Tegenwoordig moet alles in dienst worden gesteld om de woningmarkt te herstellen. De zieke bouwbranche hoopt hierdoor weer gezond te worden. Maar de woningmarkt gaat niet herstellen. De bouw zou zich moeten richten op een structurele koerswijziging.
Projectontwikkelaars, makelaars, architecten, aannemers – zij hebben allen decennialang geleefd op een sterke woningmarkt die zich makkelijk zelf in leven hield. Dat is definitief voorbij. De bouwbranche zit nu in een diepe crisis en zoekt naar perspectief. ‘Vraaggericht bouwen’, ‘herbestemming als nieuwe bouwopgave’, ‘beter samenwerken’ – dat zijn de onderwerpen die de sector hiervoor op de agenda zet. Allemaal niet bepaald innovatief. Maar wat kun je verwachten van een sector die tientallen jaren kon overleven zonder te innoveren?
Goddelijke interventie
Nederland heeft de ‘wooncarrière’ uitgevonden: je koopt een huis, woont er een tijdje, verkoopt het met winst en koopt vervolgens een grotere. Dat principe werkte dankzij de prijsontwikkeling. Het maakte hierdoor niet uit wat je bouwde: de prijs kon omhoog en de kwaliteit omlaag. Maar nu mensen hun huizen niet meer kunnen verkopen, kunnen ze ook geen nieuwe kopen. Om te verleiden tot koop, bieden ontwikkelaars alles wat nu nog wordt gebouwd veel goedkoper aan en de nieuwbouw is weer van hogere kwaliteit. Tegelijkertijd is het ook nog eens zo dat maandlasten in verhouding omlaag gaan doordat woningen steeds energiezuiniger worden. Wie nu nog een woning van vijf jaar oud koopt, is dief van zijn eigen portemonnee. Dit is een hele dikke strop voor de doorverkoop van bestaande woningen. En zonder doorverkoop geen nieuwe koop. Maar in de media redeneert de bouwbranche tegenovergesteld: nieuwe koop zou tot doorverkoop leiden. Dit is preken voor eigen parochie, in dienst van de verkoop van de eigen producten. Wat mensen willen staat niet ter discussie.
Nadat de bouw jarenlang de overheid heeft gedwongen om zich terug te trekken in een controlerende rol, roept men nu om de terugkeer van de goddelijke macht. De woningmarkt moet koste wat kost uit het slop: Hypotheekrenteaftrek niet afschaffen, overdrachtsbelasting weer wel, duurzame investeringen subsidiëren en ga zo maar door. Alles in dienst van de verkoop van de laatste starterswoningen. Uiteindelijk is dat allemaal maar gerommel in de marge. Het zijn de stuiptrekkingen van een oude industrie. De situatie is vergelijkbaar met de mijnbouw decennia geleden. De sector leidt een kwijnend bestaan en de overheid beschouwt de bouw niet langer meer als topsector, omdat andere sectoren de rol van economische motor hebben overgenomen.
Historische continuïteit
Ondersteuning door de overheid kan niet langer doel op zich zijn. De overheid kan zich beter richten op investeringen in de vernieuwing van onze stedelijke omgeving. De betekenis van de stad als leefomgeving neemt steeds meer toe. De onstuimige groei van steden elders ter wereld is fascinerend, maar is ook oorzaak nummer één van vernietiging. Al het bestaande gaat weg, simpelweg omdat het kan. In vaktaal zou je zeggen: ‘historische continuïteit is kwaliteit’. Steden zijn mooier als oud en nieuw naast elkaar bestaan, of als bij nieuwbouw een verband wordt gelegd met het verleden. Over het algemeen ontstaan zo veel mooiere leefomgevingen dan bij uit de grond gestampte structuren die achter de tekentafel zijn bedacht.
De relatieve gemoedelijkheid waarmee de Nederlandse stad zich heeft ontwikkeld, heeft meer opgeleverd dan een paar economische centra. Ook al erger je je aan hondenpoep op de stoep: er is ruimte voor welvaart, sociale netwerken en persoonlijke keuzes. En één ding hebben we hierbij geleerd: waar elders ter wereld stadsontwikkeling vooral betekent uitbreiden, weten wij in Nederland al hoe je een stad van binnenuit kunt vernieuwen.
Beperkingen
Het is de opgave van onze tijd om deze vernieuwing van binnenuit ook met beperkte middelen voor elkaar te krijgen. De kwaliteit van het bestaande moet hierbij voorop staan. Er worden geen grote plannen meer gemaakt, maar er zijn nog steeds ontelbaar veel kleine initiatieven. Je moet durven om deze initiatieven te verbinden tot een grote visie. Die heeft de stad nog steeds nodig. Het is niet erg dat het deel van de bouwbranche dat uit is op snelle winst verdwijnt. In tegendeel. De rest zal zich moeten ontwikkelen om specifieke kennis van de stad te verwerven. Om iets te kunnen bereiken, is het nodig ongewone coalities te smeden. Je zult andere verdienmodellen moeten ontwikkelen dan het rechtlijnige ‘grond kopen, meerwaarde erop realiseren en dan weer verkopen’. Als je dit nu voor elkaar krijgt, heb je over tien jaar een geweldig exportproduct: dan zijn de nu onstuimig groeiende steden elders ter wereld toe aan vernieuwing van binnenuit. De overheid moet dus onmiddellijk stoppen met het kunstmatig in leven houden van verouderde principes. Help liever om nu gezond te krimpen en investeer in de wederopstanding van een nieuwe bouwbranche!
Reimar von Meding Architect-partner
Reimar von Meding is architect-partner van KAW architecten en adviseurs.
