Onder de titel ‘Tussen groeidenken en krimpfeiten’ schrijft Leonie Janssen-Jansen in het meinummer van Nul20 over ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam: de volgende tien jaar’. Volgens de schrijfster wordt de Metropoolregio geteisterd door een groeiagenda, die tot een enorme overschatting van de vraag leidt. Léon Groenemeijer bestrijdt deze conclusie. Volgens hem moet de regio met haar relatief jonge bevolking juist anticiperen op woningnood. Want in kwaliteit kun je niet wonen.
Janssen-Jansen husselt kantoren, woningen, winkels, kredieten en crises vrolijk door elkaar tot een complot waarin bevolkingsprognoses en de ‘vage’ vertaling daarvan naar marktvraag gebruikt worden ter rechtvaardiging van de groeiagenda die de Metropoolregio Amsterdam zou teisteren. Een groeiagenda die volgens Janssen-Jansen tot een enorme overschatting van de vraag leidt en de omslag naar een woontijdperk van transformatie, zonder groei en geld, bemoeilijkt. Helaas wordt dat tijdperk niet verder omschreven en blijft onduidelijk waarom dat tijdperk nu in deze regio van start zou moeten gaan. De overschatting van de groei zou primair voor de kantorensector gelden, maar door de ‘vele interdependenties in ruimtelijk en financieel perspectief is het lastig het vraagstuk van wonen te scheiden van andere (vastgoed)ontwikkelingen’, zo lezen we. Janssen-Jansen ziet het groeicomplot als volgt: ‘Wonen en werken werden direct gekoppeld aan een bouwopgave. Die vervolgens weer als input meegenomen wordt in bevolkingsprognoses, daarmee de groeiagenda’s versterkend via meer woningen en kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel… Allemaal onderbouwd met vraaganalyses waarvan de uitgangspunten niet ter discussie worden gesteld.’
De aannames die bij de Primos-bevolkingsprognose worden gehanteerd zijn bekend (zie Primos: Transparantie in Cijfers). Kort samengevat: bevolkingsprognoses zijn trendprognoses. Ontwikkelingen uit het (jongste) verleden worden doorgetrokken naar de toekomst. Geboorte, sterfte en huishoudenvorming zijn gebeurtenissen die in grote mate voorspelbaar zijn gebleken. Migratie, met name vanuit en naar het buitenland, blijkt met meer onzekerheden omgeven.
Koppeling
Janssen-Jansen suggereert een koppeling tussen bevolkingsprognoses en plannen voor kantoren en winkels. Het grote aantal leegstaande kantoren, ook in de Metropoolregio, laat juist zien dat het aan die koppeling ernstig schort. Waren de prognoses maar gebruikt! Zeker nu het Nieuwe Werken een schepje bovenop de in deze sector zo bekende varkenscyclus heeft gedaan. Het Nieuwe Winkelen wordt hopelijk wel tijdig onderkend. Het Nieuwe Wonen is er nog niet, maar het Oude Wonen is ernstig ontwricht. Om dat nu te wijten aan een groeicomplot en die vermaledijde bevolkingsprognoses is wel een heel bizarre conclusie. Zeker, het aantal woningen in de Metropoolregio met een bordje te koop is bijzonder groot, maar het aantal leegstaande woningen is zeer beperkt. Ook Janssen-Jansen constateert meer vraag dan aanbod in het huursegment.
Op enig moment zal er een nieuw evenwicht op de woningmarkt ontstaan op andere prijsniveaus dan momenteel; huren wordt duurder en kopen wordt goedkoper.
Wat betekent dat nu voor het wonen in de Metropoolregio de komende tien jaar? Uit demografische analyses blijkt de gemiddelde leeftijd in de Metropoolregio in vergelijking met de rest van het land laag. De verwachte bevolkingsgroei wordt daarom voor meer dan de helft veroorzaakt door een aanhoudende natuurlijke aanwas. Die aanwas is enerzijds het gevolg van geboorten, anderzijds van de gestegen levensverwachting. Die gestegen levensverwachting zorgt ook weer voor een afname van het gemiddeld aantal bewoners per woning. Het zijn dit soort harde feiten die ik mis in de analyse van Janssen-Jansen. Het enige feit dat ze meldt: de woningbehoefteprognose voor de Metropoolregio Amsterdam, klopt helaas niet. De toename van die behoefte is geen 140.000 tot 170.000 in de periode tot 2030, maar 205.000 tot 235.000, zoals te lezen valt in het rapport Houdbaarheid Woningbehoefteprognoses Noordvleugel van ABF Research. Het groeicomplot is nog groter dan gedacht.
Woningnood
Gaat deze woningbehoefte zich ook materialiseren in een toename van de woningvoorraad? De nieuwbouwproductie zakt in. Dat wordt nog enigszins gecompenseerd doordat er ook minder woningen gesloopt worden. Op termijn leidt dit onvermijdelijk tot woningnood. Voorlopig helpen tijdelijke oplossingen zoals wonen als kraakwacht, langer thuis blijven wonen, boomerangkinderen, scheiding uitstellen, langere woon-werkafstanden, et cetera. Bouwers, ontwikkelaars, gemeenten en grondeigenaren worden gedwongen om met goedkopere producten op de markt te komen. In de piramide van Maslov is huisvesting een vrij basale behoefte. De druk op de politiek om in te grijpen zal oplopen. Op enig moment zal er een nieuw evenwicht op de woningmarkt ontstaan op andere prijsniveaus dan momenteel; huren wordt duurder en kopen wordt goedkoper.
Het inmiddels opgeleverde Raaksproject in centrum Haarlem in aanbouw (foto: Léon Groenemeijer)
De interessante vraag is dus hoe in goedkopere woonproducten voorzien kan worden. De eerste contouren daarvan zijn nu al te zien. Het best lopende product is momenteel de studentenwooneenheid. Aangezien daar tegenwoordig campuscontracten op van toepassing zijn, valt te verwachten dat een soortgelijk product ook voor afgestudeerden in de markt gezet wordt. Studeren doet het gros in de toekomst met zo’n langstudeerboete immers hooguit vijf jaar. Een ander product dat redelijk lijkt te lopen, is de zelfbouwwoning. Met het verder optuigen van organisaties die zelfbouwers ondersteunen en het vergaren van goede voorbeelden wordt het waarschijnlijk echt gemakkelijker zelf een goedkope woning te bouwen. De standaardwoning in de uitlegwijk is natuurlijk ook een goedkoop te ontwikkelen product. Er kan vaak meegelift worden op bestedingen die op andere begrotingen drukken. Kleiner, minder franje, meer uitleg, wordt dat het Nieuwe Wonen?
‘Blindstaren op de grote – kwantitatieve – aantallen die uit de behoefteonderzoeken komen is in ieder geval niet verstandig. Die mensen en bedrijven komen niet vanzelf.’ Janssen-Jansen vindt het verstandig om juist nu te ‘blijven investeren in de kwaliteit van de leefomgeving in de bestaande stad, inclusief het voorzieningenniveau voor burgers en bedrijven’. Daar kan natuurlijk niemand op tegen zijn, maar kun je er ook in wonen?
—
Afbeelding boven: ‘Alleenstaanden naar leeftijd, Noordvleugel 2010-2020-2030-2040′ en ‘Woningbouwplannen in zes woningmarktgebieden naar aantal nieuwbouwwoningen en type woonmilieu (2010)’ uit ‘Houdbaarheid Woningbehoefteprognoses Noordvleugel (ABF research, 2011)
Leon Groenemeijer Onderzoeker en adviseur
Léon Groenemeijer studeerde Sociale Geografie en Planologie aan de Vrije Universiteit in Amsterdam en werkt sinds 2000 bij ABF Research als onderzoeker en adviseur op het terrein van ruimtelijke ontwikkeling, wonen, voorzieningen en economie.
