Er is iets opmerkelijks aan de hand in zelfbouwland. Er treedt een groep kopers op de zelfbouwmarkt naar voren, die vooraf niet werd verwacht. Migrantengroepen, en dan met name kopers van Turkse herkomst, roeren zich op kavelmarkt, zo leren ervaringen in Amsterdam en Den Haag.
Wat is er aan de hand?
In een onlangs verschenen artikel in het Financieel Dagblad (3 december 2012) maakt wethouder Marnix Norder van de gemeente Den Haag bijna een terloopse opmerking, wanneer hij enthousiast vertelt over 77 kavels die recent binnen een mum van tijd waren verkocht. “Opvallend genoeg voor 80% aan migranten” zo meldt hij. Bij navraag bij de gemeente Den Haag blijkt het voornamelijk te gaan om mensen met een Hindoestaanse – een grote gemeenschap in Den Haag – en Turkse afkomst. De kavels liggen in of nabij de oude stadswijken zoals Laakhaven en Spoorwijk.
Dat het geen incident is dat migrantengroepen zich roeren, blijkt uit de kavelverkoop in Amsterdam Nieuw-West. In een vernieuwinggebied in Geuzenveld (Getijenveld) werden in de eerste fase in de tweede helft van 2008 negen kavels uitgegeven door het stadsdeel. Deze kavels werden bijna allen afgenomen door bewoners van Turkse origine. Het was voor iedereen een verrassing en er was niemand die het goed kon duiden. In de tweede fase werden 16 kavels uitgegeven. Om de verkoop te stimuleren werden de bouwvoorwaarden (kavelpaspoorten) versoepeld. Een belangrijke aanpassing was de mogelijkheid twee kavels te kopen. Dit biedt allerlei kansen, bijvoorbeeld om twee woonlagen horizontaal samen te voegen. De kavels kwamen op de Amsterdamse markt, maar het leidde nauwelijks tot concrete belangstelling. Toen gebeurde er iets opmerkelijks. Na (nieuwe) publiciteit in lokale stadsdeelmedia ontstond er een kleine run van wederom Turkse geïnteresseerden. Alle 16 kavels werden in korte tijd in optie genomen. Opvallend was ook de interesse van Turkse bewoners op de laatste Amsterdamse Zelfbouwmarkt, die in de zomer in Nieuw-West plaats vond. Na ‘Nederlanders’ vormden zij de grootste groep geïnteresseerden in individuele zelfbouw.
Ook bij veel lichtere vormen van zelfbouw is dezelfde tendens waarneembaar. In Slotermeer in Nieuw-West heeft een woningcorporatie 27 woningen (op papier) pijlsnel verkocht. Doordat de verkoop van woningen in een vergelijkbare prijscategorie op een nabijgelegen locatie moeizaam verliep, werden de plannen bijgesteld en de woningen versoberd. Zonder veel vierkante meters in te leveren kwamen de woningen beduidend goedkoper op de markt, waarbij de kopers veel meer keuzevrijheid kregen met betrekking tot afbouw en uitbreiding. Ook hier werd de corporatie verrast door een grote belangstelling van Turkse kopers. Het project van deze ‘afbouwwoningen’ geldt als een succesnummer.
Kluswoningen Klarenstraat [http://www.klarenstraat.nl/], Amsterdam Nieuw-West, foto: Maaike Schravesande
Hoe meer vrijheid van bouwen, hoe aantrekkelijker voor genoemde groep
Uit bovenstaande voorbeelden blijkt (toegenomen) bouwvrijheid een stimulans te hebben gegeven aan de afzet van de kavels/woningen genoemde groep. Ook het voorbeeld van Den Haag kent slechts twee minimale bouwvoorwaarden: de rooilijn en de maximale hoogte. Daarbuiten bestaat de volledig vrijheid te bouwen: geen welstand en het bouwbesluit is grotendeels buiten werking gesteld.
Zelfbouw in de eigen wijk in trek
De voorbeelden tonen aan dat wanneer er aanbod van kavels is in buurten waar al een flinke vertegenwoordiging is van Turkse migranten – vaak wijken die kwetsbaar zijn – de belangstelling groot is. Kavels bieden een nieuwe middenklasse de kans om wooncarrière te maken zonder sociale netwerken te verstoren. Wel vereist de publiciteit rondom het aanbod in dergelijke wijken mogelijk een andere aanpak dan men tot heden gewend is.
Zelfbouw is in overeenstemming met de Turkse cultuur
In Turkije komt zelfbouw veel meer voor dan in Nederland. Bewoners met een Turkse achtergrond, of de (groot)ouders, zijn in het land van herkomst opgegroeid met een cultuur van zelfredzaamheid en ondernemingsdrift, die ook tot uiting komt in het kopen van een eigen kavel. Van migrantengroepen is algemeen bekend dat nieuwbouw voor hen meer status verhogend is dan het kopen van een bestaande woning. Het is mogelijk dat het zelf bouwen van een woning dit nog versterkt. Een belangrijke vraag is dan ook of kluswoningen minder aantrekkelijk zijn voor deze groep. Mogelijk, maar het is ook een gegeven dat er vorig jaar interesse was van Turkse woningzoekenden in kluswoningen van het eerste grootschalige klusproject in Amsterdam. Het betreft een portiekflat in een vernieuwingsgebied in Slotervaart.
Bewoners van Turkse herkomst hebben een hecht netwerk
Het zelforganiserend vermogen van Turkse groepen is, bijvoorbeeld in tegenstelling tot Marokkaanse groepen, een bekend fenomeen. Een rij kavels biedt voor hen allerlei mogelijkheden. Via zelfbouw kan men zijn eigen mantelzorgwoningen voor de ouders realiseren, maar het biedt ook mogelijkheden om collectief goedkoop (onder)aannemers (binnen het eigen netwerk) in te schakelen. Deze netwerken kunnen door beleidsmakers mogelijk ingezet worden om zelfbouw verder door te ontwikkelen.
Financiële verklaringen
Daarnaast komen in het beleidsveld ook financiële verklaringen voorbij voor de populariteit van zelfbouw onder Turkse migranten. Ik begeef me, ik geef het toe, op glad ijs. Het zou te maken kunnen hebben met veel eigen geld dat wordt ingebracht en een andere benadering van hypotheken dan ‘Nederlanders’. In ieder geval worden de kavels in prijscategorieën gekocht die, wanneer ze worden vertaald naar vergelijkbare projectmatige gebouwde woningen, in de dure categorie vallen.
Er is kortom nog genoeg om uit te zoeken. Tot op heden is het vooral een spannende ontwikkeling die meer aandacht verdient. Voor steden met kwetsbare wijken kan zelfbouw als revitaliseringsinstrument worden ingezet en stimuleert het de woningbouwproductie. Voor bewoners van Turkse herkomst zelf is het naast het creëren van hun eigen ideale woonsituatie ook een wijze van emanciperen.
—
Foto boven: Zelfbouwwoningen Getijenveld (eerste fase), Amsterdam Nieuw-West, foto: Menno Herstel
Roland Oude Ophuis
Roland Oude Ophuis is woningmarktonderzoeker bij Regioplan Beleidonderzoek.
