Nieuw huurbeleid nekt krimpregio's

18 november 2012  /  Mark Renne

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Verlaging van de huren in gebieden met goedkopere woningen wil het kabinet Rutte II. Leuk misschien voor de huurders maar desastreus voor de krimpregio’s. In de krimpgebieden dreigt meer verval, omdat woningcorporaties minder geld overhouden voor herstructurering.

Het kabinet-Rutte II wil dat de maximumhuur in de sociale huursector per jaar niet boven de 4,5 procent van de WOZ-waarde van een woning uitkomt. Een, zo op het eerste gezicht, sympathieke maatregel voor huurders in krimpgebieden. Daar dalen de WOZ-waarden immers het snelst door het overaanbod aan woningen. Aan dit overaanbod is in de praktijk heel moeilijk iets te doen. En dat wordt door dit plan alleen maar moeilijker. Langdurige daling van WOZ-waarden is te verwachten.

Iedereen is het er al over eens dat een daling van de marktprijzen (en de daaraan gekoppelde WOZ –waarden) redelijk desastreus is voor particuliere woningeigenaren. Steeds vaker en harder zullen de hypotheken ‘onder water’ komen te staan. De hypotheken zijn dan hoger dan de waarde van de woning bij verkoop. Dit gaat ook gevolgen hebben bij herfinanciering. Gevolg: woningeigenaren zullen niet aan de extra eisen van de bank kunnen voldoen en daardoor komen er weer meer woningen op de markt. Met als gevolg: meer aanbod dan vraag, extra dalingen marktprijzen en WOZ-waarden.

Het meest pijnlijke in dit kader is toch wel dat corporaties in krimpgebieden mee moeten betalen aan het reddingsplan van Vestia

Met de invoering van de 4,5% norm worden de dalingen van marktprijzen en WOZ-waarden ook voor corporaties in krimpgebieden desastreus. Nu nog worden de huren bepaald aan de hand van de woningkwaliteit. Op basis hiervan worden punten toegekend, en wordt er iets aan de woning verbeterd dan kan een huurverhoging volgen. Dit is ook het kader waarbinnen veel corporaties in krimpgebieden hun financiële mogelijkheden hebben berekend. Het maakte het mogelijk om een deel van het verlies van de herstructurering (lees: woningen van de markt halen, met het oog evenwicht tussen vraag een aanbod te herstellen)te kunnen dragen. Door de dalende huurprijzen vanwege de WOZ-koppeling verdwijnen er nu echter jaarlijks miljoenen als sneeuw voor de zon en wordt het investeringsvermogen van corporaties uitgehold.

Laatste geldschieter
Op het deelterrein wonen draait alles in krimpgebieden om het herstellen van evenwicht in vraag en aanbod (woningen van de markt halen, desinvesteren). Daarnaast moet de kwaliteit van de bestaande woningen in orde zijn. Woningcorporaties in krimpgebieden werken hier hard aan in samenwerking met de lokale overheid. Woningcorporaties worden gezien als de laatste investeerders die in krimpgebieden nog dapper stand houden.

Nu het investeringsvermogen van corporaties met de maatregelen van Rutte II onder druk komt te staan, zal die herstructurering gaan haperen en kunnen er minder woningen onderhouden en verbeterd worden. Het gevolg: steeds meer overaanbod en steeds slechtere kwaliteit van woningen. En deze trend versterkt zichzelf omdat deze bijdraagt aan lagere woningprijs/WOZ-waarde. Resultaat: grotere zichtbare leegstand en verval. Negatief voor zowel huurders als eigenaren.

Een voorbeeld. In een bestaand project verkoopt een makelaar flatwoningen voor 60.000 euro. Dezelfde woningen kunnen ook voor 450 euro per maand gehuurd worden. Enkele jaren geleden deden de woningen nog rond de 100.000 euro. Op dit moment worden er meer woningen verhuurd dan verkocht. De huurprijs is scherp en concurrerend met vergelijkbare corporatiewoningen. De WOZ-waarden zijn voor de huurwoning ook al bijna 60.000 euro. Mocht het plan doorgaan dan mogen de corporatiewoningen voortaan maar 225 euro per maand vragen. Dit zal de animo om een woning te kopen doen afnemen, wat weer leidt tot lagere kooprijzen en vervolgens huurprijzen.

Nu zijn er veel vrije markt aanhangers die zeggen: de markt lost dat wel op. Doet even pijn, maar daarna is alles opgelost.Het is echter de vraag of in Nederland sprake is van een vrije woningmarkt. In mijn ogen is de woningmarkt geen vrije markt. Er is in Nederland te veel overheidsbemoeienis (geweest). Kijk bijvoorbeeld alleen al naar de hypotheekrente aftrek en huurtoeslag. Of de manier waarop wordt bepaald waar en hoeveel er gebouwd mag worden. Dat hebben we nu nog altijd niet goed in de vingers. Een echte vrije markt had in krimpgebieden niet geleid tot de huidige (en groeiende) overschotten.

Onder water
Woningcorporaties in krimpgebieden zullen in financieel zwaar weer komen. Die verwachting is er al en die wordt door deze maximumhuurprijs op basis van WOZ-waarde alleen maar sterker. Ook woningcorporaties zullen ‘onder water’ komen te staan. Door de omvang zal hier dan politiek wel een oplossing voor gevonden worden. Ze zullen een corporatie niet snel failliet laten gaan.

Woningeigenaren met onderwaterstaande hypotheken zullen het zwaarder krijgen. Doordat het aanbodoverschot niet kan worden aangepakt en woningcorporaties niet meer investeren komen hun hypotheken nog sneller onder water te staan. Zij zullen minder snel geholpen worden om te voorkomen dat ze failliet gaan.

Tot nu toe geldt voor de krimpregio’s het uitgangspunt dat ze het zelf maar moeten oplossen. De centrale overheid stelt geen of weinig middelen te beschikking. Sterker nog. Ze komen alleen maar halen. Want het meest pijnlijke in dit kader is toch wel dat corporaties in krimpgebieden mee moeten betalen aan het reddingsplan van Vestia. In plaats van een nationaal huurbeleid is voor de krimpgebieden maatwerk nodig. Eenafgewogen woningmarktplan voor gebieden die niet meer groeien, zoals het plan Wonen 4.0. Opgesteld door alle betrokkenen bij de woningmarkt, zodat corporaties, overheden en particulieren samen door kunnen gaan met de aanpak van het overaanbod aan woningen. En dat is in het belang van eigenaren en huurders!

PlattelandpolitiekWoningcorporatiesWoningmarkt

Mark Renne zelfstandig adviseur/coach/procesmanager

Over de auteur

Mark Renne is werkzaam als zelfstandig adviseur/coach/procesmanager op het gebied stedelijke herstructurering, sociale projectontwikkeling en krimp.



Ook interessant:

Het publiek domein als grote gelijkmaker

Anne Seghers en Sjors de Vries

Maak bedrijventerreinen klaar voor de (circulaire) toekomst

Cees-Jan Pen

Springplank voor een betere stad

Anne Seghers