Van grondexploitant naar bondgenoot

01 juni 2012  /  Geert Kooistra en Petra Maas

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Gemeenten zouden er goed aan doen hun actieve grondbeleid af te bouwen. Door grondexploitatie geregeerde planontwikkeling moet plaats maken voor nieuwe ontwikkelingsvormen en financieringsconstructies. Daar wordt volop over nagedacht en mee geëxperimenteerd, maar de nieuwe verhoudingen en verantwoordelijkheden zijn nog lang niet uitgekristalliseerd.

De wereld van ruimtelijke ontwikkeling en vastgoed is enorm veranderd en nog volop in transitie. Partijen moeten zoeken of zijn al zoekende naar nieuwe, gepaste rollen en verantwoordelijkheden. Vooral voor de voorheen zo actief participerende of initiërende overheid is de verandering groot. Gemeenten haalden geld op met gebiedsontwikkeling en uitgifte van grond daarin. Daartoe werd actieve grondpolitiek bedreven: strategisch aankopen van grond in de wetenschap dat realisatie van plannen deze in waarde zou doen vermeerderen.

Onhaalbaar
De perspectieven uit de tijd dat de grond werd aangekocht lijken voor langere termijn, zo niet definitief, onhaalbaar. Gemeente, grondeigenaar en vaak ook ontwikkelaar, zitten alleen nog wel vast in onderlinge afspraken rond (gedateerde) masterplannen voor gebiedsontwikkeling.  De ontstane impasse raakt gemeenten meer dan de andere partijen. Zij vertegenwoordigt immers de maatschappij en de behoeften die daar leven. Veel gemeenten zitten behoorlijk in hun maag met (rentelasten op) braakliggend terrein en inkomstenderving door stilliggende locatieontwikkeling. De maatschappelijke verontwaardiging over de praktijken van grootschalige gebiedsontwikkeling en grondspeculatie blijkt uit de media-aandacht als in De Slag Om Nederland.

De inwoners van de steden willen op zijn minst gebruik kunnen maken van de gaten in de stad en staan, als consument, ook niet meer zo te springen om het aanbodgedreven bouwprogramma uit de oude masterplannen. Het programma moet steeds meer van onderop komen.

Nieuwe spelers
Daarmee verschijnen nieuwe partijen, onderhandelingspartners en financiers in de arena van de ruimtelijke ontwikkeling: de consument zelf, met soms vruchtbare ideeën en verrassende ondernemingszin, of andere private partijen. De Slag om Nederland liet laatst al een paar onwaarschijnlijke nieuwe spelers in de stedelijke ontwikkeling aan het woord, zoals Ikea en Siemens. Rond financieringsstromen ontstaan ook progressieve alternatieven, zoals het  opkomende crowdfunding.

Namens het Bredase architectuurcentrum, GebouwF, doe ik mee aan een onderzoek van het Stimuleringsfonds naar spontane stadsontwikkeling en innovatieve ontwikkelingsvormen. Initiatieven van onderop zoals zelfrealisatie in collectief particulier opdrachtgeverschap, (tijdelijke) (her)bestemming van braakliggende grond en hergebruik van leegstaand vastgoed, blijven incidenteel en marginaal of lopen stuk op lange proceduretijden en regelgeving. Nieuwe partijen in een diverser spelersveld betekent dat een heel nieuw spel gespeeld moet worden. De klassieke partijen in ontwikkeling (gemeente, corporatie en ontwikkelaar), moeten daarin een nieuwe rol aannemen.

Gemeenten kunnen de nieuwe spelers, veelal voortkomend uit de samenleving die zij vertegenwoordigen, helpen hun doelen te realiseren binnen de kaders van het beleid. Dit betekent helpen zoeken naar geschikte locaties om veelbelovende initiatieven te ontwikkelen, helpen identificeren van kansrijke combinaties van functies, enz. Soms zal de gemeente in zo’n ontwikkeling het voortouw hebben, maar steeds vaker zal ze niet meer zijn dan één van de spelers aan tafel. Ze moet in gezamenlijke planontwikkeling proberen haar maatschappelijk programma en ambities een plek te geven en te financieren. Met de hulp van de gemeente kunnen sommige initiatieven bovendien veel meer bereiken en relevantere bijdragen leveren aan de stad en haar gemeenschap.

Gemeente als partner
Veel meer dan nu het geval is in de ruimtelijke ontwikkeling, zal de gemeente een partner zijn van de lokale samenleving. Het kan dan niet meer zo zijn dat particulier initiatief en alternatieve plannen worden gezien als concurrentie voor de gemeentelijke (woning)programmering en daarmee als bedreiging voor stilliggende masterplannen.

Alternatieve plannen die het publieke belang vertegenwoordigen, kunnen eventueel zelfs onteigening rechtvaardigen als daarmee de impasse doorbroken kan worden. Door kansrijke concepten en ontwikkelingen te herkennen en te creëren, kan een nieuwe balans worden gezocht in maatschappelijke kosten en baten (uit ruimtelijke ontwikkeling). De strijd tegen het verlies aan inkomsten door uitgebleven gebiedsontwikkelingen is voor de gemeente én haar inwoners van wezenlijk belang.

Laat de gemeente zich ontdoen van haar oneigenlijke rol als ontwikkelaar en definitief aan de kant gaan staan van de (initiatiefnemers uit de) samenleving en deze hierbij te helpen waar ze kan. De maatschappij, dat zijn wij!

Afbeelding boven: Geert Kooistra en Petra Maas

bredaCreatieve stadnieuw kapitaal

Geert Kooistra Strategisch planoloog en procesregisseur

Over de auteur

Geert Kooistra is strategisch planoloog en procesregisseur in de ruimtelijke ontwikkeling en eigenaar van Planosfeer.

Petra Maas Ruimtelijk adviseur

Over de auteur

Petra Maas is als ruimtelijk adviseur betrokken bij Planosfeer. Daarnaast werkt zij als strategisch verbeelder op het gebied van herstructurering en bewonersparticipatie.



Ook interessant:

Grenzen verleggen in Oosterwold

Judith Lekkerkerker

Een grootse traditie van maatwerk

Kris Oosting

Terloopse contacten voor een veerkrachtige stad

Flip Krabbendam en Henriëtta Joosten