Ik vertel niets nieuws met de constatering dat het landelijk overheidsbeleid de woningmarkt het laatste decennium eerder frustreert dan bevordert. De combinatie van inflatievolgend landelijk huurbeleid en hypotheekrente-aftrek is in ieder geval een dodelijke cocktail gebleken voor het middensegment van de woningmarkt. Deze conclusie is minder spannend dan ze wellicht lijkt. In praktisch elk deskundigenrapport staat het.
De politiek blijkt tot op heden niet bij machte daar iets aan te doen. De Nederlandse politiek kent namelijk twee H-woorden: hypotheekrenteaftrek en huurliberalisatie. Bij elke verkiezing maken partijen er weer een nummer van. En zo kwamen Bos en Balkenende bij de vorming van het vorige kabinet tot een uitruil waarbij beide thema’s weer voor vier jaar taboe werden verklaard. En zo zette het kabinet – handen af van de hypotheekrente – Rutte de lijn door: inflatievolgend huurbeleid en hypotheekrenteaftrek bleven ongemoeid.
Echter, de hervorming van de woningmarkt is ondanks de taboes toch op gang aan het komen. Met dank aan de banken en de AFM. Zij kijken zorgelijk naar die 600 miljard euro aan hypotheekschuld die Nederlanders uit hebben staan. De AFM doet via een omweg wat VVD, CDA en PVV niet aandurven: de hypotheekrenteaftrek aanpakken. Naast een aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking heeft de toezichthouder namelijk ook bepaald dat vanaf 1 augustus de helft van een lening moet worden afgelost (althans daar komt het grosso modo op neer). Dat is goed nieuws voor de minister van Financiën: het beperkt de toekomstige groei aan hypotheekrenteaftrek, nu al een kostenpost van 12 miljard euro.
De Rabobank heeft helemaal de knuppel in het hoenderhok geworpen door voor te stellen helemaal terug te gaan naar annuïteitshypotheken en gelijktijdig de overdrachtsbelasting af te schaffen. Gewoon weer schulden aflossen – dat is even schrikken. Op termijn is dit natuurlijk een verstandige maatregel, maar het Rabo-voorstel komt te snel. De druk op de huizenprijzen neemt door dit soort renteaftrekbeperkende maatregelen toe. De AFM-maatregel heeft al behoorlijke invloed hebben op het bedrag dat kopers maximaal kunnen lenen. Helemaal terug naar annuïteithypotheken zal de woningmarkt nog verder op slot zetten.
Minister Donner zit ondertussen zelf niet stil. De afschaffing van de overdrachtbelasting – vaste component van de integraal hervormingsplannen – is zo’n beetje een feit. Dat de vermindering van 6 naar 2 procent maar voor een jaar is, gelooft bijna niemand.
Maar er is meer. Na het kwartje van Kok, de Bos-belasting zijn er nu de Punten van Donner. Met zijn plan kunnen straks, terwijl van huurliberalisering formeel geen sprake is, de huren in schaarstegebieden met 70 tot 120 euro worden verhoogd. Het gekunstelde voorstel heeft alle tekenen van een compromis, maar het biedt in ieder geval het perspectief van een groter middensegment op de woningmarkt. In Amsterdam heeft straks 27 procent van de huurwoningmarkt meer dan 142 punten.
Het plan heeft echter grote nadelen. Het meest fundamentele bezwaar is dat nieuwe huurders zeer veel meer gaan betalen voor dezelfde woning dan bestaande huurders. Ook dit regeerakkoord volgt de wetmatigheid van het Nederlandse poldermodel waarin veelal de rechten van de insiders worden beschermd. De ‘outsiders’ – startende huurders in dit geval – zijn de pineut.