Corporaties consolideren

13 maart 2011  /  Nico Nieboer en Vincent Gruis

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Na een jarenlange trend van taakverbreding maken corporaties nu terugtrekkende bewegingen. Dit levert met name bedreigingen op voor de aanpak van probleemwijken. Als corporaties toch willen blijven bijdragen aan een bredere maatschappelijke opgave, zullen zij nog beter moeten worden in netwerken. Maar ook de overheid moet goed beseffen dat niet alles ‘op eigen kracht’ kan.

Sinds hun verzelfstandiging in de jaren 1990, stond de ontwikkeling van woningcorporaties in het teken van verbreding. Corporaties werden actiever in projectontwikkeling en het leggen van relaties met andere sectoren van publiek belang als zorg, welzijn, veiligheid, opleiding en werkgelegenheid. Er werd met veel elan gesproken over de ontwikkeling van woningbeheerders naar brede maatschappelijke woonondernemingen. Corporaties moesten zich niet beperken tot de bakstenen, maar juist denken vanuit de wensen en behoeften van mensen. Emancipatie werd daarbij een kernbegrip, wat aan zou sluiten bij de oorspronkelijke doelen van woningcorporaties: het ‘verheffen van de onderklasse’. Niet zelden werd daarbij aan corporaties een voortrekkers- of regisseursrol toebedacht in het publieke domein, met name waar het ging om het creëren van leefbare wijken. Achtergrond hierbij was dat corporaties een duurzame betrokkenheid en belang hebben bij wijkontwikkeling en ook over substantiële financiële middelen en mankracht beschikken (anders dan veel andere partijen in het publieke domein).

Herstructurering bij de Nieuwe Binnenweg / Rochussenstraat, Rotterdam (foto: Axel Smits)

Dubbele crisis
Deze brede rol was overigens niet zonder discussie (Gruis en Kerkhoven, 2008*). Zowel binnen als buiten de sector waren er veel vragen. Hoe ver moesten en konden corporaties gaan? Wie gaf corporaties de legitimiteit om als regisseur op te treden? Werden ze door overheden en maatschappelijke partners niet teveel gezien als pinautomaat? Hadden ze wel voldoende kennis en kunde voor het bijdragen aan maatschappelijke opgaven buiten het wonen?

“Woningcorporaties ervaren voor het eerst sinds hun verzelfstandiging serieuze druk en hebben te maken met een dubbele crisis”

Inmiddels staan de zaken er anders voor. Woningcorporaties ervaren voor het eerst sinds hun verzelfstandiging serieuze druk en hebben te maken met een dubbele crisis (Gruis en Winkels, 2011**): vanwege de economische situatie staan hun inkomsten uit verkoop en projectontwikkeling onder druk, vanuit de politiek worden ze begrensd in hun mogelijkheden om goedkope financiering aan te trekken en extra inkomsten te genereren. In reactie op deze ontwikkelingen maken corporaties terugtrekkende bewegingen.

Verschuiving
In een recente enquête, geven vertegenwoordigers van corporaties een significante verschuiving in hun strategische prioriteiten aan (Nieboer, 2011***). In de onderstaande grafiek wordt de verschuiving tussen drie jaar geleden en nu weergegeven. Wijst de staaf naar rechts, dan heeft de prioriteit aan de rechterzijde aan belang gewonnen ten opzichte van de prioriteit aan de linkerzijde. Wijst de staaf naar links, dan heeft de prioriteit aan de linkerzijde aan belang gewonnen ten opzichte van de prioriteit aan de rechterzijde. Is er geen staaf afgebeeld, dan is de gewichtsverhouding van de beide prioriteiten gelijk aan de gewichtsverhouding drie jaar geleden.

Strategische prioriteiten woningcorporaties (verschil 2007 en 2010)

Onder de gehele groep corporaties is per saldo een beperking van het werkveld te zien: een grotere concentratie op alleen de lage inkomensgroepen, minder inzet op commerciële activiteiten, meer nadruk op het zo goed mogelijk uitvoeren van bestaande producten en diensten, en een beperking tot taken binnen de volkshuisvesting.

Zijn deze terugtrekkende bewegingen erg? Om die vraag te kunnen beantwoorden, zou een analyse gemaakt moeten worden van de maatschappelijke opgaven die blijven liggen, doordat corporaties zich terugtrekken op hun kerntaken. Een dergelijke analyse hebben we nog niet aangetroffen, maar toch zijn er nu al nadelen te voorspellen, bijvoorbeeld waar het gaat om de continuering van de wijkaanpak. De dubbele crisis voor corporaties zal ertoe leiden dat er minder fysieke ingrepen zullen plaatsvinden in aandachtswijken. En nu corporaties zich meer op hun kerntaak richten en hun financiële middelen afnemen, zullen ze ook minder happig worden om royale bijdragen te leveren aan sociale interventies.

Tegelijkertijd biedt de veranderde context ook kans tot meer duidelijkheid over de inzet van corporaties. Zij kunnen nog steeds als initiator bij het aanpakken van problemen en ‘hofleverancier’ van maatschappelijk vastgoed een actieve rol vervullen bij de stedelijke vernieuwing. Ze kunnen blijven werken als katalysator, die verbindingen aangaat met andere partijen, om vanuit een gedeelde visie met gezamenlijke inzet problemen te lijf te gaan die niet puur tot het domein van de ene of de andere partij behoren, en zonder samenwerking niet goed opgelost zouden worden. Maar meer dan vroeger, zullen zij daarbij moeten werken volgens het principe van de katalysator in chemische zin: als stof die de snelheid van een bepaalde chemische reactie beïnvloedt zonder zelf verbruikt te worden. Het is de vraag of dat voldoende is om de opgave in echte probleemwijken en krimpgebieden te vervullen. De overheid zou er dan ook goed aan doen het wijkenbeleid op het netvlies te houden en niet alleen te vertrouwen op de ‘eigen kracht’ van het maatschappelijke middenveld.

*  Gruis, V. & Kerkhoven, K. (2008) Woningcorporaties in de wijk: Wijkregisseur of Maatschappelijke Vastgoedondernemer? Vitale stad. Nr. 5.

** Gruis, V. & Winkels, R. (2011) Investeren in Donnerwijken? Hoe verder na de dubbele crisis voor woningcorporaties? Real estate magazine, Nr. 74.

*** Nieboer, N. (2011) Inspelen door corporaties op een veranderende omgeving; uitkomsten enquête. Delft: Onderzoeksinstituut OTB (www.move.bk.tudelft.nl).

Foto boven: Slooppand herstructurering Nieuw Crooswijk Rotterdam (foto: Inicio)

WoningcorporatiesWoningmarkt

Nico Nieboer Senior onderzoeker

Over de auteur

Nico Nieboer is senior onderzoeker woningvoorraadbeleid van professionele verhuurders. Hij leidt en verricht momenteel onderzoek naar organisatorische strategieën van woningcorporaties en naar energie-efficiëntie in het investeringsgedrag van sociale verhuurders in diverse landen.

Vincent Gruis Hoogleraar

Over de auteur

Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de TU Delft en lector Vernieuwend Vastgoedbeheer aan de Hogeschool Utrecht. Hij houdt zich met name bezig met vraagstukken rondom corporate governance, organisatie en voorraadbeleid van woningbeheerders en ontwikkelaars en geeft leiding aan de onderzoekslijn Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid van woningcorporaties (MOVe).



Ook interessant:

Schipperen tussen grote opgaven en lokale oplossingen

Jeroen Niemans

Nieuw perspectief voor Parkstad

Anne Seghers en Kris Oosting

Grenzen verleggen in Oosterwold

Judith Lekkerkerker