Een netwerk dat zijn oorsprong vond in een goed gesprek op een terras aan het water en een ontmoeting op een kerkpleintje, is inmiddels uitgegroeid tot een inspirerende club die hoopt kennis en inspiratie over de nieuwe praktijken rondom gebiedsontwikkeling als een olievlek te verspreiden. In gesprek met Antoinette van Heijningen en Damo Holt, medeoprichters van het Watertorenberaad: “Wij zijn op zoek naar positieve besmetting van onszelf en van anderen.”
Oorlogen, rampen en crisissen hebben de neiging een harde breuk te slaan in de tijd. Je hebt een ervoor en erna. Wie de discussies volgt rondom de staat van de ruimtelijke ontwikkeling kan niet anders dan gelijkenissen zien. De revolutie wordt veelvuldig gepredikt. Er moet afscheid genomen worden van een tijdperk en een systeem van gebiedsontwikkeling dat niet langer houdbaar lijkt te zijn. Maar is dit wel zo? Waar de crisis voor velen een trigger was om te beginnen met nadenken, waren er ook die de ‘schijnzekerheid’ van vele grond- en opstalexploitaties al langer in het vizier hadden. En het bewegen richting nieuwe praktijken zien als de doorontwikkeling van het vak ‘gebiedsontwikkeling’. Niet meer en niet minder. Het Watertorenberaad is zo’n groep die los van de financieel-economische crisis, zoekt naar structurele manieren om het anders denken en anders doen vorm te geven. Antoinette van Heijningen (Urbancore, Collegamento) en Damo Holt (Ecorys) zijn twee van de drijvende krachten achter het Watertorenberaad; een beweging van elkaar inspirerende professionals, waarbij iedere partij zijn of haar eigen vakmanschap ter beschikking stelt.
Oude watertoren, Dordrecht (foto: Wikipedia: michiel1972)
Vertrouwen op basis van schijnzekerheid?
Wie de wereld van de ruimtelijke ontwikkeling kent, weet dat iedereen zich ‘schuldig’ maakt aan een- en-hetzelfde fenomeen. Zekerheden proberen te creëren daar waar deze er (nog) niet zijn. Of het nu gaat om een 100% sluitende investeringsdekking vooraf, een ontwikkelingsproces zonder verrassingen of een ‘afzetgarantie’ voor woningen en bedrijfsruimten.
“Grootschalige masterplannen maken, is aantrekkelijk. Dat heb ik zelf ook gedaan,” stelt Antoinette schuldbewust, “maar het zorgt er niet voor dat mensen verantwoordelijkheid nemen voor een gebied.” De overheden proberen dit via hun beleid en regelgeving af te dwingen en de private partijen via hun visies en grondexploitaties. In een gezonde markt een aanjager van vertrouwen, maar in een ongezonde markt een masker voor het gebrek eraan.
Antoinette van Heijningen geeft een voorbeeld uit de praktijk: “Onze samenwerkingsovereenkomsten zijn inmiddels zo dik geworden als een telefoonboek, juist omdat we elkaar niet (meer) vertrouwen. Maar als je goed kijkt, zie je dat de helft van de tekst verhullende lippendienst betreft. Intenties, verwachtingen, allemaal verpakt in prachtig gecompliceerde ‘als-dan’ constructies, waar je uiteindelijk volledig in vastloopt.”
“Grootschalige masterplannen maken is aantrekkelijk, maar het zorgt er niet voor dat mensen verantwoordelijkheid nemen voor een gebied.”
Gevolg is dat heel wat projecten zichzelf hebben opgeblazen en daarbij behoorlijk wat ‘slachtoffers’ hebben achtergelaten. Treffend vergelijkt Damo Holt een dergelijk proces met ‘een gedwongen huwelijk’ waar beide partijen eigenlijk al vanaf het begin met hun gezicht naar de uitgang zitten. Het meest frappante is misschien nog wel dat er maar weinigen in zo’n proces het lef hebben om een andere weg te kiezen”, aldus Holt, “terwijl iedereen stiekem wel weet dat het zo nooit gaat werken.” Niet alleen erg frustrerend, maar bovendien ook fnuikend voor het o zo delicate proces waarin het wederzijds vertrouwen moet worden opgebouwd.
Anders denken en doen
Het Watertorenberaad draait op de persoonlijke drijfveren van de leden. De zoektocht naar gelijkgestemde zielen begon eind 2009. In de dagelijkse praktijk zitten ze soms tegenover elkaar aan tafel, binnen het Watertorenberaad vinden ze elkaar in het juist niet willen proclameren van nieuwe waarheden. Tienpuntenlijstjes zijn er inmiddels al genoeg. In plaats daarvan werd de uitdaging om integraal op zoek te gaan naar de juiste vragen vanuit het besef dat elke gebiedsontwikkeling weer anders is en het nooit mogelijk is één roadmap of recept te tekenen. Het ‘anders denken en doen’ krijgt vorm door ‘binnen een aantal nieuwe denkrichtingen, passende instrumenten te ontwikkelen en deze te koppelen aan nieuwe praktijkervaringen. In de door deelnemende partijen zelf ingebrachte pilots worden nieuwe investeringsmodellen, procesinrichtingen, planvormen, manieren van samenwerking en instrumenten in de praktijk getoetst’. “Geen revolutie, maar een evolutie”, roepen beiden in koor, waar ‘gefundenes fressen’ van voor de crisis net zo bruikbaar kan zijn om te komen tot een waardevolle ontwikkeling, zowel financieel als kwalitatief.
Herstructureringsgebieden in gemeente Rotterdam (Bron: www.kei-centrum.nl)
Vallende kwartjes
Een heel belangrijk onderdeel van de werkwijze van het Watertorenberaad zijn de pilotprojecten. Via real-time praktijksituaties is het de bedoeling om werkendeweg te ontdekken hoe die nieuwe manier van denken en doen nu werkt. Daar zit ook een groot deel van de lol voor Holt en van Heijningen. Als mensen zelf, al doende, tot nieuwe inzichten komen en het kwartje valt. Het project Bospolder/Tussendijken in Rotterdam levert tot nu toe de meeste ‘vallende kwartjes’ op, vooral omdat iedereen is ‘opengeklapt’, zoals Damo het noemt, ‘en er bijna geen heilige huisjes meer bestaan‘. “Dus toen een projectontwikkelaar op een gegeven moment riep dat er een nieuwe visie gemaakt moest worden en zichzelf direct erachteraan corrigeerde en zei dat we het proces heel anders moesten gaan inrichten… toen werd ik gelukkig!”
Dit is ook eigenlijk waarvoor we het doen, geven ze beiden toe: “Dat soort schakelmomenten. Want zoals Cruijff zegt ‘je ziet het pas, als je het doorhebt’! Wat dat betreft merken we wel dat meerdere partijen op dit vlak beginnen te bewegen. Een ontwikkelaar die niet langer puur en alleen stuurt op IRR-scores, maar een veel breder palet aan sturingsvariabelen hanteert. Of zelfs onomwonden stelt dat zij alleen zaken doen als iedereen zijn kaarten open op tafel legt.”
Een cruciale vraag die het afgelopen jaar is bovengekomen: ‘Hoe geef je een onzeker proces toch de nodige vorm en inhoud voor de partijen die dat nodig hebben, bijvoorbeeld om hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheid te kunnen afleggen, zonder een schijnwerkelijkheid te creëren?’ In koor: “Er is één kernwoord, dat hier duidelijk bij hoort en dat is ’transparantie’!”
Zo hoorden wij recentelijk een verhaal van een projectleider bij de gemeente Eindhoven, die terugkijkend op een ontwikkelingsproces stelde dat het nooit zijn intentie is geweest om één plan te maken met één businesscase. Hij liet in plaats daarvan een aantal scenario’s schetsen en gaf daarbij openlijk aan dat afhankelijk van hoe de markt, de prijs en de lokale vraag zich ontwikkelt en of zich bepaalde kansen zouden voordoen, het allerlei verschillende kanten op kan. Zijn verzoek aan gemeenteraad en aan de partners binnen het project was vervolgens: ‘Geef me die bandbreedte en als ik daarbuiten kom, heb ik jullie nodig”!
Vertrouwen, flexibiliteit en transparantie
Het inruilen van schijnzekerheid voor een proces waarin vertrouwen, flexibiliteit en transparantie op basis van een goede samenwerking tot stand kan komen, is cruciaal. Damo: “Het maakt nogal wat uit als je gezamenlijk – privaat en publiek – in staat bent om vooraf te praten over wat de afwegingskaders zijn, tot waar je kan gaan, bandbreedtes, wat is wel en wat niet onderhandelbaar en waar wordt je intern op afgerekend! Op zo’n manier bouw je een heel andere soort relatie op in vergelijking met de oude situatie waarin partijen met de boeken dicht en de kaarten tegen de borst aan tafel zaten.” Maar dat dit niet vanzelf gaat moge duidelijk zijn. “Communicatie tussen twee volwassenen, die met verschillende belangen in hetzelfde proces zitten, is gewoon één van de moeilijkste dingen die er is. En over dat metaniveau gesproken, 99 procent van de gesprekken binnen een gebiedsontwikkelingsproces gaat over alles behalve over de manier waarop er wordt samengewerkt, er tegen de opgave wordt aangekeken, waar ze de knelpunten beleven en de kansen zien liggen!”
Prioriteiten
Het Watertorenberaad heeft zichzelf tot doel gesteld om zeker dit jaar tot een aantal voortschrijdende inzichten te komen in het denken en doen rondom haar kernthema’s en ervaring op te doen in de pilotprojecten, maar is er zich ook van bewust dat niet alles tegelijkertijd kan. Gevraagd naar waar de meeste urgentie ligt, noemt Antoinette twee elementen. Enerzijds het organiseren en mogelijk maken van nieuwe investeringskrachten. Gedachten over nieuwe verdienmodellen geven waardevolle richtingen aan, maar de vraag blijft hoe de betrokken partijen hun rol invullen. “Ik zou wat dat betreft graag zien dat pensioenfondsen die nu in China investeren, dat voortaan in mijn wijk gaan doen. In Groot-Brittannië bestaan er regionale pensioenfondsen die dit al doen. Hetzelfde geldt voor mijn energiebedrijf en mijn zorgverzekeraar.”
Het andere is het verder stimuleren van een nieuwe samenwerkingsattitude, waarbij ook het ‘anders beginnen’ met aandacht voor de procesarchitectuur en -voering van groot belang is. Omdat we sowieso denken dat het een langer proces gaat worden, waarbij partijen langduriger verbonden blijven en hun winst niet direct in de eerste drie jaar hoeven te pakken, hebben we nu ook een bouwer en een jurist aan tafel.
Uitdaging is om het niet uit de klauwen te laten lopen, maar het terug te brengen tot een zo helder en uitlegbaar mogelijk verhaal zodat iedereen het kan begrijpen en er mee aan de slag kan. “Mooi is dan ook dat het werk van de pilotpartijen in Rotterdam (Gemeente, Proper Stok, Com.Wonen) herkend wordt en ze nu ook ‘het schatgraven in de eigen wijk’, zoals we dat gekscherende noemen gaan proberen toe te passen op een aantal vastgelopen projecten (de zgn. waakvlam-projecten) in Rotterdam. Korte lijnen met het Rijk en met andere actieve kennispartijen, maakt dat we echt het gevoel hebben dat het kwalitatieve besmettingsproces gaande is.”
—
Foto boven: Antoinette van Heijningen en Damo Holt, medeoprichters van het Watertorenberaad.
Wigger Verschoor bestuurskundige/planoloog
Wigger Verschoor is bestuurskundige/planoloog en werkt vanuit creative agency Urban Jungle aan de her- en doorontwikkeling van de stad. Hij is ook mede-oprichter van ThuisBaas, het innovatieve advies- en ontwikkelbedrijf voor energieneutrale retrofit van bestaande woningen.
