De transformatie van verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen en kantoorgebieden naar hoogwaardig stedelijk gebied stond de afgelopen jaren hoog op de agenda, maar is op veel plekken niet goed van de grond gekomen. Waar de plannenmachine van de gemeente wel in werking werd gezet leidde dat tot stapels plannen voor massale sloop, grootse ontwerpen en een enorm vastgoedprogramma om de kosten terug te halen. Deze plannen, zoals voor Binckhorst en Goudse Poort, zijn door de realiteit ingehaald en onbetaalbaar geworden. We kunnen ons echter niet veroorloven bij de pakken neer te blijven zitten. Benut bestaande kwaliteiten, organiseer echte samenwerking en accepteer dat ‘de grote omslag’ niet in één keer plaatsvindt.
Je kunt ze uittekenen, die verouderde gebieden: niet ver van de binnenstad, omsloten door uitvalswegen, spoor en vaarwater, veel loodsen, werkplaatsen en solitaire kantoorblokjes, waar al decennia aan gesleuteld wordt. Een charmante rommeligheid die zich uitstekend leent voor de filmopnames van politieseries en B-films, maar niet de uitstraling die we voor ogen hebben als we spreken over vitale stedelijkheid.
De sleutel zit in de omkering van het proces, het zoeken naar bestaande kwaliteiten en klein beginnen.
De opgave wordt meestal vanuit de gemeentelijke optiek opgepakt, maar het zijn vooral de zittende ondernemers en eigenaren die iets te verliezen hebben. Wanneer de wethouder met de plannen onder de arm aanklopt met de mededeling dat ‘we gaan herstructureren’, leunt de ondernemer comfortabel achterover. Het zijn immers niet zijn ambities, en ze hebben hem wel nodig. Uiteindelijk vergaat ook de ondernemer het lachen, want er gebeurt niets, behalve dat de locatie verder achteruit loopt.
Perspectief
De plannen hoeven niet per sé de prullenbak in. Een wenkend perspectief geeft richting en focus. De manier waarop de ambities gerealiseerd zouden gaan worden wel. Er zijn veelbelovende voorbeelden die de weg wijzen, zoals de Noordelijke IJ-Oevers in Amsterdam, maar daarmee zijn we er niet. Ten eerste gaat het om terreinen die tientallen hectares groot zijn, waar op dit moment nog van alles gebeurt. De sprong naar het gewenste kwaliteitsniveau kan niet in één keer worden gemaakt zonder de enorme investeringen die van de overheid werden verwacht. Zeker niet voor zo’n gebied als geheel. Ten tweede gaat het om een grote hoeveelheid eigenaren met allemaal een eigen belang. De oude reflex was: verwerven. Maar dat is duur en kost veel negatieve energie, zonder dat het direct resultaat oplevert.
Omkering
De sleutel zit in de omkering van het proces, het zoeken naar bestaande kwaliteiten en klein beginnen. De omkering van het proces, de procesinversie, is een term die we vaker voorbij zien komen, maar wat is dat? In essentie betekent het dat partijen in het gebied zelf het initiatief nemen een ontwikkeling in gang te zetten. Nu de gemeenten zich herbezinnen op hun rol in de gebiedsontwikkeling, kunnen we van de crisis een kans maken en de ideeën van ondernemers, eigenaren, investeerders en gebruikers laten opbloeien. Dat gaat niet vanzelf.
Geïnspireerd op het Valenciaans ontwikkelmodel pleiten wij voor een onafhankelijk initiator en aanjager in de persoon van de ‘Urbanisator’. De Urbanisator is niet de overheid, maar een primes inter pares die zoekt naar partijen in het gebied met ambitie, positie en ontwikkelkracht. Zaak is de ontluikende initiatieven te bundelen tot een vorm van samenwerking die gebaseerd is op gezamenlijke ambitie en wederzijds vertrouwen. Van belang is klein te beginnen, met een paar partijen die een klik met elkaar hebben, een overzichtelijk (lees: herkenbaar) deelgebied en zicht op een eerste stapje vooruit. Daardoor wordt dynamiek gecreëerd die tot een eerste, bescheiden waardestijging leidt. Daarmee wordt de basis gelegd voor een volgend stapje. Vrijwel al deze gebieden bieden onvoorziene kansen in de vorm van een unieke locatie, industrieel erfgoed dat zich van lelijk eendje tot mooie zwaan laat opknappen, of een ondernemer of organisatie die eindelijk eens dat markante idee ten uitvoer wil brengen.
Eindbeeld
Waar is de overheid als het proces wordt omgekeerd? Door het initiatief in het gebied kan de gemeente veel meer een faciliterende rol pakken. Dat is immers de panacee nu de gemeentelijke grondexploitaties geen zicht bieden op een actief grondbeleid, strakke overheidsregie en bijbehorende grootschalige investeringen. Dit betekent niet dat de gemeente niets hoeft te doen. Zorgen voor een stabiele omgeving door ongewenste ontwikkelingen planologisch tegen te gaan, ruimte geven aan initiatief, meedenken bij knelpunten van milieuhinder (bijvoorbeeld via een wettelijke experimenteerstatus) en vooral een open blik zijn belangrijke taken voor de gemeente. De rest is aan de partijen in het gebied: open source.
Verder moeten partijen zich realiseren dat het gewenste ‘eindbeeld’ jaren of zelfs decennia op zich kan laten wachten. In de tussentijd groeit de dynamiek, en daarmee de waarde en de kwaliteit van het gebied. Gaandeweg doen zich nieuwe kansen voor en worden nieuwe richtingen ingeslagen. Een incubatieperiode met kwaliteit en energie, die zorgt voor een positieve drive in het gebied. En dat is altijd goed. Dat kenmerkt de stad in zijn diepste wezen. Eerst gaat dat langzaam en kleinschalig. En dan dient zich de eerste majeure ontwikkeling zich aan. Die laat zich lastig voorspellen, maar als die er eenmaal is, weet iedereen: dit gaat het worden.
Fases
Waar te beginnen? Allereerst gaat de Urbanisator op zoek naar draagvlak voor samenwerking in het gebied. Met de belangen van eigenaren als uitgangspunt worden feiten, wensen en kansen op een rij gezet. Dat biedt de mogelijkheid om toekomstbeelden te delen, energie te bundelen, perspectief te creëren en daarmee ontwikkeling in gang te zetten. Doordat de Urbanisator vanuit een onafhankelijke positie werkt, krijgen de verschillende belangen een plek. Zowel het individuele korte-termijnbelang als het gezamenlijke lange-termijnbelang komen in beeld.
In de daaropvolgende fase kan de herontwikkeling daadwerkelijk worden aangepakt op die locaties waar voldoende eigenaren aan de slag willen. Van belang is een schaal en scope te kiezen die te overzien is, maar die wel voldoende kritische massa genereert om enige impact te hebben. Er zijn dan kansen om te herontwikkelen of om bestaande gebouwen opnieuw te ontdekken en gebruikers te vinden die daar willen zitten. Afhankelijk van de oplossingsrichting, schaal en bereidheid van betrokkenen om stappen te zetten wordt de graad van samenwerking bepaald. Dit varieert van simpele afspraken over service of marketing tot het collectief maken van het bezit als start van een gezamenlijke ontwikkeling.
Resumé
Binnenstedelijke bedrijventerreinen en kantoorgebieden kunnen wel degelijk worden ontwikkeld. Door de regie grotendeels bij de partijen in het gebied te leggen, veranderen de rollen. De overheid faciliteert met regelgeving, maar bovenal met een open mind, en de ondernemers en eigenaren in het gebied gaan samen aan de slag. Stap voor stap en gericht op het generen van dynamiek en kwaliteit. De Urbanisator organiseert en regisseert de samenwerking en dynamiek in het gebied en zorgt voor vaart. Wie doet er mee?
Hilco van der Wal Procesmanager gebiedsontwikkeling
Hilco van der Wal is procesmanager bij APPM.
Pepijn van Wijmen Directeur
Pepijn van Wijmen is Urbanisator en directeur bij APPM Management Consultants.