Stedelijke vernieuwing zonder 'gentrification'

Hoe kunnen we de kwaliteit van arme stadswijken verbeteren, hoe kunnen de bewoners daar een rol in spelen, en hoe kunnen we zorgen dat de huidige bewoners niet verdrongen worden wanneer de buurt is opgeknapt en opnieuw populair wordt? Het is een heikele kwestie, zeker in een stad als Brussel waar de grote meerderheid van de woningen en de grond privébezit is.  Het Community Land Trust-model biedt daar een antwoord op, door grondbezit gemeenschappelijk te maken. Brusselse buurtverenigingen slaan nu de handen in mekaar om dit model ook in deze stad toe te passen.

Sinds eind jaren negentig zijn de woningprijzen in Brussel sterk gestegen. Bovendien verwacht men voor de komende jaren een grote bevolkingsgroei, die deze wooncrisis nog zal doen toenemen. De Brusselse overheid bouwt schoorvoetend nieuwe sociale woningen, in een ritme dat bij lange na niet in staat is om zelfs maar de huidige vraag op te vangen. Verder is de regering voornemens om de ruimtelijke bestemmingsplannen aan te passen waardoor ontwikkelaars de kans krijgen om goedkope industriegronden langs het kanaal aan te snijden om er luxewoningen te bouwen, onder het mom hiermee een antwoord te bieden op de demografische uitdagingen. Een overheid met weinig middelen aan de ene kant, en aan de andere kant het kapitaal, op zoek naar nieuwe expansiemogelijkheden, bepalen het ruimtelijk beleid. Voor de bewoners is er weinig plaats. Via allerlei participatieschema’s worden ze wel opgeroepen om hun zegje te doen bij stadsvernieuwingsoperaties, maar de respons hierop is vaak klein, en het is voornamelijk de blanke middenklasse die van zich laat horen. Zijn de anderen dan niet geïnteresseerd in wat er met hun buurt gebeurt?

Gedurfde keuzes
In Sint-Jans-Molenbeek, een van de oude arbeiderswijken langs het Kanaal die nu voornamelijk door migranten bewoond wordt, werkten we het project “L’Espoir” uit dat, op bescheiden schaal, een antwoord wilde bieden op al deze uitdagingen. Samen met 14 gezinnen met een laag inkomen gingen we op zoek naar mogelijkheden om betaalbare koopwoningen te bouwen. We vonden een huisvestingsmaatschappij bereid om mee te werken aan het experiment. We besloten om vanaf de start de toekomstige bewoners nauw te betrekken bij  het ontwerp en het volledige proces, iets wat haast nooit gebeurt in de Belgische volkshuisvesting. Het resultaat overtrof ieders verwachtingen. Het werd een opvallend mooi gebouw, het eerste passief appartementsgebouw in Brussel, dat door de overheid erkend zou worden als voorbeeldgebouw en op veel aandacht kon rekenen uit binnen- en buitenland. Zonder de inbreng van de bewoners zouden de gedurfde keuzes die van het gebouw een voorbeeld maakten nooit gemaakt zijn. Maar niet alleen de kwaliteit van het gebouw was gebaat bij deze aanpak. Voor veel bewoners was het een emancipatorisch proces. Ook hun betrokkenheid bij hun buurt vergrootte. De buurttuin die ze een jaar na hun verhuizing hebben aangelegd is daar het mooiste bewijs van.

Vergadering ter voorbereiding van een CLT-project op de Slachthuissite in Anderlecht (foto: Platform Community Land Trust Brussel),

Blijvende betaalbaarheid
Het succes van de aanpak gaf zin om verder te gaan op die weg: gezinnen in staat stellen om eigenaar te worden van een woning in hun buurt,  en hen nauw betrekken bij alle fases van het project. Maar wat zou het resultaat van deze aanpak op lange termijn zijn? Als de eerste bewoners hun mooie woning zouden verkopen, dan zouden ze die ongetwijfeld voor een veel hogere prijs kunnen verkopen, niet meer betaalbaar voor een doorsnee gezin uit de buurt. Op lange termijn zou de overheidstussenkomst die nodig was om de woningen betaalbaar te maken ontsnappen aan de gemeenschap en het project zou zelfs tot een algemene prijsstijging en sociale verdringing kunnen bijdragen.

We gingen op zoek naar een oplossing en vonden die in een Amerikaans model, de Community Land Trust (CLT). Dat zijn organisaties die gronden verwerven om ze uit de markt te halen en te beheren als een commons, als gemeenschapsgrond. De woningen op die grond worden verkocht aan buurtbewoners, anti-speculatieve formules zorgen ervoor dat ze ook voor de volgende generaties betaalbaar blijven. Naast woningen kunnen ook andere functies die belangrijk zijn voor de buurt een plaats vinden op CLT-grond.

Gesubsidieerde grond
De Brusselse CLT staat nog in zijn kinderschoenen. De eerste vijf projecten worden voorbereid, in totaal goed voor een zeventigtal woningen en vijf gemeenschapslokalen. Elk project wordt uitgewerkt met lokale verenigingen, buurtbewoners en toekomstige eigenaars. De realisatie ervan duurt nog even, maar nu al is voelbaar dat, door op deze manier na te denken over de stad, heel nieuwe dingen mogelijk worden. Het is nu aan de Brusselse regering om over de brug komen met subsidies waarmee we de grond kunnen aankopen en de woningen betaalbaar maken.

Wanneer we deze vijf projecten gerealiseerd hebbben zal de impact ervan op de problemen die we hierboven schetsten verwaarloosbaar zijn. Maar op termijn kan dit model een alternatief bieden. Niet de markt, niet de staat, maar de gemeenschap zelf kan zo blijvende antwoorden formuleren op de problemen waar ze voor geplaatst wordt. In steden als Burlington, Boston en New York zijn CLT’s krachtige instrumenten gebleken waarmee bewoners zelf hun wijken vorm konden geven, verval tegengaan en toch gentrificatie voorkomen. In Brussel willen we bewijzen dat die aanpak ook in Europese steden vruchten kan afwerpen.

—

Hoe een rechtvaardige stad eruit ziet en op welke wijze volkshuisvesting in de rechtvaardige stad wordt gerealiseerd is onderwerp van gesprek tijdens de RUIMTEVOLK Expeditie in de deelsessie De nieuwe sociale opgaven.

Foto boven: Werk aan de voortuin van appartementsgebouw L’Espoir in Sint-Jans-Molenbeek (foto: Bart Dewaele)