Veel kantoren staan leeg. Verbouwen tot woningen voor studenten of tot zorgwoningen voor ouderen lijkt logisch, want deze doelgroepen hebben veel extra woningen nodig. Maar in de praktijk komt van de transformatie van kantoor- naar woongebouw weinig terecht. Zo’n transformatie is namelijk technisch ingewikkeld en kostbaar. En bovendien: wie wil er nou wonen op een kantoorterrein?
Lege kantoren en een tekort aan woningen zijn twee verschillende problemen, die elk om eigen oplossingen vragen. Oplossingen die beiden kansen creëren voor de stad.
Flexibel
Kantoren verbouwen tot woningen voor jongeren of senioren. Het klinkt logisch. Want het programma van een zorggroep past in een vrij indeelbare kantoorvloer. En voor studenten kan een openplattegrond met kolommen worden veranderd in kleine units met wanden ertussen. Een nieuwe gevel kan het gebouw een passende uitstraling geven. Het lijkt eenvoudig, dus waarom gebeurt het dan niet?
De transformatie blijkt in de praktijk niet zo eenvoudig. Een herbestemming moet je betrekkelijk snel kunnen uitvoeren. De noodzakelijke aanpassingen moeten ook in verhouding staan tot het effect dat ermee bereikt wordt. Die verhouding is nu veel te scheef. De gevel is toevallig het meest dure onderdeel van een gebouw. Zomaar vervangen voor een ‘leuke uitstraling’ kan niet.
Daarnaast horen bij een woonfunctie ook buitenruimtes. Balkons achteraf aan een oud kantoorcomplex ophangen brengt technische risico’s met zich mee. Praktisch gezien is serieuze en duurzame herbestemming van kantoren te duur, complex en risicovol.
De situatie is vergelijkbaar met de aftakeling van grote industrieterreinen en havengebieden. In de zeventiger jaren kon niemand het zich nog voorstellen, maar nu profiteert de Europese stad van prachtige, herontwikkelde industriegebieden.
Wie wil hier wonen?
De meest wezenlijke vraag is dan nog niet eens gesteld: wie wil hier eigenlijk wonen? Kun je studenten en ouderen zomaar in oude kantoren stoppen? De emancipatie van de woonconsument gaat door. Zelfs als deze consument al in een verzorgingstehuis zit. Het is niet voor niets dat zelfs zorgaanbieders zich grote zorgen maken over de toekomst van hun huidige instituten. Weinig zorggebouwen halen de afschrijvingstermijnen waarvoor ze ooit gebouwd zijn. Niet omdat ze technisch verouderd zijn, maar omdat ze niet meer voldoen aan de manier waarop mensen willen wonen.
Wat verwachten we dan van kantoorgebouwen? Het zijn vaak wezenloze gebouwen, omgeven door grote parkeerterreinen in een omgeving waar je niet dood gevonden wilt worden. Het is daarom trekken aan een dood paard om de behoefte aan extra woonruimte voor bepaalde groepen te koppelen aan leegstand van kantoren. Het zijn twee verschillende problemen die elk om een eigen aanpak vragen.
Verouderde woongebouwen
Om op korte termijn te kunnen voorzien in extra studenten- of zorgwoningen is het veel eenvoudiger om je te richten op de grote voorraad verouderde woongebouwen in Nederland. De naam zegt het namelijk al: woongebouwen zijn stedenbouwkundig en architectonisch gemaakt om in te wonen. Hierdoor zijn ze ook veel eenvoudiger geschikt te maken voor specifieke woonvormen. Bovendien zijn nieuwe bewoners precies wat oude wijken nodig hebben. Bestaande buurten vitaal houden, dat is altijd beter dan mensen verplaatsen naar een kantorenpark.
Modegevoelig
Het leegstaande kantoorvastgoed, is vooral een gigantisch probleem voor banken en beleggers. Kantoren zijn zogenaamd flexibel. Maar als je er goed naar kijkt, is het heel specifiek en modegevoelig vastgoed. Om de tien jaar komt er een nieuw concept, waardoor het voorgaande meteen het onderspit delft. Daarom staat er ook zoveel leeg: er wordt steeds weer bijgebouwd, en het nieuwste is het beste. Dat had misschien anders gekund, maar nu het zover is gekomen moeten we op zoek gaan naar oplossingen. Die komen in beeld als we onze blik verruimen en we niet het kantoorgebouw, maar het kantoorgebied als uitgangspunt nemen.
Stedenbouwkundige reserveringen
Kantoorparken zijn stuk voor stuk stedenbouwkundige reserveringen. Ze liggen binnen de bebouwde kom en op strategisch interessante plekken. Plekken om terug te veroveren voor de meest belangrijke functie die de stad kent: wonen. Om dit te bereiken is een visie nodig, die het niveau van het huidige vastgoed overstijgt. De situatie is best vergelijkbaar met de aftakeling van grote industrieterreinen en havengebieden in de directe nabijheid van de steden. In de zeventiger jaren kon niemand het zich nog voorstellen, maar nu profiteert de Europese stad van prachtige, herontwikkelde industriegebieden. In die tijd trok het vergankelijke van de oude industrieterreinen een nieuwe cultuur aan. Nu geloven we bij het zien van een kantoorpark net zo weinig in de toekomstwaarde als men dat toen dacht van oude havenloodsen. Kan het systeemplafond van de kantoren het equivalent worden van de roestige buizen van een oude staaloven? Al die kubieke meters leegstaand vastgoed vormen in ieder geval prachtige plekken voor het stedelijke experiment.
Experimenten organiseer je niet, dat moet je laten gebeuren. Het voordeel van de oude industrieterreinen was dat ze groot en onoverzichtelijk waren. Het werden vrijplaatsen en die werden veroverd. Leegstaande kantoorparken worden daarentegen streng bewaakt, omdat beleggers denken dat het netjes moet blijven voor het geval dat het ooit allemaal weer goed komt. In het kader van het langetermijnperspectief kun je zulke gedachten beter loslaten. Dan krijg je de onverwachte veroveringen die nodig zijn. Misschien komt er een groep seniorenkrakers die tegen die tijd de zorg niet meer kunnen betalen. Of grijpt het RUIMTEVOLK zijn kans en brengt alle beschouwingen over organische stedenbouw direct en ter plekke in de praktijk?
Slopen kan altijd nog
Als je de lege kantoorgebieden de tijd en het onverwachte niet wilt gunnen rest er maar één ding: sloop. Ook dan is de opgave om deze gebieden te transformeren complex en ingewikkeld door de meest uiteenlopende belangen en eigendomssituaties. Maar uiteindelijk staat zelfs bij volledige sloop de benodigde inzet veel meer in verhouding tot de effecten die het nieuwe kan opleveren voor de kwaliteit van onze leefomgeving.
—
Alle foto’s in het artikel: kantoorgebied Bergwijkpark in Diemen. foto’s: KAW Architecten en adviseurs
Reimar von Meding Architect-partner
Reimar von Meding is architect-partner van KAW architecten en adviseurs.
