Wethouder Eric Wiebes wil de sociale huur in Amsterdam terugbrengen van ruim 60 naar 30% om zo de internationale concurrentiepositie van Amsterdam te versterken. De Amsterdamse wethouder verkondigde deze particuliere opinie in het debatcentrum de Balie begin dit jaar. Het riep een hoop felle reacties op uit in het ‘linkse kamp’. Zo twitterde publicist Pieter Hilhorst (inmiddels ook Amsterdamse wethouder) dat Wiebes “arme mensen de stad uit jaagt”. Holle retoriek, want van niemand wordt zijn huurcontract ontbonden of de huur onbetaalbaar verhoogd. Maar belangrijker, iedereen die goed oplet ziet dat Wiebes zijn 30% sociale huur op de lange termijn gaat krijgen. En is dat asociaal? Nee, het past bij de samenleving die op allerlei terreinen verandert.
Ten eerste hebben we te maken met de Europese regelgeving die afdwingt dat de sociale huur sector krimpt. De primaire doelgroep is door de maximale inkomenseis (nu ruim €34.000) verkleind. Dit betekent dat steeds minder mensen aanspraak kunnen maken op een vrijkomende sociale huurwoningen (uitgezonderd de 10% vrije toewijzingsruimte). De absolute aantallen op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen gaan hierdoor slinken.
Hervormingen en crisis
De hervormingen van woningmarkt leiden tot steeds meer marktconforme huren. Als eerste waren daar de Donnerpunten, die het mogelijk maakt de huur te verhogen in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt zoals Amsterdam. Daarnaast wordt scheefwonen tegengegaan door mensen met een goede inkomsten een hogere huur te vragen. Hierdoor komen ze, zonder van woning te wisselen, vanzelf in de vrije sector terecht. Let wel, 20 tot 25% van de sociale huurders woont scheef in Amsterdam.
De economische crisis zet de bouw van sociale huurwoningen tegelijkertijd onder druk. De Amsterdamse regel dat 30% bij stedelijke vernieuwing sociale huur moet zijn staat ter discussie. Een manier van corporaties om aan de 30% eis te voldoen is de bouw van studentenwoningen. Het enige segment in de sociale huur in Amsterdam waar de vaart er flink in zit, maar het is niet voor doelgroep waar Hilhorst het over heeft.
Er is een noodzaak om een enorm segment middeldure huur te realiseren, om dit maatschappelijk cement voor de stad behouden. Is het dan erg dat dit ten koste gaat van de enorme voorraad sociale huur?
Om inkomsten te genereren, nodig voor het onderhoud van het bezit, zullen steeds meer nooddruftige corporaties hun bezit moeten verkopen. Ook een deel van de Amsterdamse corporaties zit in zwaar weer en het aanbod koop wordt flink opgeschroefd. Daarnaast leidt de economische crisis tot meer braakliggend grond en leegstand. De oplossing liggen hierin in nieuw eigenaarschap, zoals zelfbouw en kluswoningen. Collectieven en coöperatieven zullen hierin het initiatief nemen, wat tot nieuw aantrekkelijk aanbod kan leiden voor ook minder hoge inkomensgroepen. Maar dit aanbod zal niet vaak sociale huur zijn.
Tussen wal en schip
Bovenstaande ontwikkelingen leiden er toe dat een enorme groep tussen wal en schip zal vallen. Denk hierbij aan tweeverdieners in maatschappelijke relevante banen als het onderwijs, de politie, de zorg, etc.. Voor hen is sociale huur geen oplossing en koop vaak onbereikbaar. Niet alleen omdat het te duur is, maar banken ook veel strenger zijn bij het verstrekken van hypotheken. Er is hierdoor een noodzaak om een enorm segment middeldure huur te realiseren, om dit maatschappelijk cement voor de stad behouden. Is het dan erg dat dit ten koste gaat van de enorme voorraad sociale huur?
Nederland (en Amsterdam zeker) wordt ook steeds hoger opgeleid. Universiteiten en HBO’s in Amsterdam zullen verder groeien en steeds meer jongeren van buiten aantrekken. Dat levert een groeiende groep studenten en afgestudeerden op die in Amsterdam woonruimte zoekt. Daarnaast blijven er ook steeds meer gezinnen in Amsterdam wonen. Het gevolg van succesvol beleid. De jonge ouders zijn goed verdienende en hoogopgeleide mensen die we vroeger als nieuwe stedelingen aanduidden. Waar gaan straks al die kinderen van hen wonen als ze de volwassen leeftijd bereiken? Gymnasia en lycea kunnen de vraag nu al niet eens bijhouden en scholen puilen uit. Deze nog jonge mensen, die een enorm economische en culturele kapitaal bundelen, gaan op termijn steeds meer hun plek opeisen in de stad.
Flexibelere samenleving
Dit alles overziend roept de vraag op: wat is eigenlijk sociale huisvesting? We moeten wat mij betreft los van een rigide benadering van geen of wel sociale huur waarbij harde percentages elk debat dood slaat. Het belang en toename van middeldure huur (en betaalbare koop) doet de betekenis van sociale huisvesting veranderen. De veranderde samenleving vereist vooral flexibiliteit: de inkomensafhankelijke huur is daar een voorbeeld van, maar ook het gebruik tijdelijke contracten (denk aan de recente verruiming van de leegstandswet, experimenten met jongerencontracten en allerlei vormen van short stay) zijn instrumenten die aan steeds meer aan belang winnen. In dit licht is een daling naar 30% sociale huur, bestemd voor de meest kwetsbare, helemaal niet zo asociaal.
—
Foto boven: Jan Evertsenstraat (Urhahn Urban Design)
Roland Oude Ophuis
Roland Oude Ophuis is woningmarktonderzoeker bij Regioplan Beleidonderzoek.
