Het Mac Gyver tijdperk

01 maart 2011  /  RUIMTEVOLK

Dit artikel komt uit het RUIMTEVOLK archief (2007-2017)

Dat de (ruimtelijke) wereld fundamenteel anders wordt, kan inmiddels beschouwd worden als een gegeven. Daar zijn we het wel over eens. Zeker op RUIMTEVOLK. De reacties op het artikel over Slow Urbanism en het interview met projectontwikkelaar Rudy Stroink spreken boekdelen. Uit diezelfde reactie blijkt een terugkerende behoefte naar  praktische aanknopingspunten en referenties. Hoe wordt het dan? Waar moeten we beginnen? Wie neemt het initiatief? Zijn er voorbeelden? Om de discussie verder aan te wakkeren en de zinnen te prikkelen, een aantal actuele projecten of referenties op een rij.

Doe-het-zelf architectuur
In de Guardian van 9 januari een artikel over een nieuwe generatie veelbelovende architecten in Engeland. Deze nieuwe groep ontwerpers lijkt zich met name te onderscheiden door zelforganisatie, pragmatisch ontwerpen en zelf uitvoeren. Een van de geïnterviewden omschrijft het als “the building bug: there’s a joy in making something”.

Een hip voorbeeldproject is Cineroleum in Londen. Een groep jonge architecten en ontwerpers had de behoefte “iets te doen” voor de stad. Ze kwamen erachter dat er in Engeland 4000 benzinestations leeg staan en zagen een kans. In samenwerking met vastgoedbedrijf Tiger Developments ging de groep aan de slag met de herontwikkeling van een benzinestation in de Londense buurt Clerkenwell: van pompstation tot bioscoop. Met een bouwbudget van 6.500 pond en drie weken bouwtijd gaan de architecten aan de slag. Bouwmaterialen zijn gedoneerd of gevonden. “We invited friends and family to come and build and  by the end there were 50 people there. Construction methods were basic and for more demanding elements we just asked for loads of help.”

Een maatschappelijk voorbeeld is Project H in het Amerikaanse Bertie County (North Caroline), een van de armste en meest dunbevolkte plattelandsregio’s van Amerika. Het onderwijssysteem worstelt hier om kwaliteit te bieden. Slechts 27% van de middelbare scholieren haalt zijn eindexamen in een keer. Ook is er sprake van een braindrain: talent wat er is, verhuist naar elders. Het progressief schoolhoofd van een armlastige openbare school betrok daarom begin 2009 twee architecten van Studio H om de situatie te verbeteren. En Studio H weet van aanpakken. “We build. We get dirty. We tweak and prototype and test and bend. We know how to work in a woodshop, and how to weld, mill, and machine. We believe that knowing how things are built makes you a better designer, and that understanding the design process makes you a better builder. We make sure our ideas come to life.”

Learning Landscape (bron Studio H)

De architecten startte in het schoolgebouw zelf, met de renovatie van de computerruimte en de aanleg van een learning landscape: een speelveld om actief rekensommen te oefenen. Daarop volgde het opzetten van een eenjarig architectuur curriculum voor de leerlingen van de middelbare school: Studio H. Geen abstracte lesstof, maar theoretisch en praktijk onderwijs met als doel dingen te bouwen of renoveren die de gemeenschap nodig heeft. Zo wordt in het eerste jaar gewerkt aan een overkapping voor een farmers market. De tweede serie studenten werkt aan nieuw bushaltes. En in jaar drie worden een aantal renovaties in een bejaardenhuis uitgevoerd. De studenten doorlopen in het jaar het gehele ontwerptraject van initiatief en onderzoek tot bouwen en nazorg.

Ontwikkelend beheer
Een nieuwe geschikte ontwikkelingsstrategie is “ontwikkelend beheer”, aldus beargumenteerd door Iris Schutten in een artikel uit 2010. Ontwikkelend beheer sluit als strategie aan op de groeiende aandacht voor de bestaande stad, als ook een bewustzijn dat de stad nooit af is. En biedt bovendien een redelijk risicoarme en toegankelijke manier van financieren.

Ontwikkelaars beginnen graag met een schone lei. Dat is makkelijker en vaak goedkoper. Ze werken graag met grote investeringen en denken in termen van snelle waardevermeerdering van het vastgoed, om te kunnen doorverkopen aan een eindbelegger. Beheerders daarentegen zijn meer bezig met behoud van het bestaande. Zij zijn gewend aan een snelle en ad hoc uitvoering en maximale kostenbesparing. Een combinatie van beide disciplines biedt een nieuwe strategie voor zowel vastgoed- als gebiedsontwikkeling. De ontwikkelende beheerder is lange termijn betrokken bij zijn project en stuurt allereerst op een gezonde exploitatie, maar zeker ook op structurele waardevermeerdering, door zijn bezit (gefaseerd) te onderhouden en verbeteren.

De eerste projecten die deze strategie volgen verschijnen aan de horizon. Een oud industrieel pand in Rotterdam waar investeringen in fases gefinancierd worden uit de lopende exploitatie. Dus hoe beter het verhuurd, hoe sneller het pand herontwikkeld kan worden. Of een ontwikkelaar die met ieder nieuw huurcontract naar de bank gaat om een nieuw beetje projectfinanciering op te halen. Ontwikkelaars die dit soort strategieën toepassen zijn Walas Concepts, Lingotto en TCN. Beter gezegd herontwikkelaars die vanuit een lopende exploitatie een gebouw of gebied tegelijkertijd beheren en ontwikkelen.

Crowdfunding
De zoektocht naar nieuwe financieringsvormen heeft ook geresulteerd in een groeiende interesse in crowdfunding. Een financieringsstrategie waarbij een groot aantal kleine investeerders kleine bedragen investeren voor een bepaald doel, waar zij zich bij betrokken voelen. Betrokkenheid omzetten in geld is het idee. Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing deed al een snelle verkenning naar de kansen van crowdfunding voor projecten in de wijk. De belangrijkste conclusie, aldus KEI: “houd het klein, zoek een niche, geef projecten een gezicht, zorg voor munitie vanuit de ondernemers en voorkom vrijblijvendheid”.

Duurzaam warenhuis Brand Mission zet crowdfunding in om haar eerste vastgoedproject in Amsterdam te kunnen realiseren. Volgens de laatste berichten heeft Brand Mission na een aantal maanden al een bedrag van bijna € 20.000,- opgehaald van de € 80.000,- benodigde durfkapitaal.

In feite is ook het populaire collectief particulier opdrachtgeverschap een vorm van crowdfunding. Een groep consumenten financiert een woningbouwproject, weliswaar om er zelf in te wonen, maar evengoed maakt deze aanpak projecten mogelijk die anders wellicht niet haalbaar waren.

Mac Gyver tijdperk
Nieuwe financieringsvormen, ontwikkelend beheer en doe-het-zelf-architectuur zijn voorbeelden van een nieuwe inventieve manier van werken. Onlangs sprak iemand van het aanbreken van een Mac Gyver tijdperk. Waar we met een touwtje, oud kauwgommetje en een lucifer ons redden uit de spelonken van de economische crisis.

Foto boven: Cineroleum Londen (foto: Studio Dekka)

crisisLondenParticulier opdrachtgeverschapVerenigde Staten



Ook interessant:

Sociaaleconomisch beleid: wat kunnen provincies en gemeenten doen?

Maarten Allers

Springplank voor een betere stad

Anne Seghers

Het publiek domein als grote gelijkmaker

Anne Seghers en Sjors de Vries