Het Lenteakkoord zal de woningmarkt niet in beweging krijgen, vrije keuze voor koper èn huurder moet meer centraal staan. Het woningmarktplan ‘Wonen 4.0’ van Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de koepel van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, VBO Makelaar en VastgoedPro brengt deze gewenste keuzevrijheid, maar weet haar plan onvoldoende te koppelen met een duurzame woningverbetering.
Lang heeft de woningmarkt bijgedragen aan onze welvaart, maar recentelijk is die motor door het economisch tij in de wereld stilgevallen. De vele politieke pleisters van toeslagen, hypotheekrenteaftrek, inkomensgrenzen en aanscherping kredietvoorwaarden hebben dit verergerd en ervoor gezorgd dat de woningmarkt anno 2012 is verworden tot een 5e wiel aan de wagen van economisch herstel.
Bottleneck, welke ook terugkomt in de plannen van de Kunduz-coalitie, is de inperking van de keuzevrijheid. Met name de middeninkomens komen hierdoor erg klem te zitten. Is het gezinsinkomen groter dan 33.000 euro (en kleiner dan 43.000) dan kom je nagenoeg niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Tegelijkertijd is door aanscherping van de kredietvoorwaarden en financieringsmethodiek (annuïtair) vanaf 2013 een woning kopen ver weg. Te klein voor het tafellaken (kopen) en te groot voor een servet (huren).
Marktconform
Politiek en woningmarkt zijn door het economisch belang tot elkaar veroordeeld en gevangen in elkaars web van afhankelijkheden. Om dit te doorbreken moet de overheid de Nederlander zelf (koper en huurder) weer centraal zetten. Vanuit eigen en vrije keuze en met beperkte overheidsbemoeienis moet iedere inwoner kunnen kiezen voor een huur- of koopwoning. Niet door te boeten, heffen of beperken, maar door te stimuleren, faciliteren en creëren van één woningmarkt bestaande uit koop – en huurwoningen. Maatregelen die in samenhang genomen moeten worden.
Voor de corporatiesector met sociale huurwoningen betekent dit dat de huurprijsregulering losgelaten moet worden en overgestapt moet op een model van marktconforme huren. Uitgangspunt daarin moet zijn dat standaard alle sociale huurwoningen marktconform verhuurd worden. De hoogte van huursom wordt bepaald door een percentage van de WOZ-waarde. Bij aanvang dient een match gemaakt te worden tussen gezinssituatie en aantal kamervertrekken. Een woning met een WOZ waarde van € 180.000 zou op basis van een percentage van 4,0% bijvoorbeeld op een huur van € 600,00 uitkomen.
Op deze wijze betalen huurders nooit minder dan marktconform en behoren scheefwonen en de harde inkomensgrenzen van Brussel tot het verleden. Om huurders te faciliteren een marktconforme huur te betalen zou de inkomstenbelasting (van iedereen) verlaagd moeten worden. Huurders die geen marktconforme huur kunnen betalen komen in aanmerking voor huurtoeslag. Voordeel is dat de impliciete woonsubsidie terecht komt waar deze echt nodig is. Een flinke administratieve lastenverlichting voor corporaties en schaarse middelen worden efficiënter ingezet.
Middensegment
Vanaf 2011 zijn corporaties verplicht hun diensten op te splitsen in volkshuisvestelijke taken (DAEB, Diensten van Algemeen Economisch Belang) en commerciële en niet-primair volkshuisvestelijke taken (niet-DAEB). De EU heeft bepaald dat corporaties de niet-DAEB activiteiten op de woningmarkt onder gelijke voorwaarden moeten verrichten als beleggers. Dit houdt in dat de corporaties voor de niet-DAEB diensten geen gebruik kunnen maken van de achtervang van het Rijk. Corporaties moeten voor de financiering van de niet-DAEB activiteiten net als beleggers de markt op en derhalve meer betalen.
Vooruitlopend op de intrede van de niet-DAEB zijn in 2010 nog veel financieringen met borging afgesloten. Mede daardoor hebben de corporaties tot op heden naar de ruimte van hun middelen het middensegment van huren (€ 652 – € 800) bediend. De komende jaren zullen minder activiteiten in het middensegment plaatshebben door de teruglopende financiële ruimte van corporaties. Daarnaast pakken de beleggers de ‘markttaak’ van het middensegment onvoldoende op.
De lokale politiek zou de regionale opgave voor het middensegment kunnen tenderen, in plaats van het creëren van een gelijk speelveld voor beleggers en corporaties. Door ontwikkelaars en beleggers te laten intekenen op een opgave of deel ervan bepaalt de politiek dat de markt voorrang krijgt. Pakt de markt de opgave niet op dan is de corporatie (met borging van het WSW) aan zet. Hiermee is de gehele DAEB en niet-DAEB discussie van tafel.
Energiezuinig en leefbaarheid
Met marktconforme huren krijgen corporaties meer middelen ter beschikking. Deze kunnen ze investeren in duurzaam energiezuinige- en levensloopbestendige woningen en in een verdere verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Wat resteert van de financiële middelen wordt afgeroomd door een heffing. Achteraf en niet vooraf, om zo het verduurzamen aan te moedigen. Ter verdere stimulering kunnen alleen de huren verhoogd worden voor energiezuinige woningen. Corporaties kunnen met deze ‘extra’ huur dus (toekomstige) energiebesparingen financieren. Particuliere eigenaren worden gestimuleerd te isoleren. Dit kan door het verstrekken van een toeslag van overheidswege (fiscaal voordeel).
Koopmarkt
Als de inkomstenbelasting verlaagd wordt dan kan aan de koopzijde van de woningmarkt de hypotheekrenteaftrek en het eigen woning forfait uit de fiscale sfeer gehaald worden. De netto inkomens zullen hierdoor stijgen en het verschil tussen bruto – en netto maandlast voor wonen wordt gelijkgesteld. Het enorme gat tussen huur- en koopprijzen is gedicht en mensen hebben de keuze of ze willen huren of kopen.
Sjoerd Radstake Financieel interim specialist woningcorporaties
Sjoerd Radstake is financieel interim specialist woningcorporaties en partner van Avvio. Sinds 1999 is hij werkzaam binnen volkshuisvesting, vastgoedbranche en actief in diverse netwerken. Daarnaast schrijft hij blogs voor onder andere WP, Aedes Corporatie-Forum, Spacemakers en BouwProfs.
