Dure woningen in herstructureringsgebieden verkopen niet meer. Dat stelt tenminste ontwikkelend Nederland. En nu moeten we zogenaamd naar de markt luisteren om maar te verkopen wat nog te verkopen valt. Dit zou wel eens de genadeslag kunnen worden voor de ontwikkeling van de Nederlandse stad.
Het is erg in de mode om te roepen dat we ‘nu eindelijk eens voor de vraag moeten bouwen’. Wie dat roept, zegt impliciet dat hij zich tot nu toe nooit heeft afgevraagd hoe mensen eigenlijk willen wonen. En het is bitter maar waar: bouwend Nederland stelt zich die vraag daadwerkelijk niet. Waarschijnlijk moet eerst een hele generatie projectontwikkelaars en ontwerpers verdwijnen voordat dit echt verandert. De achterliggende motivatie voor de stedelijke ontwikkeling blijft nog steeds: Wat kan ik verkopen? Natuurlijk moet je een woningbouwproject uiteindelijk verkopen en verhuren, maar dat doe je niet door je deze platte vraag te stellen. Het gevolg daarvan is namelijk dat overal in het land kleine eengezinswoningen worden gebouwd, want die verkopen tenminste nog. Maar zullen de mensen die deze woningen nu kopen ze ooit nog kunnen doorverkopen?
Er is overschot aan relatief recent gebouwde woningen van rond de drie ton. Deze woningen kunnen op geen enkele wijze concurreren met woningen die nu worden gebouwd.
Overschot
De malaise van dit moment – het niet kunnen verkopen van woningen in het middendure segment – is niet alleen veroorzaakt doordat kredietverstrekkers kritischer zijn geworden. Het heeft er ook simpelweg mee te maken dat woningen in een redelijk segment van pakweg zo’n vijf jaar oud bijna niet meer te verkopen zijn. Tot voor kort werden dit soort woningen erg makkelijk verkocht, met als gevolg dat ze massaal werden gebouwd. Nu is er ineens een enorm overschot aan bestaande woningen van rond de drie ton. Deze woningen kunnen op geen enkele wijze concurreren met woningen die nu worden gebouwd. En daardoor zijn ze niet te verkopen. In de tussentijd heeft namelijk een omslag in het denken plaatsgevonden. Woningen van nog geen vijf jaar oud verbruiken substantieel meer energie dan nieuwbouwwoningen volgens de huidige normen. Wij hebben het hier over bakken met geld dat letterlijk door de schoorsteen gaat. De woonconsument heeft dat begrepen.
Emancipatie
Wilfred Hoogerbrug van Era heeft onlangs gesteld dat de herstructurering zijn doel voorbij schiet door alleen goedkope woningen te bouwen. Ik kan hem alleen maar gelijk geven. Je kunt je afvragen of het echt een probleem is dat hierdoor minder nieuwkomers naar de oude wijken trekken. Los daarvan blijft de vraag naar middeldure woningen nog steeds behoorlijk hoog. Maar mensen die woningen in deze categorie kopen, zijn gewoon veel kritischer op de producten geworden. “Een appartement zonder balkon? Koop ik niet! Een tweekapper zonder tuin? Ben je gek geworden? Ik kan niet kiezen naast wie ik ga wonen? Dan kom ik niet!” Het lijkt alsof ontwikkelaars zich geen raad weten met deze nieuwe emancipatie van de woonconsument.
Fotograaf: Gerard van Beek
Verschillen maken het verschil
Binnen het perspectief van mijn eigen praktijk bleken woningen in dit segment voor een zeer kritische groep woonconsumenten de afgelopen drie jaar juist heel goed te verkopen. Maar dan niet als bulk, maar goed getimed en ingebed in een ontwikkeling met de keuze uit veel verschillende soorten woningen. Verschillen maken is de sleutel. Het verschil maken is de tweede sleutel. Een ontwikkelaar als Era blinkt al jaren uit in het realiseren van messcherpe, onderscheidende woonomgevingen. Ze horen daarmee bij een buitengewoon selecte groep ontwikkelaars die de afgelopen jaren een moeizame weg hebben bewandeld. Je bent bijna geneigd om te zeggen dat zij helemaal niet naar de vraag luisteren, maar een ongelofelijk goed aanbod realiseren door iets te maken dat precies op de plek past. Gek genoeg gebeurt dat bij herstructurering hoogst zelden. In plaats van de kwaliteit van een gebied te benutten en te versterken, worden overal goedkope eengezinswoningen gebouwd ‘omdat de markt erom vraagt’. Stel je nou voor dat je in het ziekenhuis ligt voor een darmoperatie. Je wordt wakker uit de narcose en de arts zegt tegen je: “Oh trouwens, wij hebben toch maar een buikwandcorrectie uitgevoerd en wat vet weggehaald, want dat wil toch iedereen.”
Het gaat niet om aanbod- óf vraaggericht bouwen. Het gaat altijd om het aanbod én de vraag. Alleen als het lukt om een woonomgeving te creëren die voortkomt uit de kwaliteit van de locatie en als vanzelf een vraag beantwoordt, kan herstructurering slagen. En daarbij moeten we af van oplossingen op een specifieke plek, die voortkomen uit generieke vragen. Dat is namelijk de doodsteek voor onderscheidende woonmilieus in de stad.
—
Bron foto boven: KAW architecten en adviseurs
Reimar von Meding Architect-partner
Reimar von Meding is architect-partner van KAW architecten en adviseurs.
