Afscheid van gebiedsontwikkeling

09 januari 2012  /  RUIMTEVOLK

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Je kon de afgelopen jaren geen vakblad openslaan of het ging over gebiedsontwikkeling. De integrale ontwikkeling van omvangrijke gebieden door publieke en private partijen, werd in het vorige decennium gezien als dé methode voor ruimtelijke ontwikkeling. Iedere tijd heeft zijn eigen terminologie. Aangewakkerd door de crisis, kan ‘gebiedsontwikkeling’ langzamerhand worden bijgezet in het museum van vakjargon. Gebiedsontwikkelingen avant la lettre komt nauwelijks meer voor. Voorzichtig zijn de contouren te zien van nieuwe ontwikkelingsvormen die er voor in de plaats komen.

Cashflow
Integrale gebiedsvisies worden nog volop gemaakt. Een visie hebben kost immers geen geld. Zodra er echter met euro’s gewapperd moet worden voor ontwikkeling, valt het stil. Integrale gebiedsontwikkeling is uit de mode. Bij gebrek aan investeringskapitaal moet namelijk alles wijken voor de cashflow. Een systeem waarbij het geld eerst verdiend moet worden, voor het mag worden uitgegeven, laat geen ruimte voor grote gebiedsontwikkelingen. Ruimtelijke belangen die geld kosten in plaats van geld opleveren, trekken al helemaal aan het kortste eind. Zo is de mislukte klimaattop in Durban het zoveelste bewijs dat milieu ‘uit’ is. Zeker nu de grote winstmakers van gebiedsontwikkeling – kantoren en dure woningen – uit de gratie zijn geraakt, is er nauwelijks ruimte voor opgaven waar geld bij moet worden gelegd.

De voorzichtige liefde van de jaren ’90 tussen publieke en private partijen is enigszins bekoeld. Wie heeft het nog over gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappijen? Veel te risicovol. Het adagium van deze tijd is eerder ‘schoenmaker houd je bij de leest’. Het is niet dat de twee bloedgroepen niet samenwerken. Integendeel. Maar de nadruk ligt sterker op de publiekrechtelijke taken van de overheid en de invulling door marktpartijen.

Postzegelontwikkeling
Gebieden van enige omvang die in één keer worden ontwikkeld, zijn al helemaal niet meer van deze tijd. Uit het oogpunt van overzichtelijkheid, fasering, risico’s, verkoop en financiering is de schaal van ontwikkeling drastisch verkleind. Voor de financiering van postzegelplannen gaat de bank nog wel open. Investeringen op het niveau van hele stadswijken in één keer zijn bijna onmogelijk.

Op zich is er natuurlijk niets mis met postzegels. Een aantal postzegelplannen naast elkaar of gefaseerd in de tijd kunnen leiden tot interessante ruimtelijke ontwikkelingen. Maar het heeft weinig meer te maken met gebiedsontwikkeling.

Themaontwikkeling
Klagen over de crisis mag volkssport nummer één zijn, gelukkig draaien er in Nederland tenminste nog hijskranen. Ruimtelijke ontwikkeling staat niet stil, ook al gaat dit niet meer op de schaal van gebiedsontwikkeling. Naast schaalverkleining door postzegelplannen is er nog een andere trend zichtbaar: themaontwikkeling. Steeds vaker maken de aloude ruimtelijke functies van de plankaart (wonen, werken, verkeer, bedrijven etc. ) plaats voor het ruimtelijk faciliteren van bijzondere doelgroepen en thema’s. Neem bijvoorbeeld studentenwoningen. Iedere zichzelf respecterende studentenstad heeft het vergroten van het aanbod studentenwoningen naar zich toe getrokken. Het resulteerde een paar weken geleden in een convenant tussen minister Donner, gemeenten, onderwijsinstellingen en de vastgoedsector om de komende jaren 16.000 studentenwoningen te bouwen. Hoewel het een belachelijk laag aantal is in vergelijking met de honderdduizenden studenten die jaarlijks op zoek zijn naar woonruimte, toont het convenant de aandacht voor het bouwen voor bijzondere doelgroepen

Een ander voorbeeld van een thema dat in de spotlight van plannenmakers staat, is energie. De tijd dat energiebedrijven vooral oog hadden voor het stopcontact en de afname door de consument is voorbij. De afgelopen jaren is de aandacht – niet in de laatste plaats door de druk van de consument – verschoven naar de voorkant van het proces: de opwekking van de energie zelf. Energiebedrijven en ruimtelijke ontwikkelaars vinden elkaar nu in de opgaven van deze tijd. Zo heeft de discussie over kolencentrales, zonnepanelen en windenergie een sterke ruimtelijke dimensie. Het thema energie is een drager van nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld de Eemshaven waar de ene na de andere energiecentrale verschijnt.

Nichemarkten van een paar jaar geleden zijn de dragers van ruimtelijke ontwikkelingen van deze tijd. Zolang de crisis doorijlt en er geen kapitaal is voor grootschalige projecten, zijn de hedendaagse thema’s de motor van nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Foto boven: Oostelijke Handelskade, Amsterdam, foto: RUIMTEVOLK




Ook interessant:

Terloopse contacten voor een veerkrachtige stad

Flip Krabbendam en Henriëtta Joosten

Publieke welvaart

Simon Franke en Wouter Veldhuis

Werken aan de productieve stad

Kris Oosting