Het is donderdag 17 februari 2011 en ter discussie staat het wel en wee van de gebiedsontwikkeling. De stelling is duidelijk op het praktijkcongres in Stadion Galgenwaard te Utrecht. De gebiedsontwikkeling zoals wij die kennen bevindt zich in een andere realiteit. De vraag net zo helder; wat nu te doen?
Het is niet de eerste bijeenkomst gewijd aan dit onderwerp en het zal waarschijnlijk ook niet de laatste zijn. En ondanks dat er weer de nodige gemeenplaatsen en holle frasen te beluisteren waren, gloorde er ook hoop. Verzameld waren een aantal kansrijke ‘pilots’ op zoek naar een nieuwe praktijk. Om de definitieve stap richting het ‘doen’ verder kracht bij te zetten overhandigde de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling onder aanvoering van Friso de Zeeuw die dag officieel hun ‘handreiking voor de praktijk’ aan de Minister. RUIMTEVOLK was aanwezig en bericht over wat het meest opviel.
‘Circle of Blame’
Niemand kan het meer alleen, staat op een van de eerste sheets van de presentatie vanuit het Watertorenberaad, een begin 2010 opgericht netwerk met als doel gebiedsontwikkeling een nieuw perspectief te bieden en doorbraken te bewerkstelligen in een aantal zorgvuldig geselecteerde pilots, waaronder de renovatie van het wijkhart in Bospolder/Tussendijken (Rotterdam). Een open deur! Wel bijzonder is het gecommitteerde ‘real-time’ schaken op meerdere borden tegelijk waarbij alle partners (o.a. Com. Wonen, Proper Stok, gemeente Rotterdam) in het proces tevens deelnemers zijn aan het Waterorenberaad. Vragen die onderzocht worden: Hoe groot moet het netwerk aan risicodragende partijen zijn? Hoe kan een flexibele programmering de haalbaarheid vergroten? En wat zijn in casu innovatieve investeringsconstructies?
Niet geheel toevallig kent Rotterdam meer beloftevolle experimenten. De onderdruk in de regio helpt mee, maar ook het besef van het gemeentelijke ontwikkelbedrijf (OBR) dat zij hun rol en positie elke keer opnieuw anders moeten gaan kiezen en inkleden. Zo proberen de partners in het entreegebied van Rotterdam, Rotterdam Central District vanuit een daartoe opgerichte vereniging de extra te genereren OZB opbrengsten en te besparen WWB gelden zichtbaar te maken en te benutten als drive voor de ontwikkeling. En in het Hart van Zuid worden momenteel goede stappen gezet met het vroegtijdig betrekken van de eindgebruiker bij de planvorming.
Vermomde aanbodgerichtheid
Spannend hierbij is de volgende stap als het gaat om wat we ooit kenden als ‘participatie: het ‘open source’ denken en doen. In Den Haag profileert Erasmusveld zichzelf als een open-source gebiedsontwikkeling die ‘bewoners, gebruikers, bedrijfsleven, verenigingen, wetenschappers en studenten nauw betrekt in alle fasen van ontwikkeling’. In het woord ‘betrekken’ klinkt echter nog steeds de oude zender-ontvanger relatie terug, terwijl de ultieme uitdaging natuurlijk ligt in het komen tot een project waarin de eindgebruiker tevens eigenaar van de gebiedsontwikkeling kan zijn en op haar beurt de partijen betrekt in het proces. Of is de toekomst toch niet zo ver weg? Netwerkorganisatie Change Fusion heeft met succes in Bangkok een crowdsourcing tool gelanceerd die mensen in staat stelt om sociale verandering te initiëren met een directe invloed op hun leefgemeenschappen. En ook het collectief financieren van initiatieven zoals lokale voedsel productie (urban farming) via crowdfunding behoort als tot de mogelijkheden.
King's Cross Station, London (foto: gadgetdude : http://www.flickr.com/photos/gadgetdude/)
Trendbreuk
Verder gaan in de omkering van het proces is een absolute trend en zal het nieuw geformuleerde ideaal van de gebiedsontwikkeling via een proces van kleinschalige en gefaseerde organische groei dichterbij kunnen brengen. Valkuil is een ‘vermomde’ aanbodgerichtheid, die de verantwoordelijkheid voor het bouwen en ontwikkelen overdraagt, maar nog wel sturend de regels en de prijzen bepaalt. Gokken op het (collectieve) particuliere opdrachtgeverschap in zijn huidige vorm – zoals de neiging momenteel bij veel gemeenten – zal de gebiedsontwikkeling dan ook niet door de crisis heen slepen En misschien is dit ook niet nodig. Het is immers niet zo dat alle gebiedsontwikkelingen een slechte kwaliteit nieuwe stad, leegstand of negatieve grondexploitaties hebben opgeleverd. Het zwart-wit denken en de neiging om te verabsoluteren ligt op de loer. De krux zit in het komen tot slimme combinaties van oud en nieuw, waarbij en-en belangrijk is dan of/of.
Gert-Joost Peek (Fakton/ULI) spiegelt in zijn presentatie de drie stadia van gebiedsontwikkeling voor om bij het laatste stadium, Gebiedsontwikkeling 3.0, de luisteraars mee te nemen in de praktijk van Value Capture Finance in het project 22@Barcelona en nieuwe meekoppelende belangen in de vorm van Multi Service Companies (MUSCO) in het Londense King’s Cross Central.
In Barcelona bood een bestemmingswijziging nieuwe ontwikkelkansen voor de private grondeigenaren, die vervolgens in ruil voor de overdracht van 30% van de grond of het overmaken van een overeenkomstig geldbedrag op basis van de huidige grondwaarde, een vergunning kregen toegewezen. Daarnaast vroeg de stad ook een ontwikkeltax à 80 euro per vierkante meter ontwikkeld land. Al deze gelden werden door Barcelona gebruikt om de onrendabele toppen in de sociale woningbouw, de parken, het moderne openbare vervoer en de nieuwe incubators voor de kenniseconomie te bekostigen.
Voor het oude spoorwegstation King’s Cross werd gezocht naar een vorm om nevengeschikte (financiële) stromen bij te laten dragen aan de ambitie om een duurzame gebiedsontwikkeling in gang te zetten, zowel financieel als wat betreft duurzaamheid. Door het eigendom en de exploitatie van een integraal energiesysteem (elektriciteit, (afval)water, glasvezel, gas en stadsverwarming) aan te besteden in DBFMO-vorm en deze als een eenheid te laten managen (door Inexus) is er winstpotentie voor iedereen.
Kansrijke praktijken
Veel nieuwe constructies, die in Nederland nog vaker wel dan niet moeten opbotsen tegen wat wettelijk mogelijk is. Op dit vlak ligt er een duidelijke taak bij de overheden om innovaties letterlijk en figuurlijk de ruimte te geven. Op lokaal niveau betekent dit het sturen op schaarste en het bieden van een stabiele helderheid over wat waar wel en wat waar niet en tegelijkertijd het tegengaan van ‘destructieve’ (prijs)concurrentie vanuit een (boven)regionale coördinatie.
Het Rijk zal zich moeten gaan bezighouden met het wegnemen van tegenwerkeden barrières door de wettelijke onderzoeksverplichtingen te verminderen en de Wro te updaten om het delen van verantwoordelijkheden binnen nieuwe samenwerkingsverbanden te faciliteren. Positief dan ook de welwillende houding van Minister Schultz van Haegen om de regels in sneltreinvaart met de nieuwe realiteit in overeenstemming te brengen. Laten we hopen dat het snel genoeg gaat!
—
Foto boven: Wandschilderij, Quebec, Canada (Detail van foto: Summer_heat: http://www.flickr.com/photos/7733503@N03/)
Wigger Verschoor bestuurskundige/planoloog
Wigger Verschoor is bestuurskundige/planoloog en werkt vanuit creative agency Urban Jungle aan de her- en doorontwikkeling van de stad. Hij is ook mede-oprichter van ThuisBaas, het innovatieve advies- en ontwikkelbedrijf voor energieneutrale retrofit van bestaande woningen.
