Olifanten in de kamer

12 september 2011  /  Erik Timmer

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Vlak voor de zomerstop verscheen de nieuwe woonvisie van het kabinet. Een nieuwe visie, elf jaar na Mensen Wensen Wonen, dat is op zich al nieuws. Toch is het akelig stil gebleven. En dat heeft niet alleen te maken met de tussenliggende zomermaanden.

De nieuwe woonvisie heeft alle kenmerken van een moetje. Veel maatregelen waren al bekend, bijvoorbeeld uit het regeerakkoord. Of het zijn tijdelijke prikkels zoals de verlaging van de overdrachtsbelasting voor één jaar, het enige element uit de visie dat wel de landelijke pers heeft gehaald. Zelfs de presentatie van de woonvisie is teleurstellend: een kamerbrief van zes kantjes, de beleidsnota vermomd als bijlage. Op een aantal plekken is zelfs de secret handshake van volkshuisvesters vergeten en staat er woningbouwcorporaties.

De visie lijkt niet alleen een verplicht nummer, zij is het ook. De woonvisie is ontstaan uit het politieke spel tussen het kabinet Rutte en de Eerste Kamer. Via een motie probeerde de senaat het kabinet te dwingen de hypotheekrente aan te pakken via een “integrale visie op het wonen”, terwijl het kabinet dat onderwerp taboe had verklaard. Die integrale visie is er nu, maar de hypotheekrenteaftrek blijft buiten schot. Sterker nog, dat is zo taboe dat Donner als allereerste actie noemt dat de hypotheekrenteaftrek ongemoeid wordt gelaten. Niets doen is blijkbaar ook een actie.

Ook de huidige crisis op de woningmarkt wordt niet werkelijk op waarde geschat. Uit alles blijkt dat het kabinet ervan uitgaat dat de gouden jaren gewoon weer terugkomen. Zo wordt onverminderd uitgegaan van een groei van de koopmarkt en een verdere decentralisatie van het ruimtelijke beleid, met meer ruimte voor bouwen bijvoorbeeld in nationale landschappen. Een koers die duidelijk past bij de politieke kleur van het kabinet, maar bovenal bij een gespannen woningmarkt. Los van de vraag of je het er politiek gezien mee eens bent, zou iedereen zich de vraag moeten stellen: wat heb je aan het verruimen van bouwmogelijkheden als je het huidige nieuwbouwaanbod al nauwelijks verhuurd of verkocht krijgt?

Het Engels kent een uitdrukking voor een taboe dat bijna tastbaar is, maar toch met hart en ziel genegeerd wordt: there’s an elephant in the room. Dat de hypotheekrenteaftrek zo’n olifant-in-de-kamer is, dat is duidelijk. Maar als we goed kijken, zien we meer taboeonderwerpen.

De eerste olifant: de ‘value gap’ in de woningmarkt
Heel even, in het analysedeel van de woonvisie, wordt hij genoemd, zelfs voorzien van een mooie Engelse naam: de value gap. Dit betekent dat enerzijds de hypotheekrenteaftrek als raketbrandstof de prijs van koopwoningen omhoog stuwt, terwijl anderzijds door de regulering van de huursector de prijzen van huurwoningen nauwelijks stijgen. Dit gat, dat midden jaren negentig nog niet eens bestond, bedraagt intussen twee- tot driehonderd euro in maandlasten. De woonvisie zet vooral in op nieuwbouw van dure huur om dit probleem op te lossen, een duidelijk staaltje symptoombestrijding.

Het probleem wordt pas aangepakt als de twee H-woorden niet langer taboe zijn. Dus: een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek en een gedeeltelijke huurliberalisatie, gecombineerd met een afscheid van standaard inflatievolgende huurprijzen.

De tweede olifant: corporaties financieel in de knel
Maar het inflatievolgende huurbeleid tast ook de financiële slagkracht van corporaties verder aan. De woonvisie doet verwoede pogingen het onderwerp van de sterk verslechterende financiële positie van corporaties te negeren. Er wordt zonder blikken of blozen gesteld dat de effecten van het inflatievolgend huurbeleid, het schrappen van de Vogelaarheffing, de invoering van de huurtoeslagheffing en de verruiming van de WWS-punten in gespannen regio’s, elkaar opheffen.

Zelfs als dat zo is voor de corporatiesector als geheel, voor individuele corporaties ligt dat anders. Je zult maar een corporatie in een ontspannen woningmarkt zijn die netto ontvanger was van de Vogelaarheffing. En die corporaties bestaan, neem dat van mij aan. Dan is het toch echt een ander verhaal: huurinkomsten ramvast op een nullijn, geen inkomsten meer uit de Vogelaarheffing en wel op de lat voor de huurtoeslagheffing. Maar volgens de woonvisie is het netto-effect nul. Onze eerste olifant krijgt gezelschap.

De derde olifant: een structureel dalende bouwbehoefte
Maar er staat nog een olifant in de kamer: de vraagontwikkeling naar nieuwbouwwoningen. Wie de woonvisie leest zonder de cijfers uit eerdere beleidsstukken paraat te hebben, wordt hier vakkundig in slaap gesust. Op maar liefst vijf plaatsen in de woonvisie staat dat de komende tien jaar een “robuuste hoeveelheid woningen van 500.000 tot 600.000 woningen” gewenst is.

Hier wordt verzwegen dat tot voor kort sprake was van een jaarlijkse toevoeging van 70.000 tot 80.000 woningen. En daar blijft het niet bij. Na 2020 zakt de noodzakelijke toename veel verder weg, naar gemiddeld 25.000 woningen per jaar. Hier bezondigt de woonvisie zich zelfs aan gesjoemel met cijfers. Als gemiddelde wordt namelijk 40.000 genoemd. Maar dat getal is niet het gemiddelde van de periode 2020 tot 2040, maar van 2010 tot 2040.

Het is toe te juichen dat het rijksbeleid niet langer gericht is op bouwen-bouwen-bouwen en kiest voor een reëel bouwtempo op basis de verwachte huishoudenontwikkeling. Maar ontken niet dat dit pijn gaat doen voor alle betrokken partijen bij het bouwen en ontwikkelen in Nederland. Een robuuste hoeveelheid klinkt leuk, maar als ik mijn vrienden uitnodig voor een barbecue en ik haal de robuuste hoeveelheid van twintig hamburgers in huis, terwijl we er de vorige keer dertig hebben gegeten, dan heb ik wel een probleem.

Zo gaan we van een jaarlijkse stijging van de woningvoorraad van 1 procent via 0,7 tot 0,8 procent naar 0,3 procent. Een enorme daling van de bouwproductie, gevoegd bij het feit dat door de vergrijzing het aantal verhuisbewegingen blijvend zal afnemen. Het is precies dat probleem waar we voor staan in de Nederlandse woningmarkt. Want die gouden tijden komen niet meer terug. En dat vraagt om een inspirerende visie, in plaats van een olifant in de kamer. Is er een dompteur in de zaal?

Foto boven: Caroline Bégin

crisispolitiekWoningcorporatiesWoningmarkt

Erik Timmer Bestuurssecretaris bij Lefier

Over de auteur

Erik is bestuuurssecretaris bij Lefier, een maatschappelijk bewogen en vooruitstrevende wooncorporatie in Noord-Nederland. Daarvoor heeft Erik gewerkt als beleidsadviseur en procesmanager bij lokale overheid en corporatie, in de werkvelden volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling. Erik is sociaal geograaf.



Ook interessant:

Ruimte voor de toekomst van werk

Freek Liebrand

Schipperen tussen grote opgaven en lokale oplossingen

Jeroen Niemans

Maak bedrijventerreinen klaar voor de (circulaire) toekomst

Cees-Jan Pen