Er gebeurt ontzettend veel in de ruimtelijke ontwikkeling, vooral achter de schermen. We zetten voorzichtige stapjes in een nieuwe realiteit, maar moeten daar maar eens wat meer druk achter zetten. Er ligt een kapitaal aan braakliggende grond en er zijn talloze creatieve en inspirerende ideeën voor stadsontwikkeling nieuwe stijl. Maar gemeenten en projectontwikkelaars houden elkaar in de houdgreep van oude ambities en contractuele verplichtingen.
Puzzelen
In de voorbije decennia hebben gemeenten zich laten meevoeren in de florerende business van gebieds- en vastgoedontwikkeling. Winst maken was zo goed als zeker en misschien ook noodzakelijk om andere publieke verantwoordelijkheden mee te bekostigen. Nu zitten gemeenten en ontwikkelaars met een dure erfenis uit die tijd: strategisch aangekochte grond waar niets mee gebeurt. Nu veel plannen stilliggen, zijn de meeste gemeenten aan het schrappen en herprogrammeren. Ze nemen minder locaties in ontwikkeling en willen daar veel bouwvolume realiseren, in de hoop dat ontwikkelaars ervoor warmlopen. De overige grond blijft ongemoeid.
Dat herprogrammeren – puzzelen met het (bouw)programma – is nog steeds een top-downbenadering: je kunt niet puzzelen als je zelf ook een puzzelstukje bent. Bovendien houdt het puzzelbeleid vast aan oude ambities en gaat uit van terugkeer naar de situatie van voor de crisis. Zinloos, als je het mij vraagt! Het oude verdienmodel – zo veel mogelijk bouwen op zo weinig mogelijk grond – is verleden tijd. Dat is echt niet alleen te wijten aan de economische crisis, ook de vraag is veranderd. De consument van vandaag is geëmancipeerd, weet wat hij wil en eist een eigen inbreng.
Braakliggende grond in Waddinxveen (foto: RUIMTEVOLK)
Energie en optimisme
De strategisch aangekochte grond maakt zijn winstverwachtingen niet waar, maar levert gemeenten jaarlijks ook enorme rentelasten op. Dat is dubbele pijn en komt op veel plaatsen nog eens bovenop een toch al forse bezuinigingsopgave. Intussen stellen gemeenten en ontwikkelaars zich veel te afwachtend op. Ze volgen ontwikkelingen in ons vak meestal vanaf een veilige afstand en kijken eerst de kat uit de boom. Dat is gezien de financiële druk van dit moment eigenlijk ongeoorloofd. Gemeenten zijn het aan de maatschappij verplicht om ervoor te zorgen dat de braakliggende grond zo snel mogelijk wordt benut! Liever nu een paar pilots die niet zoveel opleveren als gehoopt, dan wachten en geld in een bodemloze put laten verdwijnen.
Er zijn op dit moment best kansen, want onze vakwereld is volop in beweging. Overal zie ik mensen bezig met vernieuwende concepten en ideeën om de ruimtelijke ontwikkeling weer op gang te helpen. Dat brengt veel nieuwe energie en optimisme. Er zijn zo langzamerhand aardig wat voorbeelden van stadsontwikkeling nieuwe stijl, waarbij de gebruiker niet alleen aangeeft wat hij wil, maar er ook nog eens in belangrijke mate zelf voor zorgt dat het er komt. Soms met aangename verrassingen en, als het goed is, met tevreden gebruikers als gevolg. Er ontstaat nieuw elan op deze plekken, waarvan ook de omgeving profiteert. Laten we daar meer en vooral sneller werk van maken, vooral op braakliggende terreinen die ons miljoenen aan publiek geld kosten.
Nieuwe realiteit
De nieuwe realiteit vraagt om een open blik en een nieuwe aanpak. Gemeenten en projectontwikkelaars moeten elkaar loslaten uit de houdgreep van contractuele verplichtingen rond onhaalbare plannen. Ze moeten zo snel mogelijk de nieuwe realiteit omarmen en zich een nieuwe rol aanmeten in het spel van de ruimtelijke ontwikkeling. Het is voor gemeenten de hoogste tijd om het verlies op eerdere winstverwachtingen te aanvaarden en oude aspiraties en bestaande ontwerpen los te laten. Zij moeten zich constructief en vooral proactief opstellen, meepraten als partner en blijven sturen door te faciliteren, inspireren en enthousiasmeren. Doen ze dat niet, dan worden ze ingehaald door de realiteit en verliezen ze de regie. Maar zo ver hoeft het niet te komen: er is (braakliggende) grond genoeg om kansen te creëren voor de consument van nu en de toekomst. Grijp die kans!
—
Foto boven: RUIMTEVOLK
Geert Kooistra Strategisch planoloog en procesregisseur
Geert Kooistra is strategisch planoloog en procesregisseur in de ruimtelijke ontwikkeling en eigenaar van Planosfeer.
