In de Nederlandse bouwpraktijk wordt veel gepraat over de manier waarop gebiedsontwikkeling zou moeten starten. Begrippen als ‘aanjagers, katalysatoren’ of ‘incubators’ passeren hierbij vaak de revue. Maar wat bedoelt men precies hiermee? En hoe kunnen dergelijke aanjagers strategisch worden ingezet? Als we de Binckhorst in Den Haag, het Lloydkwartier in Rotterdam, de Piet-Heinkade en NDSM-werf in Amsterdam naast elkaar leggen, blijken er veel overeenkomsten tussen te zijn.
Gebouw- en gebiedsontwikkeling is de afgelopen decennia veel veranderd. Vroeger stelde de overheid of gemeente een masterplan op dat vervolgens in deelprojecten uitgevoerd werd. Tegenwoordig wordt een brede visie opgesteld die in de praktijk ingevuld moet worden door (kleinschalige) initiatieven vanuit de markt. De overheid heeft dus geen dicterende rol meer, en gebiedsontwikkelingen verlopen meer organisch*.
Hierbij komt een zeker dilemma om de hoek kijken. Want hoe vul je een (grootschalige) visie in door middel van (kleinschalige) private initiatieven die je niet echt kunt sturen? Per initiatief of project moet een gemeente kijken of deze wel past binnen de opgestelde visie. Uit de praktijk is gebleken dat vooral het eerste initiatief binnen een gebiedsontwikkeling van groot belang is. Dit gebouw vormt namelijk het voorbeeld dat andere projecten kunnen gaan volgen. Het eerste gebouw binnen een gebiedsontwikkeling is daarom cruciaal en geeft vorm aan de toekomst van het gebied dat ontwikkeld moet worden.
Neem bijvoorbeeld de ontwikkeling van het hoofdkantoor van MTV Networks op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord, dat (mede) andere grote namen als iDTV, Red Bull, HEMA en VNU Media aantrok. Door de huisvesting van MTV werd de NDSM-werf dus automatisch gevolgd door andere initiatieven. Het kan ook anders. Omdat de transformatie van de Piet-Heinkade naar een multifunctioneel gebied stokte, ging men hier over op een grote overheidsinvestering in het Muziekgebouw aan het IJ. Dit moest een publiekstrekker worden voor andere bedrijven en gebouwen langs de kade. De vraag is of dat geslaagd is.
Eerste ontwikkelingen in de transformatie van voormalig industriegebied Zollverein.
Aanjager
Een gebouw heeft dus niet alleen zijn ‘eigen’ functie te vervullen, het is ook van betekenis voor de rest van het gebied. In ons onderzoek naar eerste gebouwontwikkelingen in de vier gebieden spraken we met gemeentes, ontwikkelaars, conceptontwikkelaars, beleggers, consultant en andere betrokken partijen of experts. Daaruit bleek dat bij een eerste gebouw zeven effecten zich voordeden: verandering van identiteit en imago, scheppen van vertrouwen, voorbode van kwaliteit, voorbeeldfunctie, selectie, trekken van publiek en stijging van de grondwaarde.
Het effect van een eerste ontwikkeling van een gebouw hangt enerzijds af van de eigenschappen van het gebied, en anderzijds van de eigenschappen die aan een eerste gebouw worden gegeven. De omgang met deze eigenschappen stuurt het effect. Bij gebiedseigenschappen moet bijvoorbeeld gedacht worden aan status en het imago van het gebied. Functioneert het nog of is het leegstaand? Heeft de omgeving een positieve of negatieve associatie met het gebied?
Zo is De Binckhorst in Den Haag bijvoorbeeld nog in gebruik en wordt door veel mensen geassocieerd met autobedrijven. Een overgang naar een multifunctioneel woon- en werkgebied zal daarom een hele verandering zijn. Op gebouwenniveau moet naar andere eigenschappen worden gekeken. Is het een gemeentelijke of private ontwikkeling? Dient het een publiek doel? Is het nieuwbouw of transformatie, tijdelijk of definitieve ontwikkeling? Een tijdelijk strand als Blijburg kan een grotere bekendheid genieten dan het hoofdkantoor van MTV. Dit zijn allemaal factoren die samenhangen met de toekomstige functie.
Omgeving
Een bewuste omgang met de betekenis van een eerste gebouw voor een gebied is belangrijk voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. Als een dergelijke aanjager in een vroeg stadium van de gebiedsontwikkeling strategisch wordt ingezet kan dit een grote verrijking zijn van de toekomst van het gebied. Twee aspecten moeten hierbij niet uit het oog verloren worden.
Ten eerste heeft een gebouw niet alleen een eigen functie, maar ook een functie binnen het gebied. Vaak ligt de nadruk vooral op de functie van het gebouw, en wordt het gebied vergeten. De werking en de waarde van het gebouw binnen de omgeving wordt dan pas achteraf ‘gezien’ en ‘ontdekt’. Zo is het bijvoorbeeld gegaan bij de herontwikkeling van het Jobsveem in Rotterdam. De bekendheid van de feesten van de NOW&WOW in een oud pakhuis aan het Jobsveem zijn pas later gebruikt om mensen te laten kennismaken met het gebied. Ook bij de NDSM-loods in Amsterdam-Noord verliep dit zo. Na hun gedwongen vertrek uit de gekraakte pakhuizen op de Piet-Heinkade werden ‘creatievelingen’ uit nood naar de NDSM-werf verplaatst. Pas achteraf bleek dit een goed middel te zijn om mensen door middel van (kunst) festivals en feesten kennis te laten maken met het ruwe maar creatieve Amsterdam-Noord.
Deze effecten zijn niet af te dwingen, noch te voorspellen, maar bewustwording van het mechanisme maakt het wel mogelijk om gebiedsontwikkeling beter te kunnen sturen.
Als het doel en de eigenschappen van de aanjager (het gebouw) van tevoren bepaald worden, kan dit de gewenste gebiedsontwikkeling een belangrijke zet geven. Als dit besef aanwezig is, kan een gebouw strategisch worden ingezet. De aanjager is een middel dat voor gebiedsontwikkelaars voorhanden is, maar dat wel vraagt om nieuwe manieren van samenwerken, investeren en ontwikkelen. Het biedt nieuwe mogelijkheden om transformaties van gebieden in gang te zetten, maar bewustzijn blijft de sleutel. Je moet weten waarom je iets doet. Of zoals Simon Sinek in zijn Golden Circle theorie (Ted.com) zei: “People don’t buy what you do, people buy why you do it.”
—
Foto boven: Van afgeleefd spoorwegterrein naar levendig gebied in Antwerpen.
Alle foto’s zijn gemaakt door de auteurs.
*Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009, 2011
Matthijs Zaadnoordijk Projectmanager
Matthijs Zaadnoordijk werkt bij Company Tesuji. Hij is afgestudeerd op een onderzoek naar ‘Een gebouw als aanjager voor een transformatieopgave’ aan de Technische Universiteit Delft.
Rogier Claassen Junior Projectmanager
Rogier Claassen is werkzaam bij het Project Management Bureau van Stadsdeel West, Gemeente Amsterdam. Hoofdzakelijk is hij betrokken bij bouw- en vastgoedprojecten in West maar ook bij het opzetten van het ''ringparkeren'' in Amsterdam. Naast zijn werkzaamheden bij de gemeente is hij commissielid voor het World Smart Capital Initiative (www.worldsmartcapital.net), voorzitter van BOSS Alumni, een alumnivereniging voor oud Real Estate & Housing studenten van de TU Delft (www.bossalumni.nl) en doende zijn eigen bedrijf op te zetten voor flexplekken in leegstaande winkelruimtes.