Met verwondering luister ik naar de discussies in corporatieland over ‘de middeninkomens’. Is de huisvesting van deze groep wel een taak voor de woningcorporatie? De ene corporatie geeft vol overtuiging aan dat ‘de middeninkomens al jaren klant zijn’, de ander zegt stellig ‘dat dit niet langer van Europa mag’. Waar de een aangeeft ‘lagere en middeninkomens te willen bedienen’, geeft de ander aan ‘zich alleen nog te willen richten op de lagere inkomens’. De visies lopen uiteen. Middeninkomens vormen echter een belangrijke groep voor woningcorporaties. Zou het niet veel beter zijn als woningcorporaties de middeninkomens zouden omarmen? Maar mogen, willen en kunnen zij zich wel richten op de middenkomens?
Cement
Allereerst, dé middeninkomens bestaan niet. Net zoals dé woningmarkt niet bestaat. Woningmarkten zijn gedifferentieerd en laten regionaal grote verschillen zien in klantvraag en huur- en koopaanbod. De middeninkomens zijn net zo gedifferentieerd. De middeninkomens bestaan uit verschillende groepen huishoudens met grote verschillen in keuzemogelijkheden op het gebied van betaalbaarheid. De kansen voor tweepersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar en meerpersoonshuishoudens met kinderen en een middeninkomen tot € 38.500,- zijn aanmerkelijk lager dan de kansen voor een eenpersoonshuishouden van boven de 65 met een inkomen van € 33.614,-. Al deze groepen behoren tot de middeninkomens, maar de verschillen in netto bestedingsmogelijkheden maken dat het ene huishouden met een middeninkomen wat te kiezen heeft en het andere huishouden met een middeninkomen tussen wal en schip van de regionale woningmarkt valt. Inzicht in de omvang van deze groepen vanuit het oogpunt van betaalbaarheid, geeft de werkelijke omvang van de vraag van de middeninkomens.
Bijna 30% van de huidige corporatieklanten – de zittende huurders – heeft een middeninkomen. Zij hebben een belangrijke functie bij het ontwikkelen en in stand houden van gemengde wijken. Gemengde wijken zijn een groot goed in de Nederlandse volkshuisvesting. Middeninkomens zijn het cement van de wijken, omdat zij bijdragen aan de stabiliteit en de vitaliteit van de wijken. 95% van de woningen die corporaties verkopen, wordt verkocht aan mensen met een middeninkomen. Gezien de stevige oproep in de woonvisie van Donner aan corporaties om een deel van hun bezit te liberaliseren of te verkopen, is de discussie of corporaties wel een taak hebben in het bedienen van de middeninkomens wonderlijk. En het is nog maar de vraag of het middensegment, zeg de huurklasse van € 652,- tot 850,- en de koopwoningen in de klasse € 110.000,- tot € 180.000,- wordt opgepakt door de particuliere sector. Hier ligt zeker een rol voor de woningcorporaties! Maar mogen, willen en kunnen zij zich wel richten op de middenkomens?
Woningcorporaties
Corporaties mogen huishoudens met een middeninkomen huisvesten. Volgens het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) moeten corporaties zorgen voor huisvesting voor mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. In het concept van de nieuwe Woningwet staat dat tot het eerste werkdomein van toegelaten instellingen behoort het huisvesten van lagere inkomens (primaire taak), maar ook ervoor zorgen dat huishoudens met hogere inkomensniveaus reële kansen hebben op een passende woning en een verbetering van hun woon- en leefsituatie (secundaire taak). In de woonvisie van minister Donner staat bovendien dat er een groeiende vraag is vanuit het middensegment waarop corporaties zouden moeten inspelen. De politieke steun voor de rol van corporaties voor de middeninkomens is in het afgelopen jaar sterk gegroeid. Steeds meer politieke partijen in de Tweede Kamer vinden dat Donner moet regelen dat (lage) middeninkomens vaker terecht kunnen in een sociale huurwoning.
Op basis van de Europese Beschikking is er ook geen bezwaar tegen het bieden van huisvesting aan middeninkomens door de corporaties. De kern van de Beschikking is het rechtmatig gebruik van staatssteun. Dat wil zeggen dat er geen sprake mag zijn van concurrentievoordeel door corporaties op de commerciële markt als gevolg van het ontvangen van staatssteun. Vertaald naar de uitwerking van de staatssteunregeling, betekent dit dat een corporatie maximaal 10% van haar sociale huurwoningen mag toewijzen aan urgenten, bijzondere doelgroepen en …middeninkomens om aanspraak te blijven maken op staatssteun. Wanneer een corporatie lokaal meer dan 10% wil toewijzen aan de middeninkomens, mag dit alleen – met positief advies van de gemeente – na speciale toestemming van de minister. Bovendien mag dit dan alleen via de niet-DAEB-tak (het niet-staatssteun deel).
Landelijk bezitten corporaties 2,4 miljoen huurwoningen. In ongeveer 30% van deze woningen wonen huishoudens met een middeninkomen. Deze middeninkomens zijn veelal ooit met een laag inkomen (als primaire doelgroep) gestart met huren. Zij hebben vervolgens in de loop der jaren een inkomensgroei doorgemaakt en niet de stap in hun wooncarrière willen of kunnen maken naar een koopwoning. De middeninkomens zorgen voor stabiliteit in de wijken. De meeste corporaties zien graag een mengeling van jong en oud, gezinnen en senioren, lage en hogere inkomens in de wijken.
Europa
Corporaties kunnen middeninkomens absoluut bedienen, maar de mate waarin is afhankelijk van de klantvraag, het woningaanbod en de bedrijfsvoering. Wat is de omvang van de overmaat (hoeveel woningen bezit de corporatie meer dan nodig is voor de primaire doelgroep?). Hoeveel van deze woningen komen er jaarlijks beschikbaar die voldoende interessant en van voldoende kwaliteit zijn voor middeninkomens om te verhuizen naar een andere woning? Heeft de corporatie het vermogen om een sluitende exploitatie in te richten en een gezonde bedrijfsvoering te realiseren om de middeninkomens te bedienen?
Toch heeft invoering van de Europese Beschikking vanaf 1 januari 2011 voor veel onduidelijkheid en terughoudendheid in corporatieland gezorgd. Uit angst voor het overschrijden van de 10% regel, zegt een groot deel van de corporaties op dit moment ‘nee’ tegen woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 33.614,-. Voor hen is de mogelijkheid om via het digitale woonruimteverdelingsysteem op een sociale huurwoning te reageren nu simpelweg geblokkeerd. De gevolgen hiervan zijn duidelijk zichtbaar in de woningmarkt. De toewijzing aan middeninkomens is gedaald; de verhuisgraad is met procenten teruggelopen. Na de koopmarkt, raakt nu ook de huurmarkt steeds verder op slot!
Omarmen
Om de middeninkomens te willen blijven bedienen, is een kanteling in het denken nodig. Corporaties moeten niet langer de uitvoering van de regelgeving centraal stellen; niet langer het strategisch vastgoedbeleid alleen maar willen inrichten op de lagere inkomens; niet langer alle woningen blindelings aftoppen tot de huurtoeslaggrens. Corporaties zouden juist de vraag en de behoeften van de middeninkomens moeten onderscheiden van die van de lagere inkomens. Het inrichten van een SVB-beleid voor lagere én middeninkomens. Dan ontstaat een nieuwe focus. “Zijn we er als corporatie wel voor de middeninkomens” is een theoretische discussie zonder daadkracht. Corporaties moeten creativiteit ontwikkelen met huur- en koopoplossingen gericht op huishoudens met een lager inkomen of middeninkomen. Want de markt zit er op te wachten. Pas als de woningcorporaties de middeninkomens ‘omarmen’ komt de doorstroming op de woningmarkt weer op gang.
—
Foto boven: Opruiming, fotograaf: Pim Geerts (www.beeldopbouw.com)
—
Kees Fes was projectleider van de community of practice van 13 corporaties die onder begeleiding van Atrivé en Stichting OpMaat hebben gewerkt aan ‘oplossingen voor de middeninkomens’. Atrivé heeft met Stichting OpMaat in een cocreatie met dertien woningcorporaties een drietal strategische businessmodellen ontwikkeld, die oplossingen bieden voor het huisvesten van de groep ‘middeninkomens’. Ondersteunend is er een financieel model om businesscases voor niet-DAEB te simuleren en door te rekenen. Deze modellen zijn nader beschreven en uitgewerkt in het rapport ‘Werken aan oplossingen voor de middeninkomens’. Wilt u meer weten of het rapport opvragen? Stuur dan een mail naar [email protected]
Kees Fes Interim manager/senior adviseur strategie en bedrijfsvoering bij Atrivé
Kees Fes is als interim manager en als adviseur actief voor Atrivé.
