Op 1 juli 2011 publiceerde minister Donner van Binnenlandse Zaken zijn ‘Woonvisie’. Daarin wordt net als in het regeerakkoord een kooprecht voor huurders van corporatiewoningen aangekondigd. Maar een algemeen kooprecht is onzin. Dat weet Donner ook. Dat moet de reden zijn dat hij het dossier als een hete aardappel voor zich uit schuift.
Het blijft gissen hoe het kooprecht voor huurders van corporatiewoningen in het regeerakkoord is gekomen. Ongetwijfeld zijn er veel huurders die graag een eigen huis willen, maar het was totaal geen onderwerp tijdens de verkiezingscampagnes. En in de verkiezingsprogramma’s is er niets over te vinden. Ja, bij GroenLinks. Kooprecht was hoogstens een linkse hobby: GroenLinks wilde huurders het recht geven hun woning (met korting) te kopen van de woningcorporatie, in combinatie met een terugkooprecht.
Wonderlijk toch. Het moet met een breed gedeeld sentiment te maken hebben om corporaties een kopje kleiner te maken. Daar kunnen we ons geen buil aan vallen, moeten VVD, CDA en de PVV gedacht hebben. En natuurlijk speelt geld een rol. De regeringspartijen zien in het kooprecht ongetwijfeld een mogelijkheid om de omvangrijke corporatievermogens vrij te spelen. Want dat ‘maatschappelijk vermogen’ zit nu rotsvast gevangen in de stenen van de corporatiewoningen.
Het is uiterst verleidelijk dat geld te ‘bevrijden’. De overheid kan dat dan gaan afromen via allerlei nieuwe heffingen. Een voorproefje daarvan is de al ingevoerde bezitsheffing waardoor corporaties ineens geacht worden 600 miljoen euro bij te dragen aan de huurtoeslag. Maar er is ook dringend geld nodig voor de stagnerende woningbouw. De corporaties hebben de laatste twee jaar door de crisis – teruglopende verkopen en strengere kredietverlening – hun investeringen drastisch moeten terugschroeven; gemeenten zijn platzak en ook het kabinet heeft al bijna alle rijksbijdragen voor woningbouw en stedelijke vernieuwing stopgezet. Door corporatievermogen liquide te maken, kunnen corporaties meer investeren, zo moet de gedachte zijn geweest.
Waarschijnlijk heeft ook een opinie-artikel van Arthur Docters van Leeuwen, Sweder van Wijnbergen en Hans Hillen op de formatietafel hebben gelegen. Zij pleitten in september 2010 in het Financieele Dagblad voor zo’n kooprecht. Allemaal verstandige mensen, dus dat moet wel goed zitten.
Henk en Ingrid
Maar zo’n algemeen kooprecht is wel heel erg gedacht vanuit Henk en Ingrid in een rijtjeswoning. Heel veel corporatiewoningen zijn echter appartementen. Als elke huurder kooprecht krijgt, moeten corporaties enorme kosten maken om overal appartementsrechten af te splitsen. Vaak zijn dan ook bouwkundige ingrepen nodig. Het is dan ook volledig onuitvoerbaar dat ‘elke’ huurder kooprecht krijgt.
Daarbij is het volgens deskundigen als Hugo Priemus onmogelijk om bezit te onteigenen zonder wettelijke grondslag en zonder redelijke compensatie. Dit betekent op zijn minst dat corporaties een reële prijs voor hun woningen moeten krijgen. Kortingpercentages zoals in Engeland lijken dan ook niet mogelijk.
Want het is eerder gedaan. De regering Thatcher heeft in 1980 het ‘Right to Buy’ in Groot-Brittannië geïntroduceerd. Maar daar ging het om gemeentewoningen, die mag de overheid in de uitverkoop doen. Corporaties zijn zelfstandige organisaties.
In Groot-Brittanië kreeg elke huurder die langer dan drie jaar in een sociale woning woonde, het recht deze woning met minimaal 33 procent korting te kopen. Voor elk jaar extra woonduur, kwam er een procent bij. Dat leidde de eerste jaren tot enorme verkopen, met name aan de beter bemiddelde huurders in de betere wijken. In 1995 waren ruim twee miljoen woningen van de zesenhalf miljoen verkocht. Nadat de woningmarkt in 2007 instortte, raakten veel kopers in financiële problemen. Bovendien worden veel gekochte woningen slecht onderhouden. Hoogleraar Maarten van Ham onderzocht de effecten van het Right to Buy: “Ik kan me niet voorstellen dat iemand in Nederland die kant op wil. (..) Ooit had iedereen in Groot-Brittannië toegang tot een betaalbare, fatsoenlijke woning. Nu zijn sociale huurwoningen er alleen nog voor de allerarmsten.” Schotland heeft inmiddels het Right to Buy afgeschaft voor nieuwe woningen en nieuwe huurders.
Opbrengsten
Er zijn zeker redenen het eigenwoningbezit te stimuleren. We hebben in Nederland relatief veel huurwoningen. Bezit van een eigen woning kan bewoners gelukkiger maken. Bovendien blijkt onder andere CPB-onderzoek dat vergroting van het aantal koopwoningen een positief effect heeft op de leefbaarheid van wijken. De verklaring is dat eigenwoningbezitters, vanwege het belang dat zij hebben, meer betrokken zijn bij hun woning, de buurt en de samenleving. Maar minstens zo belangrijk: met de koopwoningen een ander type bewoners de wijk binnen.
Die onderzoeken hebben overigens altijd betrekking op aandachtswijken waarin veel wordt geïnvesteerd. Bovendien bepalen corporaties (en gemeenten) daar welke woningen wel en niet verkocht mogen verkocht, niet de huurder. Daar zit ook Priemus’ zijn zorg. Volgens hem maakt een algemeen kooprecht het corporaties op termijn onmogelijk een strategisch voorraadbeleid te voeren: “De corporaties worden van hun vastgoedrechten beroofd en kunnen niet langer hun sociale taakstelling realiseren.”
Ouwe sok
Over opbrengsten gesproken. Wat zal zo’n kooprecht gaan opleveren? De kans lijkt klein dat de minister corporaties kan dwingen grote kortingen te verstrekken. En dan zal het effect beperkt zijn, aangezien het corporaties op dit moment al de grootste moeite kost woningen te verkopen. Het wordt andere koek als voor een revolutionaire route wordt gekozen. Bijvoorbeeld zoiets als de projectontwikkelaar Rene Strijland in het pamflet ‘De nationale ouwe sok/Huurders mogen ook rijk worden’ voorstelt: sociale huurwoningen aan zittende huurders verkopen voor een bedrag gelijk aan hun huidige netto woonlasten gedurende twintig jaar. De corporaties gaan dan gedeeltelijk verder als bank: ze ontvangen van deze bewoners geen huur meer maar aflossing. In zijn rekensommen wordt iedereen daar beter van. Strijland berekent op de lange termijn een opbrengst van 80 tot 100 miljard euro, waarvan hij grootmoedig 20 miljard aan de corporaties wil geven en 60 miljard aan de staat.
Strijlands plan is prikkelend maar volstrekt onrealistisch. In de eerste plaats zullen corporaties met grote kans op succes procederen tegen een dergelijke onteigening. Erger is het dat hij onder het mom van rechtvaardigheid – van zijn die corporatievermogens eigenlijk? – een hele principiële vraag laat liggen: hoe rechtvaardig is het dat ‘maatschappelijk gebonden vermogen’ verdwijnt in toevallige particuliere zakken? Zo krijgt een huurder van een Jordaan-appartementje misschien wel twee ton in de schoot geworpen, terwijl de huurder uit Delfzijl de marktprijs betaalt en de woningzoekende op de wachtlijst gewoon dikke pech heeft. Ten slotte doet Strijland wel erg luchtig over het effect op de huizenmarkt en de fiscale consequenties van 1,4 miljoen nieuwe eigenaren.
Donner
Donner lijkt zich met ferme tegenzin aan de uitvoering van dit onderdeel van het regeerakkoord te hebben gezet. In zijn woonvisie begin juli heeft hij nog altijd niets toegevoegd aan het ene zinnetje over kooprecht uit het regeerakkoord: “huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.” Dit terwijl de Kamer voor dit voorjaar al een uitwerking was beloofd. Komt de bewierookte jurist op de proppen met een zeer geclausuleerd kooprecht of probeert hij werkelijk de Nederlandse volkshuisvesting op zijn kop te zetten? Of volgt hij een machiavellistisch draaiboek waarin hij formeel uitvoering geeft aan het regeerakkoord en het aan de Raad van State overlaat het plan volledig af te schieten?
—
Foto boven: bron: www.rijksoverheid.nl
Fred van der Molen Hoofdredacteur NUL20
Drs. Fred van der Molen is hoofdredacteur van NUL20, een journalistiek platform rond woonbeleid en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam.
