“Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen”, schreef het kabinet Rutte in haar regeerakkoord. Dat het voornemen op veel kritiek stuitte, weerhield nieuwbakken minister Spies er niet van een wetsvoorstel voor het kooprecht te presenteren. Vooral in kwetsbare wijken zullen de gevolgen van deze ongecontroleerde uitverkoop hard aankomen.
Op de valreep voor het kerstreces stemde de ministerraad in met het wetsvoorstel van minister Spies dat het kooprecht voor huurders regelt. Woningcorporaties worden verplicht om minstens driekwart van de woningvoorraad voor de marktprijs te koop aan te bieden aan zittende huurders. “Het kooprecht vergroot voor de zittende huurders de keuzevrijheid en geeft hen meer zeggenschap en verantwoordelijkheid voor de eigen woon- en leefomgeving”, aldus de minister. Toegegeven, het recht op koop past in de overtuiging van het kabinet dat alles en iedereen zelfredzaam moet zijn. Het zijn echter de corporaties, gemeenten en huurders in kwetsbare wijken die de rekening gepresenteerd krijgen.
Woningvoorraad
Laten we eerst kijken naar de effecten op de woningvoorraad. In een artikel op RUIMTEVOLK betoogden we in oktober 2010 al dat het kooprecht ruimtelijke segregatie in de hand werkt. Dat betoog is nog onverminderd actueel. Gaandeweg zullen steeds meer sociale huurwoningen in gewilde stadswijken in handen komen van particulieren. Daar is de kans op vermogenswinst het grootst en dat weten huurders- deels scheefwoners die hun inkomen zagen stijgen sinds ze hun huurwoning betrokken. Het gevolg is dat over 25 jaar in deze wijken nauwelijks meer sociale huurwoningen zullen overblijven. Lage inkomensgroepen zullen dan aangewezen zijn op de minst populaire wijken.
Corporaties
Woningcorporaties zullen ondervinden dat het nog maar weinig zin heeft om toekomstplannen voor wooncomplexen te maken als hun bezit verder versnipperd raakt door verkoop van huurwoningen. Ze dreigen hun bezit op sleutelposities te verliezen. Wanneer huurders van appartementen hun kooprecht opeisen, wordt complexmatige renovatie of sloop/nieuwbouw een bijna onmogelijke opgave. Bij sloopplannen moeten de kopers immers worden uitgekocht en het vaststellen van plannen voor renovatie (en zelfs regulier onderhoud) kan problematisch worden als corporaties hun meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren verliezen.
Particulier bezit in de Zuiderzeewijk, Lelystad, Foto: Matthijs Uyterlinde
Huurdersmentaliteit
Dan de doelgroep zelf. Impliciet veronderstelt de minister dat huurders, wanneer ze hun huurwoning kopen, transformeren tot betrokken bewoners die bereid zijn te investeren in hun woning en woonomgeving. Waarop deze gedachtegang is gebaseerd, vermeldt het kabinet niet. Wel is duidelijk dat er verschillende zwarte zwanen zijn, die niet veronachtzaamd mogen worden.
Dat blijkt zowel onderzoek dat wij de afgelopen maanden in opdracht van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) uitvoerden naar de aanpak van de zogeheten ‘bloemkoolwijken’ uit de jaren ’70 en ‘80 -, waar de afgelopen decennia bovengemiddeld veel corporatiewoningen zijn verkocht – als uit eerdere studies. Kopers van sociale huurwoningen zijn nogal eens geneigd een ‘huurdersmentaliteit’ aan de dag te leggen. Het belangrijkste motief om hun woning te kopen, was het beteugelen van hun woonlasten. Bij een lange rentevastperiode vallen deze lager uit dan de jaarlijks stijgende huren. Van de onderhoudsplicht die daarbij hoort, is echter niet iedereen zich bewust.
Sociale problemen
In de onderzochte woonerfwijken behoren veel eigenaarbewoners tot de lagere middeninkomens. Velen van hen zien niet de urgentie om te investeren in het onderhoud van hun woning. En door hun beperkte financiële armslag is de deelname aan collectieve particuliere woningverbetering minimaal. Het gevolg is dat de staat van onderhoud van de particuliere voorraad in verschillende onderzochte bloemkoolwijken matig is. In enkele wijken kwamen bovendien serieuze sociale problemen – zoals schulden, verslaving en huiselijk geweld – aan het licht tijdens huisbezoeken die bedoeld waren om particulieren te informeren over woningverbetering.
Tweedeling
We concluderen dat het recht op koop niet leidt tot prachtwijken. Sterker nog, het zal de tweedeling op de woningmarkt vergroten. In kwetsbare wijken leidt het tot groeiende concentraties van lage inkomens en kansarmoede, terwijl corporaties hun greep op deze wijken verliezen. Strategisch voorraadbeleid wordt onmogelijk, met het gevolg dat deze wijken zich nauwelijks meer aan hun achterstandspositie kunnen ontworstelen. Vooral in de goedkopere particuliere voorraad dreigt verpaupering. En doordat starters in hun eigen huurwoning de stap naar koop kunnen zetten, zal de woningmarkt nog verder stagneren. Want wie kan er nog doorstromen als de vraag naar starterswoningen verder inzakt?
Intussen onderzoekt de corporatiesector mogelijkheden om het wetsvoorstel juridisch te dwarsbomen. Ook de Woonbond verklaarde na een ledenraadpleging tegen het voorstel te zijn, omdat in de huidige markt juist behoefte is aan voldoende betaalbare huurwoningen. Bovendien is minder dan 20 procent van de sociale huurders überhaupt financieel in staat de eigen huurwoning te kopen. Afgezien van het kabinet en enkele tevreden scheefwoners, zit dus eigenlijk niemand op het kooprecht te wachten.
—
Het onderzoek naar de aanpak van bloemkoolwijken wordt begin 2012 door de SEV gepubliceerd.
Foto boven: Particulier bezit in Bargeres, Emmen, Foto: Matthijs Uyterlinde
Matthijs Uyterlinde Woningmarktonderzoeker
Matthijs Uyterlinde is woningmarktonderzoeker bij Regioplan.
