde Geschat. Economische waardering, verevening en erfgoedbeleid. Uitgave: Platform31.

—

Foto boven: Hembrugterrein, Zaanstad (foto: Gemeente Zaanstad)

Jeroen Saris Directeur de Stad

Over de auteur

Jeroen Saris is eigenaar van de Stad, een adviesbureau dat gespecialiseerd is in toekomst onderzoek en omgevingsbeleid. Hij is mede initiatiefnemer van Metropoly, een metropool-spel voor stedelingen, investeerders en bestuurders. Hij is oud-wethouder RO en IJ-oevers van Amsterdam.