Klimaatverandering? Welnee. Krimp dan? Overdreven. Hypotheekcrisis? Te vroeg. Bouwstop? Achterhaald. Allemaal onderwerpen die de essentie van het probleem in de bouw niet raken. Want als het in 2011 ergens over zal moeten gaan is het schaal.
It’s te economy, stupid!” is de beroemde quote van Bill Clinton die hij tijdens zijn race naar het Witte Huis in 1992 in stelling bracht tegenover George Bush . Door de economische recessie, waar Bush geen adequaat antwoord op had, won Clinton met deze quote met gemak de verkiezingen. Ik zal niet ontkennen dat er economisch flink wat aan de hand is in de bouw- en vastgoedwereld. Maar het gaat niet alleen over economie. Wie dieper graaft stuit op een heel ander, onderliggend verschijnsel dat als (mede-)oorzaak gezien kan worden voor de huidige bouwcrisis. Want het gaat om de schaal, domoor!
Schaalverkleining
Allereerst: de schaal van veel nieuwbouwprojecten op uitbreidingslocaties is te groot. En dat wreekt zich. Van de minimaal vijftig woningen in een project worden er momenteel vijf verkocht. Met als gevolg dat er niet wordt gebouwd, omdat ontwikkelaars eerst minimaal 80% willen verkopen. Momenteel zijn er al banken die 90% en soms 100% voorverkoop eisen voordat zij financieren. Partijen draaien elkaar zo de nek om.
Het verkleinen van de ontwikkelschaal is de oplossing. Een kleinere ontwikkelschaal biedt mogelijkheden om grootse resultaten te bereiken, in plaats van andersom. Ik bedoel niet dat vier architecten een blok van 150 woningen moeten ontwerpen; dat is de achterhaalde ADHD-architectuurmethode die ettelijke VINEX-wijk heeft veroverd. Een leuk en hip beeld, die quasi diversiteit in architectuur. Supervisor blij, architectenbureaus blij, welstand blij. Met achter de gevels een schrikbarend programmatische schraalheid.
Herontwikkeling van bestaand vastgoed smeekt eveneens om schaalverkleining. De massale sloop van naoorlogse woonwijken wordt veelal opgevold door evenzo massale nieuwbouw. Maar dan duurder, en voor een andere doelgroep. Het schaalvraagstuk wordt daarbij niet opgelost. Eenzelfde verhaal geldt voor de branieparken langs de Nederlandse snelwegen; kantoorkolossen waar niets mee aan te vangen is. Komt ook door de grote ontwikkel- en stedenbouwkundige schaal uit het verleden.
Met een kleinere ontwikkelschaal ontstaan grotere kansen om wonen en werken te integreren. In het boek ‘Hollands bouwblok en publiek domein’ houdt architect Susanne Komossa een terecht pleidooi om bij het maken van plannen de nieuwe kleinschalige (creatieve) stedelijke economie en het publieke domein als belangrijke aspecten mee te ontwikkelen. Het gaat erom bij het ontwerpen de juiste schaal en omvang van de openbare ruimte in relatie tot de dichtheid te vinden. Bij een kleinere ontwikkelschaal worden de afzetkansen groter, het risico gespreid; er kunnen betere en aantrekkelijke woningen worden gebouwd. Ook kan een grotere range aan verschillende doel- en/of nichegroepen worden bediend. Daarnaast laten voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap op IJburg zien dat op dergelijk ontwikkelschaal makkelijker innovatieve en bewonersvriendelijke duurzame maatregelen worden geïntroduceerd; door bewoners zelf.
Foto: Vincent Kompier
Sex
Maar het gaat bij het schaalvraagstuk niet alleen over schaalverkleining. Het project GROOT, gestart door AIR Rotterdam, onderzoekt de kwaliteiten en potenties van grote, hybride stadsgebouwen: hoe zijn functies met publieke betekenis te stapelen om tot aantrekkelijke gebouwen te komen? Schaalgrootte is bij het onderzoek een essentieel onderdeel. Sterker: architect Theo Deutinger pleit voor meer ‘sex’ tussen grote gebouwen; het architectonisch aan elkaar plakken kan door functie-uitwisseling tot meer en grotere mate van stedelijkheid leiden. En dat is voor de aantrekkelijkheid van steden van essentieel levensbelang.
Wij vakidioten klagen altijd over dat versnipperde (grond-)eigendom, maar tegelijkertijd toeteren we de loftrompet over die gezellige Jordaan, die leuke Pijp of dat gemoedelijke Wittevrouwen, waar de diversiteit van bebouwing de creatieve klasse aanspreekt.
Het schaalvraagstuk is niet alleen van toepassing op fysieke kanten van de bouw; de schaal van organisatie is een grote medeboosdoener voor de crisis. Het bouwproces is door specialisatie en schaalvergroting aan opschalingerosie onderhevig en daardoor onoverzichtelijk geworden. Steeds meer taken die vroeger tot het werk van een architect behoorden worden uitbesteed. Externe partijen varen er wel bij. Extra (bovenwettelijke) regels en wensen van de lokale overheden in combinatie met een zee aan ontwikkelende partijen en belanghebbenden leiden tot “groepsseks op de vierkante meter” zoals Friso de Zeeuw het bouwproces voor IJburg rond 2001 treffend beschreef.
In het recent verschenen boek De Spontane Stad constateert stadssocioloog Arnold Reijndorp dat de schaalvergroting van zorg- en onderwijsinstellingen en woningcorporaties dergelijke organisatie inflexibel, niet innovatief en behoudend maakt. Ze zijn louter op efficiency en strakke organisatie gericht. En dat is net wat de bouw nu niet nodig heeft. Doordat het bouwproces en de partijen grootschaliger en gespecialiseerder zijn geworden vergeet iedereen waar het ook al weer om ging: het woon- en leefgenot van de bewoner; het tegen een schappelijke prijs een goede woning ontwikkelen.
Versnipperd eigendom
Een derde onderdeel waar het schaalvraagstuk de ruimtelijke ordening en bouw raakt is grondeigendom en de daaruit voortvloeiende kavelmaat. Wij vakidioten klagen altijd over dat versnipperde (grond-)eigendom, omdat we daardoor bij het ontwikkelen en bouwen niet flink kunnen ordenen en organiseren. Al die verschillende eigenaren en gebruikers is lastig onderhandelen. Tegelijkertijd toeteren we de loftrompet over die gezellige Jordaan, die leuke Pijp of dat gemoedelijke Wittevrouwen, waar de diversiteit van bebouwing de creatieve klasse aanspreekt. Nooit wordt daarbij het verhaal verteld dat deze buurten zijn ontstaan doordat niet één, of enkele partijen, zoals in naoorlogse- en VINEXwijken, de grond in bezit had. Eigenaren konden particulier en individueel –zonder tussenkomst van overheid of gemeentelijke erfpachtdienst- hun panden ontwikkelen. De daaruit ontstane diversiteit, flexibiliteit en aanpasbaarheid maakt dergelijke buurten aantrekkelijk en stedenbouwkundig duurzaam. Duurzamer dan stukken stad die in handen zijn van één partij als grote corporaties, beleggers of gemeente. Snippersteden zijn aantrekkelijk.
Kleinere perceelsmaten leiden tot grotere aantrekkelijkheid op een groter schaalniveau: dat van de stad. De versnippering die dat tot gevolg heeft; daar moeten we de architectonische en stedebouwkundige bril maar even voor afzetten. Als de onderliggende schaalproblematiek niet wordt aangepakt, dan staat de volgende crisis al weer te dringen. Dus: ga met schaal aan de haal en sla uw slag. Want wie nu nog niet doorheeft dat de huidige crisis grotendeels een schaalvraagstuk is heeft een heel groot bord voor zijn kop.
—
Foto boven: Madurodam