Zelfbouw wordt vaak gepresenteerd als het tovermiddel tegen crisis en als oplossing voor de vastgelopen woningmarkt. Debatten, congressen , rapporten, buitelen over het onderwerp. Grote gemeenten bieden tegen elkaar op in aantallen kavels te koop: 500 in Den Haag, 1000 in Amsterdam, hele wijken in Almere. Toch staat de zelfbouwer nog mondjesmaat op. Of lijkt dat maar zo?
Het mes snijdt aan twee kanten. De particuliere zelfbouwer is er wel, maar moet nog aan het idee wennen. Aan de andere kant wordt de zelfbouwer door de ontwikkelsector nog niet bepaald als volwaardige partij beschouwt. In de praktijk komen we maar al te vaak onaantrekkelijke en/of onduidelijke aanbiedingen tegen van grond of gebouw voor zelfbouwers.
Één nacht ijs
Een Belg wordt geboren met een baksteen in de maag. Zelf je huis bouwen is daar de normaalste zaak van de wereld. In Nederland is de grote meerderheid onbekend met de mogelijkheid. Het imago heerst dat zelfbouw alleen is weggelegd voor de rich & famous. Terwijl de Nederlandse particulier wel degelijk keuzevrijheid waardeert bij aankoop van een woning. Recent onderzoek van DBMI, Nirov en Nieuwbouw Nederland bevestigt dit beeld. Het gros van de consumenten wil graag veel keuzevrijheid. Van de geïnterviewden ziet 50% een cascowoning (zelf afbouwen) of zelfbouw (individueel) wel zitten. Ongeveer 30% ziet een gezamenlijke aanpak om eigen huizen te bouwen zitten (CPO). Alleen niet iedereen wil perse particulier opdrachtgever zijn. Genoeg particulieren kijken liever in een sexy blaadje met schetsontwerpen van architect of catalogusbouwer. En laten hun eigen huis bouwen met hulp van anderen.
Het zelfbouwen moet nog onderdeel van onze cultuur worden. En dat duurt even. Uit het eerder genoemde onderzoek blijkt dat waar in het verleden meer zelf werd gebouwd in Nederland, er nu meer vraag is naar kavels. De Randstad heeft weinig zelfbouw gekend en heeft dus minder vraag. Brabanders zijn net Belgen, dus die bouwen wel, zélf. Hier is dus ook meer vraag naar kavels. “De wensen van de woonconsument lijken zich aan te passen aan de realiteit”, aldus de onderzoekers.
De zelfbouwer moet dus wennen en dat duurt even. Evengoed moet de ontwikkelsector de zelfbouwer als volwaardige partij gaan bezien en behandelen. Dit laat nu nogal eens te wensen over.
Niet alleen de afdankplekken beschikbaar stellen, maar ook de pareltjes.
Afdankplekken
Zo kopt het Parool op 4 februari vernietigend: “Zelfbouwblok Houthaven dreigt fiasco te worden”. Ondanks de grootse campagne in de winter van 2011-12 hebben zich vooralsnog geen kopers gemeld. Helemaal geen vraag naar zelfbouw in Amsterdam, zo lijkt het aldus Parool. De projectdirecteur wijt het aan de strengere financieringseisen van banken. Maar een geduldig lezer leert al snel dat locatie ‘Blok 0’ een afdankertje is, waar ontwikkelaars geen geld meer voor (over) hadden. Bovendien moet het nieuwe appartementengebouw straks functioneren als geluidswal naar de havens. Tja…dat trekt volle zalen.
Het Amsterdamse Blok 0 blijkt een dankbaar voorbeeld, behalve de afdankplek hanteert de gemeente een wel erg commerciële verkoopprocedure. Geïnteresseerden moeten zich eerst verenigen, plan maken, kostenraming bepalen en een bod doen. In alle onzekerheid dat deze hele voorinvestering voor niks is geweest, omdat een andere kopersgroep uiteindelijk hoger biedt. Je neemt als particulier nogal een risico bij zo’n procedure. Inmiddels schrijft het Parool enthousiaster. Een consortium van 5 architectenbureaus heeft elf deelnemers bij elkaar voor een eerste kavel in Blok 0. Daarmee is de eerste zelfbouwgroep, van de 20 gewenste groepen georganiseerd. Tot 1 mei kunnen geïnteresseerden zich inschrijven, nog even spannend dus.
“Walk the talk”
Dus beste gemeenten, corporaties en grondeigenaren, doe wat je zegt. Als je zelfbouw als kans ziet, neem de particuliere zelfbouwer dan ook echt serieus, als een volwaardige partij. Niet alleen de afdankplekken beschikbaar stellen, maar ook de pareltjes. Aangepaste verkoopprocedures met een lager risicoprofiel voor de particuliere koper. Probeer je niet te veel te bemoeien. Het is heel veel belangrijker dat de “harde gegevens” (kosten, randvoorwaarden, proces) duidelijk zijn, dan een of ander creatief concept wat je hebt uitgewerkt. Heb nu vertrouwen en geef particulieren de vrijheid om zelf hun plan te bepalen. Ze maken heus kwaliteit, waarschijnlijk meer dan je zelf had kunnen bedenken. Probeer het als gemeente of corporatie nu voor een keer niet eerst zelf uit te denken. Dat werkt niet met deze manier van ontwikkelen. Je moet weten wat je niet wil, dat is belangrijk. Stel transparante randvoorwaarden, omschrijf een duidelijke procesaanpak en vraag haalbare grondprijzen. Breng je eigen rol terug tot het noodzakelijke. Jij faciliteert en controleert.
Denk aan de succesvolle beleggingsbank Alex, dochter van Binck Bank. Binck richtte een aantal jaar geleden Alex op om particulieren aan het beleggen te krijgen. Ze omschrijven zichzelf als volgt: “Vanaf het begin gaf Alex de Nederlandse particuliere belegger de mogelijkheden die professionele beleggers ook hadden. Zo was Alex de eerste in Nederland waar iedere belegger via internet kon beleggen, bovendien tegen een fractie van de prijs van grootbanken. Onze missie: vermogensgroei voor iedereen mogelijk maken, met begrijpelijke producten zonder kleine lettertjes.”
Zie je de parallellen? Zelfbouw voor iedereen mogelijk maken… Particuliere bouwers de mogelijkheden bieden die professionele bouwers ook hebben… Het is een kans voor onze economie en vastzittende woningmarkt. Meer zelfbouw leidt tot nieuwe (particuliere) geldstromen, meer lokale werkgelegenheid (kleinere aannemers), aantrekkelijke fijnmazige stedenbouw. Bovendien bouwt een particuliere zelfbouwer tegen kostprijs, dus makkelijker te financieren in de huidige tijd van aangescherpte financieringsregels.
Faciliteren
Als ik enigszins indruk op je heb gemaakt met mijn artikel, stap je morgen je kantoor binnen en ziet de zelfbouwer als serieuze volwaardige partij. Je staat open voor zijn of haar ideeën. Je kan loslaten en vertrouwen hebben. Je faciliteert met haalbare grondprijzen en een duidelijk eerlijk (verkoop)proces. En je controleert op vooraf gestelde transparante randvoorwaarden. Moet je eens opletten hoe de zelfbouw zachtjes aan terrein gaat winnen.
Of probeer zelf eens een kavel of klushuis. Deze zomer voeg, ook ik, de daad bij het woord en start met mijn zelfbouw klushuis in Rotterdam. Een statig pand, straks met speelse niveauverschillen, gecombineerde vide-loopbrug- boekenkast en badkuip met uitzicht over de stad. Ik ben om.
—
Foto boven: Milan Boonstra
Maaike Schravesande Adviseur bij Urbannerdam
Maaike Schravesande werkt als adviseur bij Urbannerdam, vooral aan herontwikkeling- en particulier opdrachtgeverschap projecten. Ze heeft daarvoor o.a. gewerkt bij projectontwikkelaar TCN en Stadshavens Rotterdam.
