Wie actief is in de (binnen)stedelijke ontwikkeling, zal het volgende bekend voorkomen. Je werkt al tijden aan een plan dat op geen enkele manier rond te krijgen is. Het oorspronkelijke plan is al van tafel, en ook het plan dat je vervolgens als herontwikkeling had bedacht. Je worstelt met het dilemma: òf je levert onaanvaardbaar veel in op kwaliteit, òf er moet onverantwoord veel geld bij. En als je eerlijk bent, is het nog maar de vraag of het wel of-of is. Op dat moment roept er iemand, half serieus: “Weet je wat nog het allergoedkoopste is? Stoppen en gras zaaien”.
Waar we een paar jaar geleden gelachen en weer doorgewerkt zouden hebben, komen we nu steeds vaker op het punt dat er daadwerkelijk gras gezaaid wordt. In mijn eigen gemeente, Groningen, zijn grote delen van de geplande woonwijk Meerstad uit de exploitatie gehaald. Vorige maand nog sneuvelde de tweede fase van een ambitieus bedrijventerrein, Westpoort. Het is verleidelijk om dergelijke ontwikkelingen op te hangen aan de economische crisis. En misschien is het nog wel verleidelijker om te denken: “Hallo, in Groningen heb je krimp, geen wonder dat er dan geen grond meer verkocht wordt.”
Maar dat is niet terecht, al is het maar omdat de stad Groningen helemaal niet krimpt. De afgelopen 15 jaar is Groningen met 20.000 inwoners gegroeid, en de komende 15 jaar komen er volgens het CBS nog zo’n aantal inwoners bij. En toch is het beeld ook hier: leegstand, braakligging en plannen die niet van de grond komen.
Programmaschaarste versus grondschaarste
Hier is dus wat anders aan de hand. Iets wat gek genoeg nog nergens benoemd is, maar wel een bepalende factor aan het worden is in de ruimtelijke ontwikkeling: programmaschaarste. Programmaschaarste is ontzettend ingrijpend, het zet de manier waarop we ontwikkelen in Nederland op zijn kop. Om dat te begrijpen is het nodig om te kijken naar de basis van ons economisch handelen. Schaarste is daarin een kernbegrip: jij produceert iets dat schaars is. Anderen die dat niet hebben, zijn bereid jou voor dat schaarse goed een bedrag te betalen dat hoger ligt dan de kosten die jij hebt gemaakt om het te maken. Deze “plus” is voor jou als producent.
Westpoort Groningen (foto: Erik Timmer)
In de ruimtelijke ontwikkeling is grond altijd het schaarse goed geweest. Mensen waren bereid ruimhartig te betalen voor een plekje om te wonen of te werken, en die opbrengsten waren ruim voldoende om de bouwkosten te compenseren. In snelgroeiende economieën zie je dit nog steeds. Daar komt het tot uiting in dichtbevolkte flatwijken die allemaal vol zitten, ondanks de schrale kwaliteit. Het stadslandschap wordt dan letterlijk een grafiek van de ruimtedruk. In Nederland is dat anders. Hier is de grond niet langer schaars. Dat is te merken in alle sectoren (detailhandel, kantoren, accommodaties), maar ik zal me hier richten op wonen en bevolkingsontwikkeling.
Wonen
Of er nu sprake is van krimp of niet, overal gaat de groei van de bevolking veel minder hard dan we gewend zijn. Dat betekent dat jaar in jaar uit het aantal startende huishoudens afneemt. Deze stroom was in het verleden ruim voldoende om elke gemeente zijn eigen uitbreidingswijken te laten bouwen, nu is dat niet meer zo. Het tempo waarin het aantal huishoudens toeneemt, sluit niet meer aan bij het minimaal noodzakelijke bouwtempo waar een rendabele grondexploitatie om vraagt.
Daar komt nog iets bij: het steeds hoger worden van de gemiddelde leeftijd. We praten hier meestal over in termen van vergrijzing en vertalen dat al snel in een behoefte aan nieuwe woningen. Terwijl een ander effect veel sterker gevoeld wordt: hoe ouder mensen worden, hoe minder ze verhuizen. Verhuist onder de twintigers ongeveer de helft van het aantal huishoudens binnen twee jaar, onder vijftigers en zestigers daalt dit naar 5-10%. Als je dan weet dat de laatste 20 jaar het aantal twintigers met 500.000 is afgenomen en het aantal vijftigers en zestigers is toegenomen met 1,3 miljoen, krijg je opeens een heel ander perspectief op de stilstand in de woningmarkt.
Ook politieke besluitvorming speelt mee. De wil om stedelijke groei te reguleren en zo landschap en natuur te beschermen heeft vanaf de jaren ’70 een grote rol gespeeld in het schaars houden van bouwgrond. Sinds het eerste kabinet Balkenende is dat beleid echter van tafel. En hoewel in theorie provincies hier sturend op hadden moeten treden, leidde het in de praktijk tot een boom in planvorming. Precies die plannen die nu sneuvelen.
De “plus”
Willen we begrijpen hoe programmaschaarste werkt, dan moeten we terug naar de economie: wie datgene heeft wat schaars, incasseert de “plus” (het verschil tussen productiekosten en de betaalde prijs). Als grond schaars is, gaat die “plus” naar de ontwikkelaar. Maar als de grond niet langer schaars is, gaat de “plus” naar de gebruiker die met zijn woning of bedrijf het nu schaarse programma levert. De gebruiker rekent een prijs af die niet langer voldoende is om de grond- en productiekosten te dekken. Het is dan voor de producent, inderdaad, goedkoper om gras te zaaien. Feitelijk wordt hier al naar gehandeld. Een goed voorbeeld is de nutteloze verhuizing van KPMG van Amstelveen naar Abcoude, uit De slag om Nederland.
Programmaschaarste leidt er dus toe dat ruimtelijke ontwikkeling structureel onrendabel wordt. Dat is nogal een constatering. Gemeentefinanciën, corporatiebegrotingen, de hele projectontwikkelbranche, allemaal zijn ze opgebouwd rondom het idee dat je met ruimtelijke ontwikkeling geld kunt verdienen. Als het besef doordringt dat dit voorgoed voorbij is (en niet even een paar jaartjes omdat de economie krimpt), staat ons nog een flinke systeemcrisis te wachten. Geen florissant vooruitzicht dus.
En toch is er reden voor optimisme. Want het vooruitzicht dat er met ruimtelijke ontwikkeling geen droog brood te verdienen valt, gaat leiden tot een complete verschuiving in het krachtenveld, en in het menstype dat in ons vakgebied actief is. Wie ‘only in it for the money’ is, zal eieren voor zijn geld kiezen en zich op andere sectoren gaan richten. Het is wachten op de eerste projectontwikkelaar die de bakens verzet richting de thuiszorgsector. Over blijven dan die mensen en organisaties die vanuit creativiteit en engagement willen werken aan mooie dorpen, steden en landschappen. Noem me naïef, maar persoonlijk vind ik dat een prachtig perspectief.
—
Foto boven: Westpoort Groningen. Foto: Erik Timmer
Erik Timmer Bestuurssecretaris bij Lefier
Erik is bestuuurssecretaris bij Lefier, een maatschappelijk bewogen en vooruitstrevende wooncorporatie in Noord-Nederland. Daarvoor heeft Erik gewerkt als beleidsadviseur en procesmanager bij lokale overheid en corporatie, in de werkvelden volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling. Erik is sociaal geograaf.
